[굿모닝경제] 무너지는 중국 경제...부동산 충격에 전 세계 '오들오들'

■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커

■ 출연 : 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.

[앵커]

오늘 굿모닝경제는 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께하겠습니다. 교수님 어서 오세요.

[앵커]

어서 오십시오. 보통 한국은행이 기준금리를 높일 때 기대하는 효과 중의 하나가 가계부채 감소인데 지금 상황은 반대로 가고 있는 것 같습니다. 시중 은행의 주택담보대출, 1조 원 넘게 늘었다고 하죠?

[유혜미]

그렇습니다. 디레버리징이라고 하죠. 가계부채가 줄어드는 것을 그렇게 표현을 하는데요. 기준금리가 그동안 많이 인상이 되면서 디레버리징이 좀 진행돼 왔었는데 한 4월 정도부터 은행권 중심으로 해서 가계대출이 다시 늘어나고 있는데요. 특히 주택담보대출의 증가세가 눈에 띄는 모습입니다. 특히 시중 은행, 5대 은행이라고 하죠. 그 5대 은행을 기준으로 봤을 때 8월 들어서 지금 1조 2000억 원 정도 주택담보대출이 증가했습니다. 그런데 지난 달에는 한 달 내내 1조 4000억 원 정도 늘어났거든요. 그러니까 10일 만에 1조 2000억이 늘어났으니까 증가세가 더 가팔라졌다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

특히 그중에서도 50년 만기 주담대가 가계대출 증가의 큰 부분을 차지하고 있는 것 같은데 지금은 4개 시중은행에 이어서 우리은행까지 오늘부터 만기를 확대한다고 하거든요. 여기에 이렇게 수요가 몰리는 이유가 있나요?

[유혜미]

아무래도 50년 만기가 되게 되면 지금 현재 적용되는 가계대출 규제를 약간 우회할 수 있는 방법이 되기 때문인데요. 이게 무슨 얘기냐면 최근에 가계대출, 특히 주택담보대출을 받을 때 적용되는 기준이 DSR이라는 게 있습니다. 기준이 있습니다. 우리가 총부채원리금상환비율이라고 아하는 건데요. 가계대출, 주택담보대출을 받을 때 1년 소득 다비해서 원금과 이자를 상환하는 금액이 몇 퍼센트인지를 기준으로 삼는 건데 1년의 총소득 중에서 40% 정도 부분만 원리금 상환할 수 있는 부분의 범위 내에서 주택담보대출을 받을 수 있는 거거든요. 그런데 35년 정도 주택담보대출을 받을 수 있을 경우에 받을 수 있는 대출한도가 있을 거 아니겠습니까? 그런데 이것을 50년 만기로 만약에 계산한다고 하면 원금을 50년에 걸쳐서 갚게 되는 것이니까 매달 갚게 되는 원금은 더 줄어들게 되겠죠. 따라서 같은 대출을 받기 위해서 내야 하는 원리금이 50년 만기로 이렇게 만기가 늘어날수록 매달 내야 되는 원리금이 줄어들게 되고요. 하지만 만약에 같은 대출한도가 아니라 그 같은 기준, 같은 DSR 기준을 적용한다고 하면 받을 수 있는 대출금액은 더 많이 늘어나게 되는 것이죠. 따라서 최근에 부동산 시장이 조금 반등을 하면서 사람들이 주택을 더 구매하려는 수요가 높아지다 보니까 이렇게 DSR 기준이 타이트한 상황에서 이걸 우회할 수 있는 방향으로 대출한도를 늘릴 수 있는 방법으로 50년 만기 주담대에 대한 관심이 높아지고 있는 상황입니다.

[앵커]

금융당국도 이 부분을 주목하고 있는 것 같더라고요, 50년 만기 대출에. 그런데 특히나 대출자들의 연령, 지금 몇 살의 대출자들이 있는가. 그 특이점이 있을까요?

[유혜미]

50년 만기 주택담보대출이 사실 젊은층을 겨냥했다고 볼 수 있는데요. 젊은층들은 내집 마련을 해서 자산 형성의 기초를 마련하고자 하는 욕구가 굉장히 강하죠. 그런데 반면에 고용시장, 혹은 노동시장에 진입한 지가 얼마 되지 않았기 때문에 소득은 좀 낮은 편입니다. 따라서 대출한도가 그렇게 크지 않아요, 현재 DSR를 적용했을 때. 그런데 내집마련은 하고 싶고. 따라서 50년 만기로 만기를 늘리게 되면 대출한도가 늘어나기 때문에 적은 소득으로도 조금 더 좋은 집을 살 수 있는 가능성이 있는 거죠. 따라서 이런 젊은층을 중심으로 해서 50년 만기 주택담보대출에 대한 수요가 굉장히 높은데요. 지금 정부 당국에서 문제라고 보고 있는 것은 이렇게 젊은층만이 아니라 노령층까지도 이 50년 만기 주택담보대출을 많이 받고 있다는 것이죠. 그래서 이것이 가계대출을 증가하는 데 굉장히 크게 기여하고 있지 않나 해서 이 부분을 조이려는 움직임을 보이고 있습니다.

