자금조달계획서, 이렇게 써야 국세청 전화 안 와[돈세지]

소중한 자산을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 '돈이 되는 세금 지식'을 알기 쉽게 전달해 드립니다.

돈세지

■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영> 안녕하세요 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다. 기준금리 급등세가 조금 진정이 되고 정부가 대대적인 규제 완화에 나서면서 서울 아파트를 중심으로 최근 거래가 많이 살아나고 있습니다.

그런데 최근 몇 년간 주택 관련 규제가 까다로워지면서 어떤 주택을 구매할 경우에는 자금 조달계획서라는 걸 써서 제출을 해야 하는데요. 이걸 잘못 쓰면 국세청에서 연락을 받을 수도 있다고 합니다.

그래서 오늘은 누가, 언제, 어떻게 자금 조달 계획서를 써야 하는지. 일명 '국세청 소명요청 반사 자금조달계획서' 작성법에 대해서 준비했습니다.

규제지역 내 주택 또는 6억원 넘는 주택 살땐 자금조달계획서 의무

◇ 김수영> 자금조달계획서 뭔지 좀 간단히 설명해 주세요.

◆ 엄해림> 네 자금 조달 계획서는 부동산 거래 시장 관리를 위해서 부동산 실거래가 신고를 할 때 같이 제출해야 되는 '내가 이 대금 어디서 갖고 왔냐' 이런 내용 담은 납부 계획을 말하는 거라고 생각하시면 되는데요.

이게 어떤 모든 아파트나 주택을 말하는 게 아니라 어떤 조건에 부합을 하면 의무적으로 이 자금조달 계획서를 제출하셔야 합니다.

◇ 김수영> 어떤 조건을 부합하는 주택을 구매할 때 내야 한다고 했는데, 조금 더 자세히 설명해 주시면 좋겠는데. 그러면 오늘 현재 기준으로 누가 자금 조달 계획서를 내야 하는 건가요?

◆ 엄해림> 투기과열지구 또는 조정대상 지역이라고 불리는 이 규제 지역에서 집을 살 때 자금조달 계획서를 내야 돼요. 전국에 딱 4개의 지역이 남아 있어요. 서울에 있는 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개 구에 있는 집을 살 때는 무조건 내야 되고요. 이 4개 지역 외에 있는 지역에서도 집을 살 때 6억 원을 넘는 집을 사면 그때는 자금 조달 계획서를 의무적으로 내야 됩니다.

◇ 김수영> 그러면은 서울 중위 주택(모든 주택을 가격 순으로 한 줄로 세웠을 때 가운데 위치한 주택) 가격이 이게 7억(원)이 조금 안 되고, 수도권에 있는 아파트 중위 가격이 한 5억 5천 정도 되니까, 서울에 있는 모든 주택 중에 절반 이상 그리고 수도권에 있는 아파트 중에 절반 이상을 매수할 때는 다 자금 조달 계획서 내야 되는 거죠?

◆ 엄해림> 네. 이게 조정 대상 지역이 풀렸다고 하더라도 어쨌든 아파트 가격이 상당히 올라가 있는 상황이기 때문에 생각보다 자금조달계획서를 쓰셔야 하는 분들이 여전히 많아요.

기존주택은 실거래가 신고할때 제출해야…강남3구·용산은 증빙자료도

◇ 김수영> 자금조달 계획서를 내야 되는데 언제, 어떻게 좀 내야 되는 건가요?

◆ 엄해림> 계약일로부터 30일 이내에 내야 된다고 생각하시면 돼요. 이 30일 이내에 저희 실거래가 신고를 반드시 해야 되거든요. 그 때 같이 이 자금 조달 계획서도 함께 내야 된다고 생각을 하시면 될 것 같고요. 그런데 이게 더 부담을 느끼시는 부분이 아까 그 4개의 지역 있잖아요. 조정대상 지역에 있는 집을 살 때는 이 자금조달 계획서를 내는 것과 동시에 그 내용을 뒷받침해주는 증빙 자료도 같이 내야 돼요.

◇ 김수영> 그럼 예를 들어서 내가 강남의 집을 샀다, 생각만 해도 좋네요(웃음) 그러면 어떻게 해야돼요?

◆ 엄해림> 강남구에 있는 집을 사면, 한마디로 '제 통장에 2억 원이 있어서 이걸로 집값 낼 거예요'라고 자금조달 계획서에 썼어요. 그런데 이게 거짓말일 수도 있잖아요. 그러면 이것을 막기 위해서 계약일 기준으로의 잔액 증명원을 은행에서 발급받아서 그걸 증빙 자료로 내야 되는 겁니다.

◇ 김수영> 그러면 만약에 청약에 당첨돼서 분양을 받게 됐다, 이때도 (자금조달 계획서) 내야하는 거죠?

◆ 엄해림> 분양권과 입주권이 모두 다 해당이 돼요. 그래서 결론부터 말씀드리면 분양권을 취득하셔도 자금 조달 계획서는 내셔야 됩니다.

