이문동 국민평형 분양가, 10억~11억 싼거야 비싼거야?
이문 분양가 몇달새 1억 '훌쩍'…소형 '청량리'보다 비싸
추첨제 물량 300여가구…일부 1주택자도 당첨 가능
서울 동대문구 이문동 래미안라그란데 국민평형이 10억원대에 분양하면서 관심을 끌고 있다. 지난달 분양한 청량리 롯데캐슬 하이루체와 유사한 수준으로 분양가가 책정됐다. 다만 경기도 광명에서 분양한 단지보다는 약 2억원가량 저렴해 분양가에 대한 평가가 엇갈린다.
래미안라그란데 예상 입주일은 2025년 1월이다. 입주까지의 기간이 짧아 자금 마련을 서둘러야 한다는 조언이 나오는 한편 그만큼 중도금 대출 이자 부담은 줄어들수 있다. 주택담보대출비율(LTV) 한도 70%를 기준으로 계산할 경우 입주까지 필요한 현금은 3억5000만원가량으로 추산된다.
이 단지는 일반분양 물량 중 약 300가구를 추첨제로 공급, 저가점자에게도 당첨 기회가 생겼다. 특히 이 중 66가구는 1주택자도 당첨될 수 있어 경쟁이 치열할 전망이다.
전용 84㎡ 최고 11억…광명보단 싼데
한국부동산원 청약홈에 따르면 동대문구 이문동 이문1구역을 재개발하는 '래미안라그란데'가 이달 14일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정에 돌입한다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 27층, 39개 동, 전용 52~114㎡, 총 3069가구로 규모다. 이 중 일반분양 분은 920가구다.
이 단지 평균 분양가는 3.3㎡당 3285만원으로 전용 84㎡는 10억원대(10억200만~10억9900만원)에 분양한다. 면적별 최고 분양가는 △전용 52㎡ 7억4600만원 △전용 55㎡ 8억1800만원 △전용 59㎡ 8억8800만원 △전용 74㎡ 9억8600만원 △전용 99㎡ 12억9900만원 △전용 114㎡ 14억9900만원 등이다.
이는 지난 4월 초 분양한 동대문구 휘경동 '휘경자이디센시아'보다 약 1억원가량(국민평형 기준) 높은 분양가다. 당시 휘경자이디센시아 평균 분양가는 3.3㎡당 2930만원으로 전용 84㎡ 최고가는 9억7600만원이었다. 불과 4개월만에 1억원 이상 분양가가 높아진 것이다. ▷관련기사: 휘경자이에 2만3000명 몰렸다…이문뉴타운도 속도낼까(4월5일)
지난달 11일 1순위 청약을 받은 청량리 롯데캐슬 하이루체 분양가와 유사하거나 살짝 높은 수준이다. 당시 청량리 롯데캐슬 하이루체는 전용 51~59㎡ 88가구를 분양했다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3300만원으로 전용 59㎡가 최고 8억4700만원이었다.
청량리 롯데캐슬 하이루체가 들어서는 청량리는 GTX호재 등으로 이문뉴타운보다 상급 입지로 여겨진다. 그럼에도 전용 59㎡ 의 경우는 래미안라그란데(최고 8억8800만원)가 조금 더 비싸다.▷관련기사: "1순위 242대 1" 청량리가 뜬다…분양권 거래도↑(7월12일)
인근 시세와 비교해도 마찬가지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 휘경SK뷰(2019년 6월 입주) 전용 84㎡는 지난달 15일 10억원(15층)에 손바뀜했다. 래미안라그란데의 경우 5층 이상 물량에 발코니 확장비 등 유상 옵션을 더하면 11억원을 훌쩍 넘는다. 현재로선 시세차익을 기대하기 어렵다.
