가족·친구 등 공동임차인 중 일부만 대항력 갖춰도 전체가 혜택 본다

곽종규의 자산관리 법률
공동임차 건물이 양도되는 경우
특별한 사정이 없는 한
보증금채무 전부 양수인에 이전

주택임대차 시, 법에서 명확하게 언급돼 있지 않은 부분들에 대해 의사결정을 할 때 고민이 커질 수 있다. 예를 들어 부부 또는 친구 사이에 같이 살 집을 임차하려 할 때, 1명의 명의로 임대차계약을 맺을 지, 공동으로 다함께 계약을 체결하는 게 나을 지 여부는 고민이 될 수 있다. 이런 경우 임차인에 중요한 대항력과 보증금 반환에서 어떤 차이가 발생하는지를 판례 사안으로 비교해 살펴보면 의사결정에 도움이 될 것이다.

만약 임차주택의 동거인이 가족관계일 때 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 대법원은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는 것으로 보고 있다. 이를 토대로 많은 사람들이 이사할 때 가족 중 일부의 전입신고를 남겨 둔 채 임차인 본인의 주민등록은 일시 이전하기도 한다.

그런데 가족 관계가 아닌 경우 위와 같이 처리하기 힘들 수 있다. 1인 명의가 아닌 공동명의로 임대차계약을 체결하는 경우를 살펴보면, 공동으로 임대차계약을 체결한 공동임차인들 중 일부가 전입신고를 하지 못할 때 나머지 일부가 임대차 전체에 대항력이 생기는지 여부에 대하여는 명확한 사례가 없었다.

상반기에 나온 대법원 판례에서는 공동 임차인의 경우 일부만 대항력을 갖추어도 전체 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 본 사례가 있다. 즉, 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다. 이에 따라 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다고 판시했다.

이는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지로 보고 있다. 공동임차인으로 임대차를 한 이상 임대차계약에 따른 권리·의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정해 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정했다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다고 본다.

이를 토대로 가족관계 뿐만 아니라 친구 사이 등에서 공동임차인으로 임대차를 하는 경우 임차인 중 일부가 전입신고를 하는 등으로 대항력을 갖추어 놓으면 특별한 사정이 없는 한 전체 임대차의 대항력이 갖추어지는 것으로 볼 수 있고, 본인의 상황에 맞게 임대차계약 시 의사결정하면 될 것이다.

최근 반전세 계약이 늘고 있는데, 보증금을 소액으로 하고 월세를 위주로 하는 임대차에서도 공동 임차인이 유리한지 고려해 볼 필요가 있다. 주택임대차보호법은 보증금액이 지자체에서 정한 기준을 넘지 않는 소액임차인의 경우 보증금 중 일부를 보호해 주는데, 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

이 때 가정공동생활의 관계에 있는지 여부에 대하여 하급심 판례에서는 1개의 주택에 관한 수인의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만 적어도 사회통념상 한 가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을 만한 긴밀한 인적 결합을 이루고 있고, 경제적으로도 그 보증금이 그 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 한다고 판시한 사례가 있다. 따라서 친구 사이에서 일시적으로 같이 사는 경우는 위 조항에서 말하는 가정공동생활 관계가 있었다고 보지 않을 가능성이 크다.

결국 여러 명이 주택 임대차계약을 할 때 1인 명의로 하는 것이 유리한지 여러 명의 명의로 하는 것이 유리한지는 대항력을 유지할 필요가 있는지 아니면 보증금을 반환받기에 유리한지 여부를 고려해 본인의 상황에 맞게 의사결정해야 한다.

곽종규 KB증권 변호사

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