◇ 김수영> 근데 분양은 계약을 할 때랑 입주하는 시점이 (사이) 기간이 좀 길잖아요. 그럼 언제 써야 되는 거예요?

◆ 엄해림> 저희 분양 당첨이 되면 한 며칠 있다 계약을 하러 다들 가시거든요. 그때 같이 보통 내시는 게 일반적이에요. 최근에 이제 둔촌주공 계약됐을 때 저희 그때 상담 많이 받았습니다.

자금조달계획서 미제출시, 과태료+세무조사 받을 확률↑

◇ 김수영> 그러면 자금 조달 계획서 안 내면은 혹시 어떻게 되나요?

◆ 엄해림> 일단 과태료 500만 원, 최대 500만 원까지 발급 받으실 수 있고요. 사실 이거를 어떻게 쓰냐도 되게 중요하지만 일단 안 내면 '뭔가 좀 있겠지?' 이래서 (국세청으로부터) 소명자료(요청)도 다시 한 번 받으실 거고, 이후에 국세청에 뭔가 증여 추정 혐의로 통보가 되다 보니까 세무조사 받을 확률이 조금 더 높아진다고 생각하시면 될 것 같습니다.

◇ 김수영> 돈세지 시청자분들 너무 잘 아시는데 이거 국세청 연락 이거 너무 무섭잖아요. 그러면 어떻게 쓰는지 좀 찬찬히 봐야 될 것 같은데. 좀 양식을 보면서 설명을 해 주시면 좋을 것 같아요.

◆ 엄해림> 네 '주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서'가 정식 명칭이에요. 어떻게 쓰느냐가 매우 중요한데. 여기 '자기 자금'이라는 게 있어요. '금융기관 예금액'은 정말 이제 금융기관 예금, 내가 정말 여기 딱 돈이 있는 거를 기준으로 쓰시면 되고요. '주식, 채권 매각 대금' 그리고 '부동산 처분 대금', '증여·상속 등' 이렇게 되어 있는데.

이미 예전에 증여를 받으셨다면 일단 계약일 기준으로 통장에 그 돈이 있을 것이잖아요. 그럴 때는 '금융기관 예금액'에 (해당 금액을) 쓰시면 되는 거고, 계약일로부터 잔금일 그 사이에 증여를 받으실 계획이라고 하면 '증여.상속 등' 이 부분에 (해당 금액을) 써주시면 돼요.

그래서 개인적으로는 '현금 등 기타'라는 란에는 많은 금액을 쓰는 걸 추천해 드리지 않는 게, 현금에 또 집을 살 정도의 거액의 현금은 보통 통장에 넣어 놓는 게 일반적인데. 그럴 거면 예금액이 들어가야 되는데 현금 등 기타에 들어간다는 것 자체가 어떻게 보면 '현금이 좀 불법적으로 조성된 게 아니냐'라는 의심의 눈초리로 보는 그런 부분이 있거든요. 그렇기 때문에 계약일을 기준으로 예금액 매각 대금, 처분 대금, 증여 상속을 기준으로 작성을 하시면 됩니다.

자금 조달 계획서-실제 자금 흐름, 크게 동떨어지지 않으면 이상 無

◇ 김수영> 계약을 하고 잔금일까지 보통 아파트(기존주택 매매거래) 기준으로 한 2~3개월 정도 걸리고 분양은 한 2년 정도 걸리는데, 이게 내용이 그 사이에 조금 달라질 수도 있는 거잖아요. 그러면 어떻게 돼요?

◆ 엄해림> 자금 조달 계획서는 말 그대로 계획서예요. 그래서 상황에 따라서 달라질 수 있다는 지자체라든가 감정원에서도 충분히 인지는 하고 있는 상황이에요.

그런데 이 계획서를 쓸 때 너무 허무맹랑하게 쓰는 것 자체를 일단은 조심하셔야 되는 거고요. 예를 들자면 저희 지금 대출을 받는다고 하더라도 LTV(주택담보대출비율)라는 금융기관 제도가 있는데, 이 LTV를 더 넘는 그런 금액을 대출을 받는다고 한다던가 전세를 돌려서 매각 대금을 채우려고 하는 거에도. 이 집에 이 정도 전세가 과연 들어올 수 있겠나 싶은 정도의 가액을 전세자금 충당하겠다고 계획을 넣으시면, 이 부분에 대해서는 추적을 하면서 추가 소명을 요청할 수 있다, 이렇게 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 그러니까 시세나 이런 거에 비해서 처분 매각 대금이라든지 아니면 전세금이나 이런 거를 너무 허무맹랑하게 너무 높게 쓰게 되면 오히려 더 주의 깊게 볼 수 있다는 거고.

◆ 엄해림> 부동산 시장이 안 좋아지면서 변화할 수 있는 거잖아요. 이런 거는 다 알고 있어요. 그런데 다 감안하더라도 허무맹랑한 그런 부분을 쓰면 그 부분이 오히려 문제가 될 수 있다고 생각하시면 돼요.