다만 최근 수도권 신규 아파트 분양가가 크게 오르면서 지난달 경기 광명에서 분양한 '광명센트럴아이파크'보다 2억원 가량 낮은 분양가다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 최고 12억7000만원이었다. ▷관련기사: '분양가 내릴 일 없겠네' 청약 흥행에 실수요자들은 '눈물'(8월2일)
게다가 원자잿값을 포함한 공사비 인상 등으로 향후에도 분양가 상승이 예상되면서 래미안라그란데 흥행엔 문제 없을 것이란 전망이 많다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "래미안라그란데는 비서울지역인 광명보다 저렴한 가격에 분양한다"며 "경쟁률 100대 1을 훨씬 웃돌 것"으로 내다봤다.
박지민 월용청약연구소장도 "최근 사업시행인가를 받은 이문4구역 전용 84㎡ 조합원 분양가도 8억 후반대"라면서 "이미 수요자들이 분양가 상승을 염두에 두고 있다는 점을 고려하면 아주 비싼 분양가는 아니다"고 설명했다.
입주까지 필요 현금 약 3억5000만
래미안라그란데 전용 84㎡ 실거주를 위해 필요한 현금은 약 3억5000만원으로 추산된다. 전용 84㎡(분양가 10억200만~10억9900만원) 기준 1300만원대의 확장비를 포함한 분양가를 약 11억원으로 가정했다.
비규제지역의 주택담보대출비율(LTV) 한도는 70%로 DSR(총부채원리금상환비율)을 고려하지 않았을 때 주택담보대출 한도는 7억7000만원이다.
래미안라그란데 시공사인 삼성물산 관계자에 따르면 중도금 대출 금리는 약 4%로 예정됐다.
이를 바탕으로 계산하면 중도금 대출이자는 약 1900만원으로 계산된다. 중도금은 △2023년 12월 △2024년 3월 △2024년 6월 △2024년 9월로 총 네차례, 각각 분양가의 15%씩 납부한다.
입주예정일(2025년 1월)까지의 기간이 짧아 중도금 대출 이자는 적은 대신 잔금 마련 기간도 짧은 점에 유의해야 한다.
결론적으로 입주까지 필요한 총 현금은 분양가 11억원에서 주택담보대출 7억7000만원을 제외하고 예상 중도금 이자 1900만원을 더한 3억4900만원 수준이다. 다만 개인 소득에 따른 DSR을 적용시 필요 현금액 수준은 달라질 수 있다.
이 중 계약 초기 필요한 계약금은 10%다. 계약 당시 3000만원을 내고 계약을 진행하며 계약일로부터 20일 이내에 남은 계약금을 지불해야 한다.
추첨제 66가구, 1주택자도 당첨 가능
래미안라그란데엔 추첨제 물량도 다수 예정, 청약 가점이 낮은 저가점자들에게도 기회가 될 것으로 보인다. 비규제지역에선 전용 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 당첨자를 선정한다.
일반분양 920가구 중 특별공급 분을 제외한 일반공급 물량은 468가구다. 이 중 추첨제로 공급하는 물량은 289가구(주택법에 따라 소수점 이하 절상) 수준으로 예상된다.
1주택자도 당첨할 수 있는 물량은 총 66가구다. 추첨제 물량 중 75%(223가구)는 무주택자에게 우선 배정되고 남은 66가구는 당첨되지 않은 무주택자와 1주택자 중에서 추첨으로 배정된다. 다만 특별공급에서 남은 물량이 1순위로 이월될 경우 추첨제 물량 변동 가능성도 있다.
최근 잇따른 서울 청약 열기를 이어 래미안라그란데 청약 경쟁률도 세 자릿수를 기록할 거란 예상이 나온다. 이에 △당첨 확률을 높이기 위해선 소형평수에 지원하되 △장기적으로 시세 차익 등에서 유리한 평형은 중대형 평형이라는 조언이 나온다.
윤지해 팀장은 "생애최초 특별공급에서는 소형평수의 경쟁률이 높겠지만 전체적으로는 소형평수의 당첨 가능성이 더 높다"며 "길게 본다면 전용 84㎡ 등 중대형 평형이 유리한 측면이 있어 개인의 상황에 맞춰 선택해야 한다"고 덧붙였다.
송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)
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