"尹정부 연초 규제 완화에 부동산 시장 연착륙 효과"

국책 연구기간, 국토연구원이 보는 주택시장
"대외환경 불안에 상승국면 아직 일러" 분석도

"지금와서 보니 둔촌주공(올림픽파크포레온) 국민평형(전용면적 84㎡) 분양가(12억~13억원대)는 거의 자선기부급이었다."

"또 신고가가 나왔다. 부럽다. 이제 얼마나 더 오를지 두렵다."(올림픽파크포레온 커뮤니티 글)

지난해 '거래절벽'이라는 표현이 나올 정도로 부동산 시장 거래 수요가 실종된데다가 올해 초 1만2000여 세대의 초대형 단지의 미분양 우려가 커지자 정부가 부동산 규제를 대폭 완화를 단행했다. 이에 '둔촌주공살리기'라는 별명까지 나왔지만, 정책 덕분인지 일반분양분 완판에 성공했다.

이어 최근에는 거래도 조금씩 살아나며 가격대로 상승세를 탄 모양새다. 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 입주권이 지난 6월 말 19억원대에 거래되며 20억원대에 성큼 다가서기까지 했다. 50평대인 전용 134㎡ 입주권은 7월 초 29억원에 손이 바뀌며 30억원대 초읽기에 들어갔다.

이처럼수요 둔화를 주택시장 경착륙의 주원인으로 인식한 정부가 규제 완화를 통해 시장의 연착륙을 적절히 유도했다는 진단이 나왔다. 시장 경착륙 위험 극복을 위해 주택시장기능 회복, 주택공급 확대, 부동산세제 정상화, 대출규제 정상화 등 금융 개선, 주거복지지원 강화 등을 5대 정책기조 내건 윤석열 정부의 부동산 정책에 수요가 일부 회복되고 매매가격 및 전세값의 하락폭이 꾸준히 둔화됐다는 것이다.

하지만 주택시장이 불황기 저점에 도달하며 경착륙 위험에서 벗어나고 완전한 회복 내지 상승국면 전환까지는 아직 시간이 더 필요하다는 지적도 나온다.

13일 국토연구원에 따르면, 주택시장 정상화를 위한 현 정부의 부동산대책은 경기 및 주택시장 침체로 감소하던 매수수요를 회복시키는 데 주안점을 두고 시의적절하게 대응한 것으로 평가됐다. 특히 세금 및 대출규제 완화는 잠재 매수수요로 이어져 시장 경착륙 방지에 기여했다는 진단이다.

이에 시장 경착륙 완화대책 추진으로 급락하던 주택가격과 거래량도 올해 4월 이후 변화가 나타나기 시작했고, 주택매매 및 전세시장 소비심리는 올해 1월부터 모두 상승으로 전환한 것으로 조사됐다.

황관석 국토연구원 부연구위원은 "경착륙 위험 초래 요인은 시장전환기 높아진 주택가격 하에서 금리인상으로 인한 가계의 상환부담 증가와 대출규제에 따른 유동성 제약, 수요억제정책의 지속으로 인한 수요 위축 등"이라며 "정부가 규제지역 해제, 세제 및 금융규제 완화, 특례보금자리론 공급, 재건축·재개발 규제 완화 등의 영향으로 가격·거래·소비심리 등이 점차 예년의 안정적 수준으로 회복하기 시작했다"고 설명했다. 하지만 여전한 대외환경 불안으로 주택경기가 본격 회복되기 시작했다고 보기는 아직 이르다고 보고있다. 주택시장지표와 순환국면분석 결과, 주택시장은 조기에 경착륙 위험에서 벗어날 것임을 예상할 수 있지만 완전한 회복 내지 상승국면으로 전환까지는 아직 시간이 더 필요하다는 예상이다. 올해 1~6월까지 주택매매 거래량은 약 27만5000건으로 전년 동기 대비(31만 건) 11.5% 감소했다. 이는 지난 5년 평균 대비로는 38.8% 감소한 수준이다. 특히 최근 거래는 주로 아파트를 중심으로 이뤄지고 있다. 6월 거래량(5만2000호)은 전년 동월 대비(5만호)로는 4.5% 늘었으나 최근 저가매물 소진 후 5월(5만5000호)대비로는 4.7% 줄어든 수치다.

주택시장 회복세에도 시장이 여전히 위험하다는 주장도 여전히 나오고 있다. 현재 주택시장은 주택금융지원 강화와 저가매물 소진에 따른 일시적 반등(데드 캣 바운스) 상태라는 분석도 있기 때문이다.

최근 주택시장 회복세를 유지하려면 현재의 부동산 정책기조도 유지할 필요가 있다는 주장도 나왔다. 특히 실수요자 주거비 상승부담 완화를 위한 주택대출상품의 연장 운용과 그에 따른 가계부채 증가 문제를 함께 검토하고 지속적으로 모니터링할 필요가 있다는 설명이다.

이수욱 국토연구원 선임연구위원은 "금리 인상 가능성과 상대적 고금리, 물가 인상으로 주거비부담 가중이 여전한 상황이어서 수요회복 지연 가능성도 잔존하고 있다"며 "한시 도입된 특례보금자리론의 성과를 모니터링해 금리안정기조 정착 및 거시경제 여건이 안정될 내년 3분기까지 연장도 검토가 필요하다"고 설명했다.

이 외에도 시장 정상화를 위해서는 다주택자 규제 패러다임의 전환도 필요하다는 지적도 있다. 다주택자는 주택시장 안정뿐만 아니라 지역소멸 위험 등 현실 여건을 고려해 기준은 3주택으로 상향하고 세제별로 복잡한 주택 수 제외기준도 정비해야한다는 것. 또한 주택건설 착공 물량 증대 방안 마련과 주택공급계획의 세부 이행 점검도 필요하다는 의견도 있다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr