국토연 "현 주택시장 불황 초입... 회복까지 긴 인내의 시간"

경착륙 지났지만 여전히 불황기
집값 상승론엔 "하락 요인 더 많아"

서울 서초구 반포 일대 아파트 풍경. 왕태석 선임기자

주택시장이 회복하기까지 "긴 인내의 시간이 필요하다"는 국책 기관의 진단이 나왔다. 최근 주택 거래량 증가 등을 근거로 떠오른 집값 상승론과는 반대 전망인 셈이다.

국토교통부 산하 국토연구원은 13일 '주택시장 경착륙 위험 완화 정책의 성과와 과제'라는 보고서를 통해 "정부의 선제적 규제 완화로 집값 폭락이 우려되는 시장 경착륙 단계는 지났지만, 주택시장이 여전히 불황기(또는 저점) 초입에 있으며 이를 지나 상승 국면으로 전환하기까지는 더 긴 인내의 시간이 필요하다"고 분석했다. 특히 주택시장이 회복 국면에 들어선다 해도 2021년 전후 나타난 집값 폭등은 되풀이되지 않을 거라고 내다봤다.

그 근거로 각종 경제 지표를 대입해 현 주택경기가 어느 상태에 놓여 있는지를 보여주는 순환국면 결과를 제시했다. 주택시장은 소득·주택공급·경제성장률·금리 등의 영향을 받아 일정기간 상승과 하락을 반복하는 특징이 있다는 점에 기반한 분석이다.

우선 집값과 거래량의 변화 추이로 주택경기를 파악하는 벌집순환모형을 적용한 결과, 수도권과 지방 모두 올 2월 4국면 후반(침체기) 또는 5국면 초입(불황 혹은 저점)에 진입해 6월 현재까지 지속되고 있다고 풀이했다. 벌집순환모형은 6각형의 벌집 모양을 시계 반대방향으로 순환하고, 통상 순환주기는 10년 정도다. 이 분석대로면 6국면(회복 진입기)를 거쳐 1국면(회복기)까지 도달하려면 적어도 수년은 걸릴 것이라는 추론이 가능하다.

벌집순환모형. 사진=주택도시보증공사(HUG)

주택매매가격지수와 소득 요인(명목 GDP)을 따져 주택시장 순환국면을 진단한 결과 역시 비슷했다. 기준금리 인상 등으로 가계소득이 쪼그라든 영향으로 주택 수요가 줄어 2021년 4분기 고점을 찍고 여전히 시장 둔화가 이어지고 있다는 것이다.

최근 시장에서 집값이 바닥을 찍고 본격적인 회복세가 이어질 거라는 주장이 나오는 데 대해 연구원은 고물가, 금리 인상, 경기 침체, 주식을 비롯해 높아진 대체투자 상품의 수익률 등을 내세우며 "하락 요인이 더 우세하다"고 분석했다. 따라서 집값 불안이 없는 중장기 시장 안정을 위해선 한시 도입된 특례보금자리론을 연장 운용하는 방안을 검토하는 등 규제 완화 중심의 현 부동산 정책 기조를 당분간 유지해야 한다는 게 연구원의 주장이다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com