[앵커]

부동산 시장도 보면 요새 변화가 좀 나타나고 있습니다. 올해 상반기 서울 아파트 거래를 보면 증여 비중이 3년 만에 가장 적었다고 하는데 증여 대신에 매매를 선택한 이유가 뭘까요?

[유혜미]

증여 비중이 점점 낮아지고 있는데요. 지난해에 우리가 거래절벽이라고 하죠. 주택 매매시장에서 거래량이 굉장히 줄어드는 상황이 나타났었는데 이때 거래가 잘 되지 않으니까 차라리 사전적으로 증여를 하겠다 해서 증여가 상당히 많이 늘었거든요. 그런데 올해 초부터 급매물이 소진되면서 주택시장에서 매매량이 늘고 있습니다. 여기에 덧붙여서 올해 초부터 증여를 받을 때 취득세를 내야 되지 않습니까, 부동산에 대해서. 이 취득세 부담이 늘어났거든요. 그래서 그동안에는 공시가격 기준으로 해서 증여, 취득세를 산정했었는데 올해 초부터 시가액 기준으로 해서 산정하게 되다 보니까 증여세 부담이 늘어났고 그 와중에 급매물이 소진되면서 거래량이 늘어나니까 매매가 활발해지면서 증여는 좀 줄어들고 매매가 더 활발해지는 그런 상황으로 지금 현황이 바뀌고 있습니다.

[앵커]

지금 중국에서도 부동산 문제가 아주 뜨거운 감자인데 여러 대형 부동산 업체들이 디폴트 위기를 맞았다고요?

[유혜미]

그렇습니다. 지난 8월 7일에 중국 2020년 기준으로 매출이 민영기업 중에서 1위인 부동산 개발기업이 있습니다. 비구이위안이라고 하는데요. 이 기업이 8월 7일날 지급기한이 도래한 달러화 채권의 이자를 갚지 못했습니다. 그래서 이자를 갚지 못했는데 이 이자가 2250만 달러에 해당되는 금액이었거든요. 그런데 이자를 갚지 못한다고 해서 바로 채무불이행 선언이라든지 아니면 부도가 나는 것은 아니고요. 한 달간 유예기간이 있습니다. 그렇지만 디폴트 위험이 굉장히 높은 것으로 지금 판단하고 있는데요. 그래서 이 기업이 발행한 채권 가격이 진짜 폭락하고 있고 주식 가격도 굉장히 많이 떨어지고 있습니다. 그런데 앞서 말씀드렸다시피 이 기업이 중국의 부동산 개발 민영 기업 중 매출이 1위잖아요. 그러니까 이 기업에 문제가 생겼을 때 전체 부동산 시장에 미치는 영향이 굉장히 클 것으로 예측이 되기 때문에 지금 현재 중국에서 경기회복을 위해서 여러 가지 정부가 노력을 하고 있는데 이 부동산 기업의 디폴트 위기가 만약에 현실화된다고 하면 부동산 경기 회복도 요원해지고 경기 전체가 흔들릴 수 있다는 그런 우려가 커지고 있습니다.

[앵커]

지금 말씀해 주신 것처럼 중국 경제 침제가 더 예상보다 오래갈 수 있고 장기화할 수 있다, 이런 우려가 나오는데 여기에 부동산 경제까지 침체하면 중국 경제가 위협을 크게 받는 건 아닌가요?

[유혜미]

부동산은 사실 중국 GDP의 한 25% 정도를 차지한다고 하고요. 여러 가지 관련 산업을 포함하면 이것보다 더 큰 비중을 차지한다고까지 얘기를 하고 있는데요. 이 부동산 경기가 지금도 현재 좋지가 않습니다. 부동산 가격이 전국적으로 하락을 하고 있고 부동산 매매 심리 지수도 그렇게 좋지 않습니다. 그래서 사람들이 가격이 더 떨어질 것으로 예상을 하면서 좀처럼 거래하고 있지 않은데 여기에 이 부동산 개발 기업의 디폴트 위기가 현실화되면서 전반적으로 부동산 관련된 심리가 더 악화될 수 있고요. 따라서 이 부동산 경기를 바탕으로 해서 경기를 회복시키려는 중국 정부의 노력도 물거품이 될 수 있습니다. 현재 중국의 경기가 그렇게 좋지 않은 부분에서는 제조업이 부진하고요. 서비스업이 좀 나아지다가 다시 고꾸라지는 모습을 보이고 있는데 부동산 경기마저 받춰주지 않으면 중국 경제 회복은 더 요원해 보이고. 따라서 우리 경제에도 그렇게 좋은 영향이 미칠 기대는 접어야 될 것 같습니다.

[앵커]

말씀해 주신 대로 우리 경제에 영향을 꽤나 크게 미치지 않을까 생각이 되는데 왜냐하면 중국과 교역 규모가 굉장히 크잖아요. 우리나라는 그러면 이 시점에 중국과의 경제 관계, 어떻게 설정해야 할까요?

