[하우머니] “모르면 손해”…부동산 경매 ‘권리분석’이 뭐길래?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님, 경매에 도전하려면 ‘권리분석’을 할 줄 알아야 한다고 하는데, 이게 뭔지 그리고 왜 중요한 건지부터 설명을 해주시면 좋을 것 같습니다?

- 부동산 경매 ‘이것 모르면 꽝’, 권리분석이란?
- 부동산 매매, 문제 있을 시 매도인에게 책임
- 부동산 경매, 낙찰 후 모든 책임은 낙찰자 부담
- 권리분석, 경매 단계에서 가장 주의해야 할 부분 
- 경매 권리분석, 법원이 작성한 매각물건명세서로 가능
- 입찰 전에 매물이 가지고 있는 문제에 대한 해결책 모색
- 낙찰 후 낙찰자가 추가로 떠안을 하자가 있는지 여부 판단
- 대표적으로 등기부상의 하자, 임차인에 대한 하자
- 실무적으로 권리분석상 문제 있는 것은 1% 미만

Q. 한마디로 “내가 낙찰을 받으면서 떠안아야 할 문제는 없는지 미리 분석을 한다”는 건데요. 떠안는 문제라는 게 좀 모호하거든요. 권리분석을 할 때 특히 쟁점이 되는 것이 있다면 뭔가요?

- 경매 권리분석, 가장 쟁점이 되는 것은?
- 경매 권리분석의 첫걸음, 말소기준권리?
- 말소기준권리, 등기부등본의 소멸과 인수여부
- 선순위임차인, 주택과 상가에서 모두 확인해야
- 경매 물건에는 기존에 설정된 다양한 권리들이 존재
- 경매 물건을 인수 시, 일부 권리들로 인해 매수자 부담 증가
- 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약 가능성
- 입찰에 참여하기 전에 인수하게 되는 권리가 있는지 확인 필요

Q. 그럼 말소기준권리에는 어떤 것들이 있는지 알아야 할 것 같거든요. 어디서 이런 정보를 얻을 수 있나요?

- 경매로 말소 VS 인수되는 권리, 확인하는 방법은?
- 말소기준권리 확인방법, 부동산 등기와 현장확인
- 매각기일 7일 남았을 때부터 열람 가능한 매각물건명세서
- 부동산 등기기록에서 확인할 수 없는 유치권과 분묘기지권
- 등기부등본을 발급, 가장 먼저 기입된 것 확인
- 접수번호가 가장 빠른 것이 그 사건의 말소기준권리
- 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수
- 말소기준권리가 될 수 있는 권리, 저당권과 근저당권
- 말소기준권리가 될 수 있는 권리, 압류와 가압류
- 매수 시 말소와 인수 둘 다 가능한 지상권, 전세권, 임차권
- 매수로 인해 말소되는 권리, 가등기는 등기순위와 관계없이 말소
- 무조건 매수되는 권리, 유치권·법적지상권·분묘기지권

Q. 그런데 경매에서는 집을 사고파는 매매와 달리 낙찰받을 때 대부분의 근저당이나 빚들이 다 사라지니 걱정할 필요 없다고들 말씀하시던데요. 아닌가요?

- 권리분석, 매각물건명세서에서 꼭 봐야 하는 것은?
- 말소기준권리, 등기부등본의 소멸과 인수여부 중요
- 선순위임차인, 주택과 상가에서 모두 확인해야
- 최선순위가 가장 중요, 등기일에 따라 우선순위가 매겨짐
- 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매등기 등 
- 등기부에 기입된 순서가 해당사건의 말소기준권리 
- 매각물건명세서와 함께 등기부등본도 꼭 살펴봐야

