강남 신고가 속출…"집값 오르겠지?" 지금 집 샀다간[부릿지]

수도권에 이어 지방 아파트값도 1년여만에 하락세가 멈추면서 '집값 바닥론'에 힘이 실리고 있다. 서울에서는 강남을 중심으로 연일 신고가가 터져나오기도 한다. 그러나 실제 거래량은 큰 폭으로 늘지 않고 있다. 현재 집값 상승세가 단기 반등으로 그칠 것이라는 전망이 나오는 이유다.

부동산 초장기 사이클을 분석한 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표에 따르면 과거 2번의 집값 상승기 후 찾아온 대세 하락은 6~7년씩 이어졌다. 세번째 대세하락의 초입에 진입한 현재 집값은 과거에 비해 가장 큰 폭으로 떨어지고 있다는 게 김기원 대표의 분석이다. 이에 더해 IMF 당시보다 높은 가계부채와 점차 감소하는 인구문제까지 더해져 더욱 심각한 부동산 문제가 이어질 것이라는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 부동산 초장기 사이클을 함께 들여다 봤다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
가장 중요한 게 뭐냐면 부동산 대부분 내집 마련을 할 때 대출 껴서 사죠? 그냥 한번 비유를 제가 말씀 드릴게요. 한 달에 세후로 내 통장 500만 원이 찍히면 주택 원리금 상환으로 얼마 정도를 내가 쓸 수 있냐라는 거죠. 이게 바로 주택구매력 지수라고 하는 데이터입니다. 사람들의 소득, 주택담보대출 금리 그다음에 아파트 가격이 들어가요. 내가 주택을 구입하는데 부담스럽냐, 부담스럽지 않느냐. 이게 지금 324잖아요? 그러면 한 달에 내가 서울에 아파트 사면 324만원씩 내야 되는 거예요. 주택 원리금 상환으로. 그런데 얘가 역사적인 평균이 얼마였느냐, 245만 원입니다. 가장 낮았을 때가 얼마였냐면 160만원 정도밖에 안 돼요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지금 거래량 왜 이렇게 없는지 아세요? 지금 정부에서 부양 정책 펼치고 있는데 과거 같았으면 벌써 서울 기준으로 7000건, 8000건씩 거래량이 나와야 돼요. 그런데 지금 4000건을 못 넘잖아요. 왜? 이 주택구입 부담 지수가 얘기를 해주고 있는 겁니다. 2009년에도 반등이 들어왔거든요.그런데 이때 주택구입부담 지수가 274 정도밖에 안 됐단 말이에요. 대출을 껴서 집 사는 게 지금보다 훨씬 덜 부담스러우니까 거래량이 생겨났단 말이에요. 그럼에도 불구하고 한 1년 정도 단기 반등 나오고 2011년 한 3, 4월달부터 하락했죠. 그런데 지금은 주택구매지수가 훨씬 더 높아. 즉, 대출 껴서 집을 사는 게 너무 부담스러워. 그러니까 집을 못사는 사람들이 태반이죠. 거기다 이미 코로나 시대 영끌해서 살만한 사람들은 싹 다 샀잖아요. 모든 자산은 내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 수 있는 누군가가 있어야, 많아야 가격이 올라가는 겁니다. 그런데 지금은 없다. 한번 지켜보세요. 1년 안에 어떻게 되나.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
일단 1980년대 중후반 이후로 보시면 1991년 4월까지 크게 상승률이 나왔고요. 그다음에는 반등이 조금 나오다가 IMF가 터졌죠. 그러면서 훅 떨어졌고요. IMF 끝나고 이제 경기 부양하면서 또 엄청나게 대세 상승을 했습니다. 그리고 또 하락을 했고 이게 2차 사이클. 그다음에 3차 사이클이 이제 2013년 말부터 지금, 현재 진행형이고 지금 다시 이렇게 하락 파동이 나오고 있고. 이거로 보니까 어때요? 지금의 하락 폭이 제일 큽니다. 이 데이터를 제가 쪼개봤어요. 상승이 한 4년 나왔고요. 그리고 몇 년을 대세 하락을 했냐. 7년 5개월을 대세 하락했습니다. 이때 나오는 단기 반등 의미 1도 없다. 그리고 1998년 11월달에 바닥 찍고 또 8년을 상승했습니다. 그리고 나서 다사 6년 2개월 하락한 거예요. 그리고 2013년 말에 바닥 찍고 다시 또 8년 9개월을 상승을 했습니다. 이번에는 코로나 때문에 조금 더 이 상승의 각도와 폭이 훨씬 더 커졌죠. 이제 막 꺾이기 시작했고, 이게 KB부동산의 2022년 7월 데이터까지 포함이 된 건데 여전히 하락 중이에요. 물론 일부 지금 상승이 나오는 지역들도 있고 이제 호가도 올라가고 분명히 인정합니다. 하지만 KB부동산 통계 데이터 기준은 여전히 지금 하락하고 있고 이 하락이 이제 1년 정도밖에 되지 않았다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
정말 심각한 문제가 더 있다라는 거라는 거죠. 그동안 이 대세 상승 사이클에서는 인구가 계속 성장을 했습니다. 그런데 이제는 2021년부터 인구수가 감소하는 사상 초유의 일이 지금 벌어지고 있는 겁니다. 인구가 성장을 하던 시기에도 대세 하락을 하면 6년, 7년씩 하락을 했습니다. 이제 1년 하락했어요. 그런데 인구가 줄어들고 있다. 세대수 증감률도 확 떨어졌어요. 원래는 세대수 증감률이 거의 한 3% 가까이 늘었거든요? 그랬다가 지금 1%로 떨어졌습니다. 세대수 증감률이 1%로 떨어졌다는 얘기는 몇 년 더 지나면 세대수마저 줄어든다라는 거예요. 이 하락 사이클에서 처음으로 나타나고 있는 현상이 바로 인구감소 문제입니다. 과연 과거와 같은 부동산의 대세 상승의 흐름을 보여줄 수 있을까요? 우리 모두가 풀어 가야 되는 굉장히 중요한 문제입니다. 이게 과도한 상승도 문제지만요. 과도한 하락도 심각한 문제에요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
우리가 과거의 데이터를 유추해보면 하락을 할 때 6~7년 하락을 했잖아요. 그러면 앞으로 몇 년 남은 거예요? 5~6년이 남은 겁니다. 2028년~2029년까지는 기회가 안 올 수 있어요. 물론 뭔가 충격이 좀 와서 급격한 하락이 단기간에 나온다면 기회는 더 빨리 올 수 있겠지만 일단 지금은 대세 하락의 초입이다. 우리가 지금 자칫 뛰어들었다가는 진짜 큰일 날 수 있다. 이 말씀을 좀 제가 오늘 강조해서 드립니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정, 김기원
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr