美 모기지 금리 7% 재돌파… 주택건설 심리 위축

미 일리노이 주의 신축 주택 /AFP=연합뉴스

미국에서 모기지(주택담보대출) 금리가 치솟으면서 주택건설업자들의 심리도 얼어붙었다.

15일(현지 시각) CNBC와 폭스비즈니스 등에 따르면 모기지 금리는 지난 14일 7.24%를 기록하면서 7% 이상을 굳건히 유지하고 있다고 연합뉴스가 전했다. 30년 만기 고정금리 대출의 평균 금리는 지난달 마지막 주에 7% 이상으로 올랐다.

모기지 업체인 프레디맥에 따르면 인기 있는 30년 고정금리 모기지의 금리는 현재 약 6.96%다. 이는 1년 전 5.51%와 팬데믹 이전 평균 3.9%를 훨씬 웃돌고 있으며 지난해 11월에도 7%를 넘었다.

모기지 금리 급등은 잠재적인 주택 구매자에게 큰 타격을 주고 있으며, 주택 건설시장도 위축시키고 있다. 신축 단독 주택시장의 심리 변화를 보여주는 미국주택건설업협회(NAHB)의 웰스파고 주택시장지수(HMI)는 8월 들어 6포인트(P) 하락한 50을 기록했다. 50 이상이면 주택업자들의 심리가 긍정적인 것으로 받아들여진다. 이는 올해 들어 7개월 만에 처음 하락한 것으로, 심리가 부정적 영역에서 처음으로 빠져나왔던 지난 5월 이후 가장 낮은 수준이기다. 이달 이전만 해도 기존 주택의 한정된 매매 물량으로 구매자들이 신축 주택을 찾아 나서면서 주택건설업체들의 심리는 꾸준히 상승해왔다.

NAHB 회장인 알리시아 휴이는 “모기지 금리 상승, 건설 노동자 부족으로 인한 높은 건축비, 건축 부지 부족 등으로 건설업자들의 심리가 위축됐다”고 말했다.

이에 따라 업계에서는 다시 인센티브를 동원하고 있다. 업계는 금리가 상승한 지난해 하반기에 인센티브를 제공했으며, 올해 봄 수요가 늘자 이를 철회했었다. 가격을 인하한 주택건설업체 비율은 7월 22%에서 8월에는 25%로 올랐다. 다만, 평균적인 가격 인하는 6%에 머물렀다. 대출금리 부담을 덜어주는 것을 포함해 모든 유형의 인센티브를 제공하는 건축업자의 비율은 7월의 52%에서 8월에는 55%로 늘었다. NAHB에 따르면 미국에서는 전국적으로 약 150만 채의 주택 부족 문제를 안고 있다.

한편, 미국에서는 상업용 부동산 대출이 급감했고, 신규 대출을 보류한 것은 은행만이 아니라고 블룸버그통신이 전했다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 사모 주식펀드 및 채권펀드와 같은 투자자 주도 대출업체들의 상업용 부동산 신규 대출은 2분기에 전년 동기 대비 60% 감소했다. 은행의 신규대출도 69% 줄었다.

블룸버그통신은 투자자들에게는 더 높은 이율의 신규 대출이 유리할 수 있지만 부동산 가치가 하락하고 부동산 소유자들의 채무불이행이 늘 것이라는 우려가 커가고 있다고 전했다.

MSCI 리얼 에셋(Real Assets)에 따르면 상업용 부동산 가격은 올해 들어 6월까지 10% 하락했다. 또 채권 평가사인 크롤에 따르면 연체됐거나 워크아웃 중인 상업용 모기지 담보 증권 비율은 7월에 6.44%로 전월의 6.07%에서 증가했다.

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