[법] 성북구에서 분양받은 사람이 강남에서 분양 신청 할 수 있을까

투자에 관심있는 사람이라면 누구나 적은 돈으로 많은 수익을 바란다. 그러나 수익이 보장된 투자처는 투입해야 할 돈이 많거나 수익실현에 시간이 오래 걸리거나 큰 위험을 수반하는 경우가 많다.

재개발이나 재건축 분양권에 투자하는 경우, 돈이 제법 들고 위험성을 수반할 뿐만 아니라 시간도 걸리지만, 큰 수익이 보장된 투자처라고 할 수 있다. 일단 분양권에 투자한다는 것은, 부동산을 구입하는 것이므로 돈이 많이 든다.

투자한 부동산이 분양권을 받을 수 있는지 판단하는 일은 정말 어려운 일이다. 재개발과 재건축 구별 및 투기과열지구인지 확인은 기본이고, 사업은 어느 정도 진척되었는지, 매도인이 같은 사업구역에 다른 물건을 가진 것은 아닌지 등등 고려할 사항이 적지 않다. 행여나 까다로운 법리 논쟁이라도 생기면 법원의 판단을 받아야 한다.

끝으로 수익 실현에 오랜 시간이 걸린다. 재개발, 재건축을 하겠다고 지역을 정하는, 정비구역 지정 이후 사업 완료까지 평균 12년이 걸린다. 일단 공사기간만 3~4년 정도 걸리기 때문에 분양권으로 수익을 실현하기 위해서는 어느 정도 인내의 시간이 필요하다. 그래서인지 필자가 상담한 분양권에 대한 투자 사례는 2세를 위한 경우가 적지 않았다.

그럼에도 불구하고 많은 사람들이 분양권 투자에 관심을 가지는 이유는 적지 않은 수익이 보장되기 때문이다. 정비구역으로 지정되면 구역 내 부동산이 크게 상승하여 속된 말로 '피'가 붙어 거래가 되나, 그렇다고 하더라도 남는 장사인 경우가 대부분이다. 부동산 시세는 일시적으로 떨어질 수 있어도 장기적으로는 우상향이 상식이기 때문이다.

부동산 투자는 좋은 자산증식 수단이지만, 인간의 주거라는 생존과 관련하여 한정된 재화이기 때문에 정부는 '부동산 투기'라는 이름을 붙여 투자를 규제한다. 분양권과 관련하여 대표적인 규제 방식이 투기과열지구 지정이다.

가령 투기과열지구에서는, 재건축이라면 조합설립인가 후, 재개발이라면 관리처분계획인가 후에 부동산을 취득하더라도 조합원 지위를 취득할 수 없어 결과적으로 분양권을 가질 수 없게 된다. 그리고 투기과열지구에서 분양권을 받은 사람은 5년 동안 다시 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다.

최근까지 서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구로 지정하여 부동산 투기를 억제하였는데, 올해 1월 서울 4개구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외하고는 투기과열지구를 모두 해제하였다. 분양권 투자자들에게 반가운 소식이지만, 한편으로 투기과열지구 내 5년간 분양신청을 제한한 것에 관하여 다소 혼란이 있는 듯하다.

가령 3년 전 성북구에서 분양권을 받은 사람이 지금 강남에서 분양신청을 할 수 있을까? 3년 전에 성북구에서 분양권을 받을 당시에는 투기과열지구에서 분양권을 받은 것이 맞다. 그러나 현재 성북구는 투기과열지구가 아니므로 애초에 제한이 문제되지 않는다고 볼 수 있다.

법 문언상으로는 어느 쪽으로든 해석이 가능하기 때문에 논란의 소지가 있는 것이 사실이다. 결론부터 말하면, 제한이 문제되지 않는다는 것이 필자의 생각이다.

우선 법은 신법을 적용하는 것이 원칙이다. 구법의 문제점을 개선한 것이 신법이기 때문이다. 이를 신법우선의 원칙이라 한다. 다만, 신법에 따르는 것이 개인의 권리를 크게 제약하는 경우에는 예외적으로 행위시법을 따른다. 가령, 형벌에 관한 법은 소급하여 적용하지 않는다는 형벌불소급 원칙이나, 재산권을 제약하는 법은 소급하지 않는다는 재산권에 대한 소급입법금지의 원칙이 그러한 경우이다.

투기과열지구는 주택법 제63조에 따라 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 지정하거나 해제할 수 있는데, 최근 투기과열지구가 해제된 것은 2023. 1. 5. 국토교통부공고 제2023-1호에 따른 것이다. 이러한 국토교통부공고는 주택법의 위임에 따른 것이므로 국민들이 지켜야 할 규범이 되는 것인데, 따라서 이에 신법우선의 원칙을 적용할 수 있다. 그리고 신법우선의 원칙을 적용하더라도 특별히 개인의 권리를 크게 제한하는 상황이 발생하지 않는다. 오히려 분양대상자가 되었던 행위시를 기준으로 투기과열지구를 판단하면 분양권을 받을 수 없어 권리가 제한된다.

법의 취지를 생각해볼 수 있다. 투기과열지구는 표현 그대로, 그때그때 경제적 상황에 따라 부동산 투기가 과열되는 것을 억제하기 위해 도입된 것이다. 부동산은 국민의 보금자리와 직결되어 있기 때문에 기형적 가격 상승은 막을 필요가 있다. 주택법 제63조 제1항에서도 '주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우'라고 하여 투기과열지구 지정 또는 해제의 목적을 명시하고 있다. 그런데, 현재는 투기과열지구가 해제된 것이니 특별히 거래를 제한할 이유가 없다는 것을 의미한다. 따라서 과거에 투기과열지구에 있었던 지역에서 분양권을 받았다는 사정은 분양신청을 제한할 사유는 되지 않는다고 보는 것이 타당할 것이다.

분양권을 판단하는 일은, 관련분야 전문변호사라고 하더라도 단정하기 어려운 경우도 종종 있다. 한편 분양권의 유무는 분양권 투자에 있어서는 수천만원 혹은 수억원이 왔다갔다 하는 중요한 문제이다. 부디 상담료 아끼려고 큰 손실을 보는 일이 없도록, 반드시 전문가와 상담하기를 바란다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr