[알기 쉬운 부동산] 집값 바닥을 찾고, 추세를 쫓는 매수심리

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

주택시장을 진단 및 전망함에 있어 시장 참여자의 심리는 거시경제와 정책 요인, 수급상황 분석처럼 빼놓을 수 없는 중요한 고려 요소다. 경제학자 케인즈는 심리 요인이 경제를 움직이는 원동력이라 보았는데, 재화가격이 일정 기간 상승하면 일반적으로 수요를 감소시키지만, 주택시장에선 가격급등과 내집마련 기회에서 배제되는 상실감, 주거 불안 우려로 무리한 '야성적 충동(animal spirits)'이 목격되기도 한다고 밝혔다.

소비자 심리와 주택가격간 영향관계에 대해 단기적으로는 자기강화 기대, 즉 가격 하락 및 상승기엔 추가적인 하락 및 상승에 대한 기대가 작용하고 장기적으론 평균 가격으로 회귀할 것이란 심리가 발생한다는 국내 실증연구 결과도 있다.

유동성에 힘입어 소득대비 과도하게 급등한 가격이 구매 가능 수준으로 하락하길 고대하는 심리도, 원자재가격 상승에 더해 주택거래와 가격상승지역이 늘면서 추세전환과 추가 상승 이전 내집 마련에 나서야 하는지 고민 심리가 교차하는 최근의 주택시장 상황이다.

이 가운데 주택시장참여자의 심리는 어떤 상황일까. 한국은행의 소비자동향조사 결과 7월 주택가격전망지수는 102를 기록해 지난해 5월 이후 최고 수준을 보였고, 국토연구원이 발표하는 주택매매시장 소비심리지수도 지난해 12월 최저점 이후 올 2월 100을 넘어 7개월 상승세를, 세종은 이보다 앞서 지난해 10월부터 상승한 시장심리가 지난 6월 126.6으로 조사됐다. 높아진 금리 수준 인하는 가시권이 아닌 데다가 역전세 우려에도 불구하고 단기 시장심리 회복과 향후 집값 상승 인식이 커졌음을 보여준다.

여전한 집값 바닥 논란 속에 생애 최초 주택구매자에 대한 LTV완화, 특례보금자리론 등 대출 규제 완화와 선호 지역에서 시작된 집값 바닥 인식이 거래 회복과 가격 상승을 추가 견인할 수 있을지 귀추가 주목된다. 수도권의 변화 조짐이 타지역으로 확산될지 속단은 어려우나, 거시경제와 지역시장 수급 지표 외에 시장참여자의 시장인식과 심리 흐름의 변화도 주목해 살펴봐야 할 때다.