쪼그라든 건설투자에 집 못 짓는 정부..부동산 '대란' 다시 올 수도

경기회복에도 건설투자 감소추이...선행지수 43% 줄어
주택 인허가·착공도 부진..."공급 부족할 수도"
시장 혼조세...주담대 신청은 오히려 상승 중

대구지역 부동산 경매 낙찰률이 전국에서 가장 높은 곳으로 나타났다. 사진은 대구시내 한 부동산중개업소에 아파트 매물 안내문이 붙여있는 모습.(사진은 기사 내용과 무관함) ⓒ News1 DB /사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 건설 인허가와 착공 물량이 경기 회복세에도 되레 감소세를 지속하면서 주택 공급 부족 가능성을 키우고 있다. 공급대란이 가시화되면 부동산 시장이 다시 자극 받을 것이라는 전문가들의 경고도 나온다. 고금리발 주택값 급락 후 완만한 상승 곡선을 기대한 정부는 부동산 혼조세를 다시 불러 올 정책위험에 직면했다.

15일 정부 발표를 종합하면 국내총생산(GDP) 건설부문은 앞으로 부진이 예견됐다. 기획재정부와 한국개발연구원(KDI)은 모두 건설수주와 허가면적 감소가 향후 투자 증가세를 제약할 것으로 내다봤다.

미래 투자를 보여주는 건설수주는 올 6월 전년동월대비 무려 42.7% 줄었다. 지난해 수주 회복기의 기저효과를 감안해도 감소세가 가파르다. 주택인허가는 지난 5월 전년동월 대비 29.1% 줄었지만 6월은 -37.5%로 감소폭이 확대됐다. 주택착공도 같은 기간 각각 -66.0%, -62.4%였다.

현재 상황을 가리키는 건설기성(불변)은 8.9%의 증가율을 기록했지만, 이마저도 기저효과에 주로 기인했다. 오히려 계절조정 전월대비로는 토목부문(-8.0%)을 중심으로 2.5% 감소했다. 한국고용정보원과 한국산업기술원에 따르면 올해 하반기에만 건설업 고용은 3만8000여명 줄어들 전망이다.

건설업 일자리는 지난해 하반기부터 꾸준히 감소했다. 그나마 증가를 보였던 건설수주의 편익을 공사비 상승 등 외부 여건이 흡수한 가운데 올해 사회간접자본(SOC) 등 투자 감소까지 겹쳤다. 수요와 투자가 모두 감소하며 건설업 자체가 축소 분위기를 맞는 모습이다.

거시적인 선행지표로 볼 수 있는 미국에서는 공급 대란에 대한 기대감이 이미 시장에 드러났다. 기존주택판매와 주택착공건수가 각각 3.3%, 12.1% 줄며 공급 부족 효과를 보이자 기존주택가격은 3.5% 증가했다. 우리나라 역시 2021년과 2022년 10만호에 가까웠던 아파트 분양 물량이 4만호까지 추락해 신규 주택 공급이 이미 부족한 지경에 이르렀다.

여전히 전세계적으로 지속되는 고금리 기조도 건설투자를 위축 시키는 요인이다. 미국 금리는 재차 0.25%p가 올라 22년 만에 가장 높은 수준인 5.25~5.50%에 이르렀다. 양적 완화 기조를 유지했던 일본도 장기금리 상한을 종전의 0.5%에서 1.0%로 높였다. 유럽연합(EU) 역시 유로존(유로화 사용 20개국)의 기준금리를 0.25%p 올리며 4.0~4.25%의 고금리를 유지하고 있다. 반면 4차례 연속 금리를 동결한 우리나라 입장에서는 인상 압박이 거세진 셈이다.

유혜미 한양대 경제금융학과 교수는 "집값 상승에 대한 주된 배경은 집값이 지속적으로 상향할 것이라는 기대 때문"이라며 "지난 급등기에도 서울에 신규 공급이 없을 것이란 예측이 있었고, 현재도 원자재 가격과 인건비 상승으로 집값이 계속 올라갈 것이라는 기대가 있다"고 설명했다. 이어 "서울 등 일부 지역은 추가 개발이 어렵고 착공 이후 신규 공급까지도 시간이 소요돼 공급 부족 사태가 일어날 수 있다"고 덧붙였다.

석병훈 이화여대 경제학과 교수 역시 "부동산 PF, 서울 재개발·재건축 인허가 등 정부 주도로 해결할 수 있는 요인을 손봐야 한다"며 "총부채 원리금상환비율(DSR)은 유지하되 청년과 노년층이 주거 안정을 도모할 수 있는 방안이 병행돼야 한다"고 조언했다. 정부가 인위적으로 공급을 늘리며 시장 혼란이 벌어질 우려에 대해서는 "시차를 두고 파급되고, 정부 주도 물량이 클 수 없어 가격 교란까지 이어지지 않을 확률이 높다"고 덧붙였다.

시장 역시 벌써부터 공급 부족에 대한 공포감에 반응하고 있다. 3.5%에 이르는 고금리에도 주택담보대출은 지난달 7조원 가량 늘었다. 2020년 2월 7조8000억원 증가 이후 3년 4개월만에 가장 큰 증가폭이다. 강성진 고려대학교 경제학과 교수는 "고금리와 경기침체 장기화로 인한 가계부채 증가 속도가 회복에 더 큰 걸림돌로 작용할 것"이라고 예측했다. 건설투자 위축에 대해서는 전반적인 경기 회복에 따라 자연스럽게 늘어날 것으로 봤다. 강 교수는 "건설투자는 경기에 가장 민감한 부문으로 침체의 원인이 아닌 결과로 드러난 것"이라며 "경기가 회복되면 부동산 수요와 함께 투자도 자연스럽게 늘어날 것"이라고 설명했다.