Q. 사실 이론과 실제는 또 다르잖아요. 실제 매물들 사례를 보면서 어떻게 권리분석을 하면 되는지 보여주시면 좋을 것 같은데요. 예시 매물들을 가지고 오셨죠?

- 사례로 본 ‘실전 권리분석’ 방법은?
- 마포구 아파트, 감정가 대비 2번 유찰된 가격
- 매각물건명세서 ‘최선순위설정’을 확인
- 2021.8.18일에 설정된 근저당권이 말소기준권리 
- 부평구 아파트, 감정가 대비 2번 유찰된 가격
- 2015.9.22.에 설정된 근저당권이 말소기준권리
- ‘임차내역 없음’은 일반적으로 소유자겸 채무자가 거주
- 첨언이 없다는 것, 특별한 권리상 하자 없음을 의미

Q. 그런데 매물을 검색하다 보면 '선순위 임차인'이 있다고 적힌 물건들이 있는데, 대부분 빨간 글씨로 경고를 알리고 있더라고요. 어떤 점을 주의해야 하는 건가요?

- 말소기준권리보다 앞서 있는 선순위 임차인, 주의할 점은?
- 선순위 임차인, 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받아가는 임차인
- 임차인 대항력, 주택이라면 점유와 전입신고 다음날 0시 발생
- 말소기준권리보다 전입신고 느리다면 후순위 임차인
- 선순위 임차인, 배당요구를 하지 않을 경우 주의
- 낙찰자, 입찰가에 상관없이 임차인의 보증금 전액 변제
- 배당요구를 한 경우, 낙찰자 입장에서는 문제없어

Q. 그럼 만약에 ‘선순위 임차인’이 있다는 걸 확인했는데, 그 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 돈을 안 줘도 되는 건가요?

- 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 매물은?
- 도봉구 쌍문동의 아파트, 감정가 대비 1회 유찰
- 말소기준권리, 2011.3.31.에 설정된 근저당권
- 점유자 정모씨의 전입신고 날짜 2002.12.5.…선순위 임차인
- 만약 보증금을 확인하지 않고 입찰하면 낭패

Q. 배당요구를 하지 않아 문제가 된 케이스였는데요. 그럼 만약에 배당요구를 했다면 얘기가 달라질까요?

- 위험한 물건일까 아닐까, 애매한 매물 판단은?
- 안양시 동안구 아파트, 감정가 대비 2회 유찰
- 말소기준권리 2021.11.16.에 설정된 근저당권
- 점유자 김모씨의 전입신고 날짜 2020.11.11…선순위 임차인
- 보증금 3.4억원으로 우선 배당 대상자, 낙찰에 부담되지 않아

Q. 앞서 살펴볼 물건들은 좀 특수한 경우라고 할 수 있을 것 같은데요. 교수님이 보기에 권리분석상 문제가 없는 매물들이 있다면 소개해주시죠?

- 권리분석상 문제없다...눈 여겨볼 매물은?
- 안양시 동안구 비산동 아파트 감정가 7.72억
- 2번 유찰된 최저가 약 4.87억에서 경매 시작 
- 매각물건명세서, 말소기준권리 2020.5.8. 근저당권 설정
- 서울 동대문구 전농동 아파트 감정가 12.2억
- 2번 유찰된 최저가 약 7.8억에서 경매 시작
- 특별한 코멘트가 없어서 권리상의 하자는 없는 듯
- 현장분석 제대로 하고 적절한 가격에 입찰 도전

Q. 권리분석은 많은 사례를 보고 경험하는 것이 중요할 것 같은데요. 교수님께선 다수의 경험을 갖고 계시잖아요. 시청자분들을 위해 ‘권리분석’ 잘하는 노하우를 알려주신다면요?

- 경매 핵심, 권리분석 성공하는 노하우는?
- 등기부상의 하자와 임차인이 있는지를 확인하는 습관
- 권리분석상의 하자가 있는 물건의 거의 없는 편
- 등기 순위에 관계없이 인수되는 권리 주의
- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
- 말소기준권리보다 후에 등기되었더라도 인수되는 경우
- 경매 물건에 설정된 유치권, 등기순위 관계없이 매수인에게 인수

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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