월세 600만원 미친 집값…내년에는 꺾일 수도 있다는데

샌프란시스코연방銀 “올 하반기 둔화 시작”
내년 5월 이후 주거비 하락 반전 예상
미국 아파트 가치 1년새 14% 하락

미국 연방준비제도 청사 [AFP = 연합뉴스]

미국 물가지수 상승을 이끌었던 ‘주거비’가 내년에는 하락세로 반전될 수 있다는 예측이 나왔다. 연방준비제도이사회(Fed·연준)가 내년 하반기 금리를 인하하기 시작할 가능성도 거론됐다.

7일(현지시간) 공개된 미국 샌프란시스코 연방준비은행의 ‘주거비 상승률 전망’ 보고서는 지난 해부터 시작된 긴축 여파로 주거비 상승세가 둔화되기 시작했다고 밝혔다.

보고서에 따르면, 올초 전년비 8% 이상 높은 치솟던 미국 주거비의 상승률은 하반기부터 본격적으로 평평해지기 시작해 내년 5월께 하락으로 반전하고 연말까지 하락 폭을 키울 것으로 예측됐다. 내년 말에는 최대 -9% 하락도 가능하며, 가장 많이 오르더라도 2% 상승에 그칠 것으로 전망됐다.

보고서는 “주거비 인플레이션이 계속 둔화돼 내년 중반에는 하락으로 전환될 수 있다”며 “주거비 추세의 급격한 전환이 나타나면서 전반적인 인플레이션에 중요한 영향을 미칠 것”이라고 밝혔다. 아울러 “주거비 인플레이션의 갑작스런 증가 위험은 현저히 작아졌다”고 전했다.

보고서는 이어 “2022년 초이후 급격한 금리상승이 주택시장 둔화에 상당한 영향을 미쳤으며, 이런 둔화는 앞으로 계속될 가능성이 높다”고 덧붙였다.

이번 보고서는 2018년 3월부터 올해 4월까지 케이스-실러 주택가격지수와 부동산 임대 사이트 등에서 조사된 미국의 임대료 변동치를 통해 향후 주거비 추이를 예측한 결과다.

주거비는 미국 소비자물가지수(CPI) 상승률을 측정하는 가계별 소비지출에서 30%, 변동성이 큰 식품과 에너지를 제외한 ‘핵심CPI’에서는 40% 이상을 차지하고 있다. 주거비가 하락할 경우 미국 연준이 목표로 세운 2%대 물가상승률에 보다 빠르게 다가설 수 있는 셈이다.

실제 올해 미국의 핵심CPI는 지속적 주거비 상승 탓에 좀처럼 떨어지지 않았다. 작년말 6%였던 핵심CPI는 1월부터 6월까지 5%대를 유지했으며 지난 6월 4.8%로 소폭 하락했다. 하지만 샌프란시스코연은이 핵심CPI에서 주거비를 제외한 결과 3%대로 크게 낮아졌다. 같은 기간 전체 CPI가 7.1%에서 3%까지 떨어진 것과 같은 맥락이다.

주거비 상승률이 둔화되면서 미국 부동산시장은 위기를 맞고 있다. 월스트리트저널(WSJ)는 7일(현지시간) 투자 ‘효자’였던 미국 다가구건물이 골칫거리가 되고 있다고 보도했다. 긴축에 따른 이자율 상승으로 다가구 건물 소유주가 궤멸될 위기에 처했다는 지적이다.

부동산 데이터업체 코스타에 따르면 미국 아파트 건물의 가치는 작년 7월부터 올해 6월까지 1년 동안 14% 하락했다. 그 직전 1년 동안 25% 급등했다가 추락한 것이다.

그간 임대형 아파트는 코로나19 팬데믹, 원격근무, 전자상거래 등으로 직격탄을 맞은 사무실이나 상가와 달리 공실률이 낮았다. 투자 위험도가 낮았고 임대료는 꾸준히 상승하는 등 수익 전망도 장밋빛이었다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 다가구 건물 모기지 규모는 지난 10년 동안 두 배 이상 급증해 약 2조달러(약 2600조원)에 이르렀다. 부동산 시장 정보제공업체 트렙은 올해부터 2027년 사이에 만기가 도래하는 다가구 건물 모기지 규모는 9807억달러(약 1280조원)로 추산했다.

주택관련 대출은 장기고정금리가 많지만 신규대출에는 높아진 금리가 반영됐고, 변동금리 대출투자자도 많은 것으로 알려졌다. WSJ에 따르면, 로스앤젤레스(LA), 휴스턴, 샌프란시스코의 다가구 건물 소유주들은 이미 수천채의 아파트에 대한 채무를 이행하지 못한 것으로 전해졌다.

한편, 미국 뉴욕 연은 총재는 기준금리 동결과 내년 인하 가능성을 시사했다. 7일(현지시각) 뉴욕타임스(NYT)와의 인터뷰에서 연준 내 매파로 분류되는 존 윌리엄스 뉴욕 연은 총재는 긴축 종료 가능성을 내비쳤다. 윌리엄스 총재는 “우리가 최고 금리에 근접했다고 생각한다”며 “현재 미국 경제는 올바른 방향으로 가고 있다”고 말했다. 그는 이어 ‘금리 인상이 필요한가’라는 질문에 “현재 데이터로 봤을 땐 긴축에 속도를 낼 필요는 없다고 생각한다”며 “연준은 인플레이션 완화를 위해 노력하고 있지만 동시에 경기 침체를 피하기 위해 노력하고 있다”고 밝혔다. 그는 특히 “내년이나 그 이후 금리 인하 움직임이 있을 수 있다”고 강조했다.