[단독] 공사비 치솟아 사업 줄취소···민간임대 절벽에 '청년 주거'도 위태

◆서울시 청년안심주택 사업 '답보'
인허가 2년새 44건 → 9건 급감
1만가구 인허가만 받고 착공 못해
'삼성 마에스트로' 1.7%→5.3%올라
서울시, 이자지원 등 팔 걷었지만
수익성 악화에 공급 감소 불가피

[서울경제]

# 지난해 6월 서울 서초구 방배동 936-9번지 일대에 청년안심주택을 짓는 것에 대한 인허가를 획득한 A시행사는 올 6월 결국 서울시에 사업 취소를 요청했다. 높은 수준의 금리가 계속 유지돼 자금 조달에 애를 먹은 데다 공사비도 지속적으로 올라 개발 사업을 계속 진행하기 어렵다고 판단했기 때문이다.

고금리에 따른 이자 부담과 원자재값 상승으로 인한 공사비 급등으로 부동산 개발 사업의 수익성이 악화하면서 청년들의 ‘주거 사다리’까지 위태로워지고 있다. 시세 대비 낮은 임대료와 최장 8~10년 머무를 수 있는 장점 덕분에 청년들이 많이 찾던 민간임대주택마저 시행사들이 비용 부담에 삽도 뜨지 못하고 사업을 포기하는 사례가 잇따르고 있어서다. 보통 착공 2~3년 후 입주가 시작된다는 점을 감안하면 향후 청년안심주택 공급이 크게 줄어들 수밖에 없다는 우려가 나온다.

15일 서울시에 따르면 올 들어 지난달 말까지 청년안심주택 인허가 실적은 9건으로 △2021년 44건 △2022년 23건 대비 크게 급감한 것으로 나타났다. 이전에 인허가를 받아 올해 착공에 들어간 사업장도 △동작구 노량진동 △동대문구 전농동 △강서구 염창동 등 7곳에 불과하다. 나머지 41곳은 서울시로부터 인허가만 받아놓고 사업이 답보 상태다. 가구 수로는 1만 300여 가구에 이른다.

2017년 시작한 청년안심주택(옛 역세권청년주택) 사업은 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하의 청년과 신혼부부에게 임대주택을 공급하는 서울시의 대표적인 민간임대 정책이다. 임대료가 주변 시세 대비 85~95% 수준으로 저렴해 청약 경쟁률이 수십 대 1을 웃돈다. 이달 초 청약을 받은 종로구 ‘청계로벤하임’도 민간임대 청약형 경쟁률이 74.6대1에 달했다. 현재 서울시가 운영하는 45개 청년안심주택 가운데 공실이 있는 곳은 광흥창역 이랜드신혼청년주택과 천호역 효성해링턴타워 두 곳뿐이다.

공실률이 낮은데도 최근 민간 사업자들이 적극적으로 뛰어들지 않는 것은 사업성이 예전보다 낮아졌기 때문이다. 원래 청년안심주택은 부동산 개발업자들에게 수익이 큰 상품은 아니었다. 정책 취지상 임대료를 높게 책정할 수 없기 때문에 임대 기간에 사업자가 받는 배당(대출이자 대비 임대료)은 사실상 ‘제로(0)’에 가깝다. 대신 서울시로부터 준주거지역 혹은 일반·근린상업지역으로 용도지역 변경을 받아 용적률을 최대 500%까지 대폭 높여 주택을 지을 수 있다는 장점이 있다. 10년의 의무임대기간을 채우면 처분할 수 있기 때문에 분양으로 전환하거나 시세대로 매각해 차익을 얻는 것도 가능하다.

그러나 지난해부터 금리가 오르고 공사비가 치솟으면서 상황은 크게 달라졌다. 이자비용이 급등하면서 사업 수지가 맞지 않자 그간 시장에 뛰어들었던 시행사들도 사업을 크게 줄이는 추세다. 이미 인허가를 받아놓은 사업지도 입지에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달이 어려워 답보 상태에 빠진 곳도 있다. 한 부동산 개발업자는 “역세권 개발 신규 사업을 아예 접었다”며 “대출이자가 크게 오른 데다 웬만큼 좋은 입지가 아니면 의무임대기간(10년)이 끝난 뒤 시장 상황을 예상하기도 어렵기 때문”이라고 전했다.

실제로 이번 주 임대 청약을 앞두고 있는 서울 지하철 2호선 선릉역 인근 ‘삼성 마에스트로’는 공사비 조달을 위해 2021년 PF대출을 받았는데 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 크게 오르면서 조달금리가 2년 새 연 1.7%에서 5.3%로 뛰었다. 이 금리가 이어질 경우 시행사인 한미글로벌디앤아이는 의무임대기간인 10년 동안 수익은커녕 오히려 이자비용만으로 수십 억 원의 손실이 예상된다. 한미글로벌디앤아이 관계자는 “문화재(선릉) 사선제한으로 발생하는 데드스페이스를 최대한 살려 세대수를 늘리는 등 수익성을 최대한 끌어올렸다”며 “위치가 압도적으로 좋은 만큼 내년 이후 금리 전망 등을 고려해 장기적으로 사업을 추진하고 있다”고 설명했다.

서울시는 2030년까지 서울 시내에 청년안심주택 총 12만 가구를 공급할 계획이다. 올해 금리와 공사비 등 부담으로 부동산 개발 시장이 어려움을 겪고 있는 것을 감안해 시행사들에 제공하는 건설 자금 이자 지원을 기존 1.5%에서 올해 2%로 상향하는 등 다방면으로 인센티브도 제공하고 있다. 빠른 사업 추진을 위해 시와 자치구가 사업 요건을 사전에 확인하던 사전 검토 절차도 폐지했다. 하지만 시행사들은 대외 여건이 좋지 않아 당분간 청년안심주택 사업에 적극 뛰어들기는 어렵다는 반응이다. 서울시 관계자는 “민간 주도의 청년 주거 지원 활성화를 적극 지원하고 있으나 부동산 개발 시장 전반이 어려워 사업에 영향을 받는 상황”이라며 “청년안심주택에 대한 관심이 높고 수요도 크게 늘어난 만큼 사업은 지속적으로 확대할 계획”이라고 전했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com