[유혜미]

올해 초에 중국 경제가 리오프닝되면서 우리 경제가 수혜를 입을 것이라는 전망이 우세했었는데요. 그게 현실화되고 있지 않고 하반기에는 그래도 중국 경기가 좀 나아지면서 우리나라 수출이 회복이 되든지 하는 일이 일어나지 않을까라는 희망 섞인 기대가 퍼지고 있는데요. 지금 중국 경제가 이렇게 부동산 경기 중심으로 해서 다시 또 침체일로를 걷게 되면 대중 수출이 회복될 기미도 요원해지기 때문에 이런 부분이 문제라고 볼 수 있는데. 사실 우리가 대중 수출 의존도가 너무 높았던 것이 최근에 경기가 좋지 않은데요. 굉장히 큰 몫을 차지하고 있거든요. 따라서 우리도 대중수출 의존도, 내지는 대중 의존도를 낮추려는 그런 노력이 필요할 것이고요. 거기에 이제는 경제와 안보가 함께 가지 않습니까? 그래서 앞으로 이번 주에는 한미일 정상회의가 예정되어 있는데 이렇게 안보와 경제가 같이 감으로 인해서 중국 경제와도 어느 정도 선을 긋는다기보다는 중국에 대한 의존도를 낮추면서 다른 나라와의 협력을 강화할 필요가 있을 것으로 생각됩니다.

[앵커]

이번에는 국내 주식시장도 보겠습니다. 최근에 국내 증시를 보면 개인투자자들이 주도하는 흐름을 보이더라고요. 실제로 지난달 외국인 코스피 거래비중이 15개월 만에 가장 적었다면서요?

[유혜미]

그렇습니다. 7월달에 외국인의 코스피 시장에서의 거래대금이 68조 원인데요. 이게 1월달 대비해서는 한 70% 정도 늘어난 폭입니다. 그런데 전체 코스피 거래대금에서 외국인이 차지하는 비중은 23% 정도 되거든요. 그런데 1월에는 이게 29%였습니다. 그런데 외국인 거래대금도 많이 늘었는데 그러면 무엇이 문제였나 보면 개인 거래대금이 엄청나게 많이 늘어난 거죠. 1월 대비해서 7월에 179%가 늘었습니다. 그러니까 개인 거래대금이 많이 늘어나면서 전체 코스피 거래대금 중에서 개인이 차지하는 비중이 1월달 대비해서 15%포인트 늘어났습니다. 그래서 이렇게 개인 거래대금이 많이 늘어나다 보니까 이것이 어떤 효과를 나타낼 것인지에 대해서 관심이 모아지고 있는데요. 일반적으로 개인의 거래대금 비중이 많이 늘어나면 늘어날수록 주식시장의 변동성이 커진다는 그런 평가가 나오고 있습니다. 그 이유는 개인들이 주식을 거래하는 패턴 양상이라고 할까요. 이것이 특이한 모습을 보이는데 무엇이냐면 테마주 위주로, 그리고 어떤 그룹의 주가가 계속해서 올라가게 되면 추격매수를 하는 경향이 있거든요. 그러면 이 추격 매수 때문에 그 주가가 더 많이 오르게 되고 그런데 펀더멘탈이 받춰주지 않을 경우 추격 매수로 주가가 빠르게 오르면 또 크게 하락하는 경향이 있습니다. 그러니까 이런 개인들의 추격매수, 그다음에 단기매매에 집중하는 이런 양상들이 주식시장의 변동성을 키우는 이런 부작용이 있는 것으로 보이기 때문에 개인들도 좀 공부를 많이 하고 장기적인 가치 투자를 하는 것으로 방향을 선회하면 좋을 것으로 생각이 됩니다.

[앵커]

아무래도 최근에 2차전지나 초전도체 때문에 이런 테마주 관련 주식에 열광하는 게 있었는데 이런 현상을 급증시킨 것 같습니다. 끝으로 이번 주에 주목할 만한 경제일정, 어떤 일정이 있을까요?

[유혜미]

앞서 간단하게 말씀드렸는데 한미일 정상회의가 이번 주에 열립니다. 미국 워싱턴 인근의 캠프데이비드에서 열리게 되는데 한미일이 서로 경제 안보 분야에서 어떻게 협력할지, 여러 가지 현안을 논의할 것으로 보이고요. 이후에 한국은행이 수출입가격지수를 발표합니다. 그래서 수출물가가 어땠는지, 그다음에 수입물가가 어땠는지를 보면 수입물가가 앞으로 향후 우리나라 국내 물가에 어떤 영향을 미칠지를 알 수 있고 또 수출 가격지수를 보면 우리나라 수출품이 외국에서 얼마나 높은 가격에 판매되는지, 측 채산성이 얼마나 높은지를 볼 수 있습니다. 마지막으로 대외적인 일정을 보면 미국의 7월달 FOMC 공개시장위원회의 정례회의 의사록이 공개되고요. 그리고 미국의 소매판매지수가 7월달 수치가 발표됩니다. 이런 걸 바탕으로 해서 향후 미 연준의 기준금리 결정이 어떻게 될지 좀 정보를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

[앵커]

오늘 굿모닝 경제 여기까지 듣겠습니다. 유혜미 교수와 경제 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

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