‘제안공모’ 공익·기업유치 두마리 토끼사냥 [인천 송도 R2부지 개발]

‘최고가 입찰’ 부정적 영향 득보다 실 판단
부지 개발이익, 공익적인 투자 선순환 구축
송도 8공구 ‘글로벌 문화관광도시’ 조성 순항

인천 연수구 송도국제도시 6·8공구 토지이용계획도 중 말발굽 모양의 R2 부지. 인천경제청 제공

 

인천 연수구 송도국제도시 8공구 R2부지 개발을 둘러싼 논란(경기일보 지난달 19·26일자 1·3면)과 관련, 인천경제자유구역청이 주민의견 수렴에 나선다.

인천경제청은 오는 12일 오후 송도 G타워에서 8공구 R2·B1·B2블록 제안공모 추진과 관련한 주민의견을 청취한다고 9일 밝혔다. 이날 인천경제청은 R2 부지의 현황을 비롯해 사업방식 결정 과정에 대한 설명, 그리고 질의답변 등을 할 예정이다.

인천경제청은 이번 설명회를 통해 주민들의 다양한 의견을 모은 뒤, 앞으로 정책에 적극 반영한다는 방침이다.

앞서 인천경제청은 지난달 인천도시공사(iH)의 R2 부지와 B1·B2 부지에 K-POP 전용 아레나 등을 건립하는 내용의 ‘K-POP 시티’ 조성 계획을 내놨다. 하지만 지역 안팎에선 청라국제도시에 돔구장 등의 추진으로 중복 투자라는 지적과 함께 특혜 의혹 등 논란이 끊이지 않고 있다. 또 주민들은 고밀도 오피스텔 계획과 교통난 가중 등을 이유로 반대하고 있다.

김진용 인천경제청장은 “R2 부지를 비롯해 B1·B2 부지 개발에 대한 주민들의 많은 궁금증을 해소하는 자리를 만들었다”며 “많은 분들이 참석해 적극적으로 의견을 내 달라”고 말했다.

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인천 송도 R2부지, 최적의 개발 방식은?

‘제안공모’ 공익·기업유치 두마리 토끼사냥

인천 연수구 송도국제도시 8공구의 말발굽 모양의 R2 부지 개발 방향을 놓고 논란이 이는 가운데, 인천경제자유구역청은 토지 매각 방식, 송도 미래 발전 방향, 주민의견 수렴 과정 등을 감안해 개발하겠다는 방침을 내놨다. 토지매각 방식은 ‘최고가 입찰’, ‘수의 계약’, ‘제안 공모’ 등이 있다. 이들 3가지 방식에 대한 장·단점을 분석하고, 앞으로의 사업 추진 방향 등을 살펴본다. 편집자 주

■ 최고가 매각

최고가 매각은 가장 높은 가격을 제안한 입찰자가 땅을 사가는 방식이다. 인천경제청의 입장에서는 가장 많은 수익(세입)을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

다만 개발사업자 입장에서는 땅값이 늘어나는 만큼, 그 증가한 비용만큼을 수익으로 다시 만회하기 위해 최대의 용적률로 최대의 수익시설을 짓는 단점이 있다. 당연히 각종 공익시설의 조성이 줄어들 가능성이 크다. 토지 매각을 통한 수익이 지역발전에 부합할 수 있도록 사용하는 것을 보장할 수 없다는 것이다.

이에 따라 인천경제청은 인천도시공사(iH) 소유인  송도 R2부지가 최고가 경쟁 입찰 방식으로 매각이 이뤄지면 사업자가 수익성을 위해 오피스텔을 극대화해 조성할 우려가 크다고 보고 있다. 현재 R2부지는 지구단위계획 상 상업시설 용지인데다, 오피스텔을 제한 없이 허용하고 있기 때문이다.

R2 부지는 용적률 600% 이하의 15만8천905㎡(4만8천68평) 규모로 오피스텔의 제한이 없다. 84㎡(25.4평)의 국민평형 오피스텔을 건축하면 약 7천461가구, 이보다 규모가 작은 원룸형이면 무려 1만5천가구가 들어갈 수 있을 것으로 보인다. 인천경제청 관계자는 “여러 평형이 섞이면 최소 9천가구에서 최대 1만2천가구의 오피스텔 조성을 예상하고 있다”고 말했다.

이와 함께 인천경제청 소유인 B1 및 B2 부지도 면적이 각각 3만2천269㎡(9천778평)과 1만9천194㎡(5천816평)으로 2천~3천가구의 오피스텔이 들어선다. 이 경우 인천경제청이 송도의 발전을 위해 어떠한 공익시설의 건축을 강제할 권한이나 근거가 사라진다.

