경매 투자 ‘강남3구·용산’ 쏠림… 서울 낙찰가율 상승 견인

7월 서울 경매 낙찰가율 86.3%... 지난해 10월 이후 가장 높은 수치
강남 재건축단지 경매물건 인기
압구정 현대 118㎡ 55억대 낙찰
감정가보다 11억원 높아 ‘신고가’

서울 아파트 경매 낙찰가율이 9개월만에 최고치로 올라섰다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)인 강남3구 및 용산구 경매물건에 투자자들이 쏠리면서 낙찰가율 상승을 주도했다. 집값반등세, 재건축기대감, 실거주의무 예외 등 경매 낙찰을 통한 투자매력이 높아진 영향이 주된 동력으로 꼽힌다.

■서울 규제지역, 낙찰가율 90% 넘어

15일 지지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 경매물건의 낙찰가율이 86.3%을 기록했다. 지난해 10월(88.6%) 이후 9개월만에 가장 높은 수치다. 낙찰율은 37.9% (169건 중 64건 낙찰)이다.

낙찰가율 상승을 견인한 곳은 강남3·용산구이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매 신건과 유찰 건수가 모두 증가했지만, 규제지역 내 일부 아파트가 1~2회차에 빠르게 소진되면서 서울 전체 낙찰률과 낙찰가율 상승을 견인했다"고 분석했다.

강남3구 실거래가격이 올 초 대비 뚜렷한 반등세를 보이고 있는데다가 규제완화로 재건축 기대감도 커져 해당 물건에 눈독을 들이는 투자자들이 늘고 있다는 게 전문가들의 설명이다.

특히 토지거래허가구역의 경우 경매가 매매보다 부담이 적다. 매매는 실거주 2년 의무가 있는 반면 경매 물건은 이같은 규제에서 자유롭기 때문이다. 또 다주택자의 경우 토지거래허가구역에서 매매하는 경우 매입 사유서를 추가로 구청에 제출해야 하지만, 경매에선 예외다. 이후정 부동산마트 대표는 "강남은 경매 낙찰가가 시세 보다 비싼 경우가 있다. 토지거래허가구역 내 매매에서 오는 규제 보다 경매가 이점이 있기 때문"이라고 설명했다.

실제 강남3구, 용산구 아파트 경매 지표는 서울 전체 보다 높다. 7월 서울 규제지역 낙찰율은 58.3%(36건 중 21건 낙찰), 낙찰가율은 92.5%에 이른다. 경매 물건당 평균응찰자수 역시 9.62명으로 서울 전체 평균 7.6명을 웃돈다.

■강남 재건축 경매물건 경쟁 치열

7월에 가장 많은 응찰자가 몰린 곳은 강남3구다. 송파구 레이크해모로 전용 85㎡ 경매물건에는 최다 응찰자인 48명이 경쟁했다. 감정가(14억2900만원)에서 3회 유찰 후 10억2100만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 71.4%다. 두번째로 응찰자가 많이 몰린 물건은 송파구 헬리오시티 전용 85㎡로 27명이 응찰가격을 써냈다. 2회 유찰 후 18억2323만원에 새로운 주인을 찾아 낙찰가율은 78.9%다. 강남구 래미안강남힐즈 전용 102㎡는 2회 유찰 후 27명이 경쟁을 펼쳐 17억5999만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 81.5%이다.

7월에 낙찰가율이 높은 곳도 강남3구의 재건축단지에 집중됐다. 최고 낙찰가율은 강남구 압구정 현대4차 전용 118㎡로 유찰없이 감정가(44억3000만원) 보다 11억원 높은 55억2799만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 124.8%에 이른다. 신속통합기획안이 확정된 압구정3구역에 위치해 있다. 이번 낙찰가는 이전 매매거래와 비교해도 13억원 이상 높은 '신고가'이다. 직전 거래는 2021년 4월 41억7500만원이다.

이밖에 2017년 사업시행인가를 받은 강남구 쌍용대치2차 전용 132㎡는 감정가(29억6000만원)보다 높은 29억7199만원에 낙찰됐다. 황규석 비전법률경매 대표는 "서울 아파트 경매 시장은 양극화됐다. 좋은 입지의 재건축 단지이거나 값싼 아파트에 관심이 높다"며 "실거래가격이 고점에 다가선 단지는 경매에서도 높은 낙찰가율을 기록할 것"이라고 말했다.