‘역전세 대란’ 몰려온다더니… 일단 잠잠, 이유는?

수요·공급 균형점 찾은 전세 시장

서울 강동구 고덕그라시움 전용면적 84㎡는 약 2년 전이던 2021년 7월 전셋값이 10억원까지 치솟았다. 2020년 8월 ‘임대료 인상률 5%’와 ‘계약갱신 청구권’을 골자로 한 임대차 3법이 시행되면서 전세 공급이 급감하자, 전셋값도 급등한 것이다. 하지만 올해 2월 이 아파트 전셋값은 6억원으로 당시와 비교해 40% 급락했다. 이 아파트 집주인들은 “당장 4억원이나 되는 보증금 차액을 어디서 구하냐”며 발을 동동 굴렀다. 당시 서울 아파트 전셋값은 매달 4% 가까이 급락할 때였다. 하지만 이 아파트 전셋값은 5월 이후 서서히 변하기 시작했다. 6억원을 바닥으로 조금씩 오름세를 보이더니 이달에는 같은 면적 전셋집이 8억3000만원에 거래됐다. 인근 중개업소 관계자는 “연초만 해도 주로 월세 물건 찾는 전화가 많았는데, 최근엔 전세를 보러 오는 사람들이 부쩍 늘었다”며 “전세 대출 금리가 내린 영향이 큰 것 같다”고 말했다.

그래픽=김하경

‘임대차 3법’ 부작용으로 전셋값이 급증한 데 따른 후유증으로 올 하반기 역전세 대란이 벌어질 것이라는 경고가 잇따랐지만, 실제 하반기가 되자 전셋값이 오르면서 역전세에 대한 우려가 다소 잦아들고 있다. 13일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 5월 22일(0.01%) 이후 지난주(0.11%)까지 12주 연속 상승 중이다. 수도권 전셋값은 6주째, 전국도 3주째 상승하고 있다. 전세 시장이 안정세를 찾은 것은 수요와 공급이라는 시장의 두 요소가 자연스럽게 새로운 균형점을 찾았기 때문이라는 분석이다. 정부가 퇴거 자금 대출 정책이라는 최소한의 개입으로 숨통을 터 준 것도 효과적이라는 평가가 나온다.

◇월세 찾아 떠났던 세입자들, 전세로 유턴

올 상반기 급락했던 서울 주요 단지들의 전셋값은 회복세가 뚜렷하다. 송파구 헬리오시티 84㎡는 신규 계약 기준으로 올 상반기 7억원대 초반까지 전셋값이 떨어졌지만, 지금은 10억원대에 거래가 이뤄지고 있다. 2021년 하반기 11억~13억원대에 거래됐던 것을 감안하면 거의 90% 수준까지 회복한 셈이다.

이처럼 전셋값이 상승세로 돌아선 가장 큰 이유는 수요가 늘었기 때문이다. 금리 인상에 월세를 찾는 사람이 몰리면서 월세 값이 치솟자 다시 전세로 수요가 회귀하고 있는 것이다. 한국부동산원 집계로 5월 서울 아파트 전월세 전환율은 4.8%로 전년 동기(4.2%) 대비 0.6%포인트 올랐다. 이 비율은 보증금을 월세로 전환하는 비율로, 전월세 전환율이 5%라면 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 연간 500만원, 매달 월세로 약 42만원을 내는 것이다. 비율이 높아질수록 전세 대비 월세의 매력이 떨어진다는 의미다. 한때 5%를 넘던 전세자금대출 금리가 최근 3%대까지 떨어진 것도 월세의 전세화(化)를 부추기고 있다.

전세 수요는 늘어나는 반면 공급은 감소하고 있다. 자금 여력이 없는 집주인들은 전셋값이 떨어지면 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 ‘역전세’에 몰렸지만, 자금 여력이 있는 일부 집주인들은 월셋값이 상승하자 수익률을 높이기 위해 전세를 월세로 전환하는 추세다. 이런 움직임들이 맞물리면서 서울 아파트 전세 매물은 작년 말 5만4765건에서 지금은 3만1445건으로 42.5% 줄었다.

◇대출 완화도 한몫… “위기 사라진 건 아냐”

정부가 지난달부터 퇴거자금대출에 한해 DSR(부채원리금상환비율) 규제를 완화하기로 한 점도 역전세 위험을 낮춘 요인으로 꼽힌다. 야당에선 ‘역전세는 갭투자 실패의 결과’라는 이유로 대출 지원 등 정부 개입에 반대했다. 정부·여당 역시 집주인 지원은 불필요하다는 입장이었지만, 역전세를 방치했다간 세입자 피해로 주택시장 전반이 붕괴될 수 있다고 판단해 ‘선의의 집주인’에 한정해 최소한의 대책을 내놓은 것이다.

다만, 역전세 우려가 완전히 사라진 것은 아니란 분석도 있다. 최근 들어 전셋값이 회복되고 있어도 2021년 하반기보다는 여전히 낮고, 이달부터 서울 서초구 래미안원베일리(2990가구) 등 대규모 아파트 입주도 예정돼 있다. 신규 입주가 많으면 전세 공급이 늘어 전셋값은 하락할 가능성이 높다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “올 초 우려했던 수준은 아니더라도 국지적은 역전세 가능성은 여전하다”며 “특히 임대차 3법 당시 비정상적 수준에 체결된 전세들은 여전히 역전세 가능성이 남아 있다”고 했다.