재무 부담 늘어나는 신탁사···전국 미분양 사업장 43% 참여

[서울경제]

전국 미분양 단지 중 상당수가 신탁사 참여 사업인 것으로 나타났다. 수도권 일부를 제외한 전국의 분양시장이 여전히 침체에서 벗어나지 못한 만큼 신탁사의 재무 안정성이 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다.

8일 서울경제신문이 전국 15개 지자체가 공개한 6월 말 기준 미분양 단지 현황 자료를 분석한 결과 시행사(위탁사)명이 공개된 단지 535개 중 신탁사 참여 사업은 232개인 43%로 집계됐다. 업체별 미분양 현황 자료를 공개하지 않은 세종시와 전라북도는 제외했으며, 부산은 5월 말 기준으로 집계했다. 업체별로는 무궁화신탁이 29개로 가장 많았으며, 하나자산신탁 28개, 신한자산신탁과 교보자산신탁, KB부동산신탁이 각각 20개, 대한토지신탁이 19개 등의 순이었다.

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미분양은 해당 사업에 참여한 신탁사에게 부담으로 작용할 수밖에 없다. 통상 신탁사는 개발형(차입형) 토지신탁이나 관리형 토지신탁 방식을 통해 사업에 참여한다. 개발형 토지신탁은 신탁사가 시행사로부터 토지를 신탁 받은 뒤 공사비 등 사업자금을 조달하도록 하는 방식을, 관리형 토지신탁은 신탁사가 시행사의 지위를 승계 받아 사업과 관련된 업무는 수행하지만 자금은 시행사가 직접 조달하도록 하는 방식다.

신탁사가 개발형 토지신탁으로 수주한 사업장이 미분양에 빠질 경우 결국 공사비와 같은 사업자금은 신탁계정대를 통해 충당할 수밖에 없다. 문제는 미분양이 해결되지 않을 때다. 이 경우 신탁사는 사업비를 회수할 방법이 없기 때문이다. 업계의 한 관계자는 “신탁사가 투입한 신탁계정대를 회수하기 위해서는 일반적으로 최소 분양률이 80%는 달성해야 한다”며 “이 정도의 분양률을 채우지 못하는 현장에서는 신탁사가 필연적으로 손해를 입을 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

관리형 토지신탁으로 수주한 사업장은 더 큰 문제다. 금융회사들이 대출 위험을 낮추기 위해 신탁사의 책임준공확약을 요구하는 경우가 상당수인데, 건설사의 부도와 법정관리 등으로 공사가 중단되는 현장이 연일 늘어나고 있기 때문이다.

손실은 사실상 확정적인 반면 수익을 낼 방안이 사라진 것도 문제다. 분양 경기가 되살아날 기미가 보이지 않는 상황에서 신탁사들이 섣불리 수주에 나설 수도 없기 때문이다. 한국기업평가도 보고서를 통해 "건설사 재무위험이 확대되고 대주단들이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 심사 강화 기조로 전환하면서 책준확약 관리형토지신탁 신규수주가 지난해 하반기부터 크게 위축됐다"며 "분양위험 확대와 공사비 상승 등에 따른 시행이익 축소 가능성을 감안할 때 일반 차입형 토지신탁 수주도 감소할 전망"이라고 분석했다.

김연하 기자 yeona@sedaily.com