서울 재건축 시공사 선정 시기 단축, ‘조합원 과반 동의’에 발목

市, 7월 ‘선정시기 단축’ 조례 개정
‘사업인가→조합인가’ 후로 바꿨으나
‘최다→과반’ 요건 강화로 지지부진
“개정안 취지 맞게 조례 수정” 지적

서울 용산구 한남뉴타운에서 다른 2·3·5구역과 맞닿아 있어 ‘마지막 퍼즐’로 불리는 한남4구역. 지난해 11월 최고 23층, 2167채 규모로 아파트 단지 밑그림인 재정비촉진계획을 수립했다. 조합 설립 이후 바로 시공사를 선정할 수 있도록 서울시가 지난달 조례를 개정하면서 주택 공급에 속도가 붙을 것으로 예상됐던 단지다.

하지만 한남4구역 조합은 아직까지 시공사 입찰 공고를 내지 못하고 있다. 개정 조례에서 전체 조합원 과반의 표를 얻어야 시공사로 선정되도록 요건이 강화됐기 때문이다. 현재 한남4구역은 건설사 4곳 이상이 경쟁하고 있어 이대로라면 재투표 등이 확실시된다. 그런데 준비 서류나 재투표 방법 등 세부 가이드라인이 나오지 않아 섣불리 공고를 낼 수 없는 것이다.

한남4구역 관계자는 “조합원 과반 동의는 현실성이 떨어지는 요건”이라며 “이대로라면 시공사 선정 절차만 길어질 것”이라고 토로했다. 대형 건설사 관계자는 “개정 조례안대로라면 올해 12월 이후에나 시공사가 선정될 것”이라고 내다봤다.

13일 서울시에 따르면 재개발·재건축 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당긴 도시 및 주거환경정비 조례 개정안이 지난달부터 시행됐다. 시공사가 시공뿐 아니라 조합 운영비를 대여해주는 금융 역할도 수행하는 만큼 선정을 앞당겨 조합의 자금 부담을 해소하고 주택 공급을 활성화하려는 취지다. 하지만 선정 시기를 앞당긴 대신 선정 요건을 ‘조합원 과반 동의’로 강화해 본래 취지가 흐려졌다는 지적이 제기된다.

이번 조례 개정으로 서울 내에 시공사를 선정할 수 있는 정비사업 현장은 39곳에서 70곳으로 확대됐다. 시공사 선정이 가능해진 곳에는 용산구 한남뉴타운 내 재개발 4·5구역, 재건축 단지에는 서초구 서초동 진흥아파트·송파구 송파동 가락삼익맨션·영등포구 여의도동 목화 아파트 등이 있다.

재개발·재건축 사업은 통상 △안전진단 △정비구역 지정 △조합설립 △사업시행계획 △관리처분계획 △철거 및 착공 순으로 진행된다. 각종 심의를 받아야 하는 사업시행계획 단계에 시간이 오래 걸리는 만큼 시공사를 조합 설립 이후 선정하면 기존보다 최소 3∼4년 이상 선정 시기가 앞당겨진다. 그만큼 조합은 자금 조달 부담을 덜 수 있는 셈이다.

문제는 전체 조합원 중 과반에게 표를 얻어야 시공사가 되도록 요건이 강화되면서 시공사 선정이 난항을 겪을 가능성이 높다는 점이다. 기존에는 조합원 과반이 참석한 총회에서 최다 득표한 건설사가 시공사가 됐다.

지난해 11월 한남2구역에서 대우건설은 전체 조합원 중 45.2%의 표를 얻어 시공사로 선정됐다. 노량진3구역 재개발도 포스코이앤씨가 득표율 49.7%로 시공권을 따냈다. 2020년 한남3구역의 경우 현대건설, 대림산업(현 DL이앤씨), GS건설의 3파전이 벌어져 현대건설이 전체 조합원 3842명 중 1167명(30.4%)의 투표로 시공사로 선정됐다. 모두 개정 조례가 적용됐다면 투표를 다시 진행해야 하는 득표율이다.

이와 관련해 서울시 관계자는 “시공사를 더 신중히 선정해 추후 분쟁 소지를 줄이려는 의도”라고 설명했다. 하지만 정비업계에서는 개정안 취지에 맞게 조례를 수정해야 한다는 의견이 나온다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “건설사끼리 입을 맞추고 여는 총회가 아니고서는 개정 조례를 만족하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “시공사 선정 전 음성적으로 받던 자금 지원을 양성화하려는 의도는 좋지만, 시공사 선정에 난항을 겪는 곳이 많아질 것”이라고 내다봤다.

이축복 기자 bless@donga.com