[석병훈 칼럼] 부작용 무서워 부동산 규제완화 중단 안 된다

석병훈 이화여대 경제학과 교수

부동산 시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제 완화로 부동산 시장에 훈풍이 불기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 서울 주간 아파트 매매가격은 5월 4주부터 11주 연속 상승했고, 수도권도 6월 1주부터 상승 중이다. 이런 아파트 가격 상승세는 전국으로 확대돼 전국 아파트 매매가격도 7월 3주부터 상승하고 있다.

가계들의 주택가격에 대한 전망도 낙관적으로 바뀌었다. 한국은행이 발표하는 주택가격전망 CSI(소비자동향지수)는 작년 11월부터 8개월 연속 상승해 지난 7월 102가 됐다. 이 지수가 100보다 큰 것은 1년 후 주택가격이 현재보다 상승한다고 예상한 가구가 하락한다고 전망한 가구보다 많다는 뜻이다.

필자의 분석에 따르면 주택가격전망 CSI는 전국주택매매가격을 3개월 선행한다. 따라서 부동산 가격은 늦어도 올해 2분기에 저점을 확인한 후 추세적으로 상승할 것으로 보인다.

부동산 시장 경착륙 우려가 해소된 것은 반가운 일이지만 부동산 가격 상승으로 인해 향후 다음 두 가지 부작용이 발생할 가능성이 크다. 첫째, 주택 구매 수요가 증가해 주택담보대출 위주로 가계부채가 늘어날 것으로 보인다. 낙관적으로 바뀌고 있는 가계들의 부동산 가격 전망은 현재 대출 금리를 높게 내더라도 주택가격이 더 빠르게 상승해 미래에 이자 비용을 상쇄하고도 남는 이득을 볼 수 있다는 믿음을 확산시키기 때문이다. 가계부채의 증가는 고금리하에서 가계들의 원리금 상환 부담을 키워 소비를 감소시킴으로써 경기 침체 발생 확률을 높인다.

둘째, 앞으로 자산 불평등도가 증가하고 청년과 고령층의 주거 안정이 위협받을 수 있다. 우리나라의 가계부채는 작년 4분기 기준 국내총생산의 105.0%에 달한다. 은행들은 대출 자금을 예·적금 유치와 채권 발행을 통해 조달한다. 그러므로 우리나라의 막대한 가계부채는 엄청난 돈을 예·적금에 예치하고 은행채에 투자한 자산가들도 많음을 뜻한다.

정부의 다주택자에 대한 종합부동산세와 취득세 중과 완화는 최근의 고금리하에서 이자소득이 증가한 자산가들이 주택을 추가로 매수할 길을 터줬다. 이는 부동산 가격 급락을 막는 데 기여했지만 향후 부동산 가격 상승 시 자산 불평등도를 증가시키고, 소득이 낮아 주택을 구매하지 못한 청년과 고령층의 주거 안정을 위협하게 된다.

이런 부작용을 해결하기 위해서 정부는 선제적인 정책 대응에 나설 필요가 있다. 우선 가계부채 증가를 억제하기 위해서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 예외적용을 최소화하고, 재건축과 재개발 규제를 완화해 신규 주택 공급이 원활히 이뤄질 수 있게 해야 한다.

주택가격이 상승하게 되면 담보인정비율(LTV) 규제만으로는 가계부채 증가를 막을 수 없다. 예를 들어 LTV 상한이 50%라 가정하자. 이는 주택가격이 5억 원이면 2억5000만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있음을 의미한다. 만약, 주택가격이 10억 원으로 상승하면 주택담보대출도 5억 원까지 받을 수 있게 돼 가계부채가 증가할 수 있다.

모든 부채의 원리금 연간 상환액이 연간소득의 일정 비율을 넘을 수 없도록 하는 DSR 규제가 존재할 경우, 아무리 부동산 가격이 상승해도 소득이 증가하지 않으면 대출을 추가로 받을 수 없다. 그러므로 DSR 규제는 가계부채 증가를 억제할 최후의 보루다.

또한, 신규 주택 공급을 늘려 부동산 가격 상승에 대한 기대를 꺾기 위해 재건축과 재개발 규제를 완화해야 한다. 재건축과 재개발 규제 완화를 통해 신규 택지 확보가 어려운 도시들에 신축 주택 공급이 확대될 거란 전망이 확산되면 가계들은 주택가격이 가파르게 상승할 것이라는 조급함 때문에 무리하게 주택담보대출을 받아 주택을 매수할 필요가 없게 된다.

마지막으로 자산 불평등도를 완화하고 청년과 고령층 주거를 안정시키기 위해서는 청년들의 주택보유율을 높이고, 고령층에게 임대주택을 공급하는 정책이 필요하다. 청년층은 노동시장에서 경력이 쌓임에 따라 미래 소득이 증가한다.

그러므로 이를 반영해 DSR 규제를 완화하고, 청년을 대상으로 원가에 신축 주택을 분양하는 청년원가주택 공급을 통해 청년들의 내 집 마련의 꿈을 이루어줘야 한다. 미래 소득 증가가 예상되는 않는 고령층은 양질의 공공임대주택 공급을 통해 주거 안정을 도모해야 한다.