인천 연수구 송도국제도시의 R2부지 전경. 인천경제청 제공

■ 수의 계약

수의 계약은 ‘경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법’에 따라 일정한 요건을 갖춘 자를 대상으로 경쟁 없이 직접 계약을 맺는 방식이다. 경쟁 과정이 없다보니 업체에 대해 특혜 시비가 나올 수 있다. 다만 반드시 유치해야 하는 대상 기업의 유치전에서 때를 놓치지 않고 제때 확정할 수 있는 장점이 있다.

세계적으로 최고 수준의 기업을 유치하는 과정에서 물밑 협상 논의 등 비밀 유지를 위한 과정이 불가피한 것을 감안하면 때로는 이 같은 수의 계약이 효과적이기도 하다. 협상과정에서 정보 공개가 이뤄지면 백지화하거나, 주가가 출렁이는 등 부작용이 크기 때문이다. 이 때문에 물밑 작업 과정에선 비밀 유지조항을 넣어서, 비공개로 추진한다.

특히 공모 절차를 밟을 경우 자칫 소송전 등으로 불공정 홍역을 치르다 사업 자체가 장기화하는 등의 우려도 있다.

이 때문에 인천경제청은 물론 전국 지자체들은 기업 유치 때 이 같은 수의 계약 방식은 충분히 가치가 있는 방법이라고 보고 있다. 물론 법적으로도 아무런 문제가 없기도 하다.

인천경제청 관계자는 “땅값이 중요한 게 아니다”며 “땅값을 적게 받더라도 앵커시설을 유치하고, 주민들이 관심을 끌 수 있는 시설 등을 집어넣을 수 있느냐를 고민해야 한다”고 말했다. 그러면서 “이것이 현 세대가 송도는 물론 인천의 미래를 위해서 고민하고 실행해야 할 의무”라고 말했다.

인천 연수구 송도국제도시에 있는 G타워 전경. 인천경제청 제공

■ 제안 공모 방식

제안 공모 방식은 공공기관이 공모 지침서를 만들어 토지 가격과 지구단위계획, 필수 도입 시설, 기업유치 등의 조건을 제시해 다수의 민간사업자로부터 공개 제안을 받는 방식이다. 해당 기관은 평가를 통해 가장 높은 점수를 받은 제안자에게 우선협상대상자 지위를 부여하고 협상을 통해 조건을 확정한 뒤 토지를 매각한다. 이 경우 토지가격을 적정하게 설정해 공익 시설물과 기업 유치에 많은 민간 투자가 일어날 수 있도록 유도하는 등의 장점이 있다.

반면 수의 계약에 비해 협상 기간이 정해져 있는데다, 응모 기업 입장에서는 ‘탈락할 수 있다’는 우려에서 기피하는 경향이 있는 등 단점도 있다. 

또 누구나 유치하고 싶어하는 세계적인 기업의 경우에는 제안 공모에 참여하지 않기도 한다. 굳이 수의 계약할 수 있는데도 불구하고, 탈락 위험을 감수하면서까지 제안 공모에 나설 필요가 없는 탓이다.

김진용 인천경제자유구역청장이 최근 기자간담회를 열고 8공구 R2 부지의 개발 방식 등에 대해 설명하고 있다. 인천경제청 제공

■ 인천경제청의 선택은 제안 공모 방식

인천경제청은 현재 R2 부지에 대해 제안 공모 방식으로 추진하겠다고 밝혔다. 최고가 입찰 방식이 송도에 미칠 부정적인 영향이 크고 또 적절하지 않다고 판단, 공익성을 담보할 수 있는 방식을 검토한 결과다.

인천경제청은 iH와 협의해 제안 공모를 추진, 오피스텔 규모를 적정선으로 조정하기 위한 공모 지침을 마련하고 있다. 인천경제청은 또 B1 부지에는 주거시설이 들어오지 않도록 하고, B2 부지에는 주민들이 원하는 대형마트와 명문학원가 등이 들어올 수 있도록 할 계획이다.

특히 인천경제청은 적정 주거 규모를 공익시설에 투자하는 금액과 비교해 검토하고 있다. 인천경제청은 토지 가격을 감정가로 제시, 최고의 공익시설 구축과 송도 발전을 견인할 수 있는 글로벌 기업 유치를 이뤄내는 방향의 공모 지침을 구상하고 있다. 여기에 민간사업자의 개발이익을 제한, R2 부지의 개발이익이 공익적 투자로 연결할 수 있는 구조도 마련하고 있다.

김진용 인천경제청장은 “R2 부지를 단순한 개발로만 끝내지 않고 미래산업의 생산성을 갖춘 공익시설도 구축해야 한다”며 “송도 8공구를 글로벌 문화관광도시로 조성하는데 적극 노력하겠다”고 밝혔다.

최종일 기자 assq123@kyeonggi.com