◇ 김수영> 그러면은 여기 자금 조달 계획에 보면은 차입금 등의 금융기관 대출액이 있잖아요. 근데 이거를 조금 높게 써가지고 이 내용을 채우면 안 되나요?

◆ 엄해림> 주택담보대출이라든가 총부채 원리금 상환비율이라고 해서 한마디로 LTV, DSR 이런 제도가 있어요. 그래서 이 사람의 소득이나 자산 규모에 대비했을 때 받을 수 있는 대출액의 한도라는 건 분명히 존재하거든요. 그런데 아무리 이 사람의 소득을 비춰봤을 때 받을 수 없는 그런 금액을 대출로 받겠다고 하면, '정말 대출을 받았니?' 라고 나중에 소명 요청을 받을 수 있는 거고.

그렇기 때문에 저희가 대출금을 금융기관 대출액을 쓰시려고 할 때도 사전에 은행 한번 방문하셔서 상담을 받고 내가 얼마 정도까지의 대출을 받을 수 있는지 확인 후 쓰는 것을 추천드리고 있어요.

부부공동명의로 주택매수시 자금조달계획서는 2장 써야

◇ 김수영> 지금까지 이제 단독 명의(로 자금조달 계획서를 작성해야 하는 주택을 매수할때)에 대해서 알아봤는데, 주택을 매수할 때 단독 명의로 하시기도 하지만 공동명의로도 조금 많이 하시니까. 마침 저희 '돈세지'의 공동명의 주택을 매수할 때 어떤 식으로 자금 조달 계획서 써야 하는지 사연이 들어온 게 있어서 그 내용 중심으로 설명을 해 주시면 좋을 것 같습니다.

사연자분은 예비 신혼부부고요. 마포래미안푸르지오 전용면적 59㎡를 (지분) 5:5 공동 명의로 매수하려고 하십니다. 매수 예상 금액은 10억이고요. 전세자금 대출이 현재 3억원이 있고, 전세는 남편 명의로 되어 있습니다. 갖고 계신 자산은 남편이 예금 3억 원 그리고 아내가 예금 1억 원을 갖고 있고요. 2022년 기준 근로소득 금액은 남편 5천만 원, 아내 5천만 원입니다.

서울 마포구에 있는 10억짜리 주택을 매수하려는 예비 신혼부부인데요. 마포는 규제 지역은 아닌데, 말씀하셨던 6억 원을 초과하는 주택이기 때문에 자금 조달 계획서는 좀 작성해야 되는데 공동명의일 경우에는 어떻게 작성해야 될까요?

◆ 엄해림> 요즘 젊으신 예비 신혼부부나 결혼을 하신 지 얼마 되지 않은 분들은 주택을 매수할 때 공동명의로 하는 걸 사실 매우 거의 당연하게 생각을 많이 하세요. 그런데 세법상 이 공동명의가 그렇게 간단한 거는 아니에요.

왜냐면 이 공동명의를 하기 위해서 이 주택을 취득할 수 있는 자금이 정말 이 부부 각각에서 왔는지를 조금 확인을 할 수도 있기 때문인데요. 그렇기 때문에 일단 자금 조달 계획서는 이분들은 몇 장을 써야 될까요?

◇ 김수영> 각각이면 두 장을 써야 되는 건가요?

◆ 엄해림> 매수자가 두 명이면 두 명 혹은 세 명이면 세 명의 자금 조달 계획서를 써야 되고요. 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달 계획을 작성해서 내야 됩니다. 전체 매수 대금이 이 각각의 자금을 합친 금액과 일치해야지 이 단계를 무사히 잘 넘어갈 수 있다고 생각하시면 돼요.

◇ 김수영> 그럼 부부면은 그냥 당연히 5:5 공동 명의로 그냥 쓰고 자금 조달 계획서 하나 쓰면 되는 줄 알았는데 그게 아니라 각각 써야 되는 거네요?

◆ 엄해림> 이게 좀 복잡해서 이번 편에서는 다 다루기 힘들 것 같고요 다음 편에 따로 한번 다루도록 하겠습니다.

◇ 김수영> 지금까지 자금조달 계획서 작성법에 대해서 알아봤습니다. 규제지역, 지금 현재 전국에서 네 군데죠. 강남, 서초, 송파와 용산 이 지역에 집을 구매하실 때 또 시가 6억 원 이상의 주택을 매수하실 때는 잔금일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 하면서 이 자금 조달 계획서 함께 제출하셔야 되고요.

제출하지 않으시면 과태료 500만 원, 또 제대로 작성하지 않고 내시면 국세청의 '요주의 인물'이 될 수 있다는 부분 기억하셔야 될 것 같습니다.

다음 시간에는 신혼부부들 관심 많으실 것 같은데 공동명의로 자금 조달 계획서 작성하는 법 어떻게 해야 하는지에 대해서 준비해서 돌아오겠습니다.

지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.

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CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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