공급늘며 공실률 쑥… 물류센터 부실채권 등장

경기 이천 상저온 물류센터
445억 규모 NPL 매각 진행

물류센터가 부실채권(NPL)으로 나왔다. 코로나19 이후 이커머스 확대에 기관 투자자들이 선호했던 자산이지만 리오프닝 이후 상황이 바뀌었다. 캡 레이트(투자 대비 수익률)가 낮아져 목표수익률을 맞추기 어려워졌다는 분석도 나온다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 3·4분기 은행권 NPL 공개매각에서 하나은행, 하나캐피탈은 채권원금인 미상환원금잔액(OPB) 기준 445억원 규모의 NPL을 매각한다.

경기 이천에 위치한 신축 물류센터가 대상이다. 지하 2층~지상 4층에 연면적은 4만3209.74㎡다. 저온창고(3만1148.08㎡)와 상온창고(1만2061.66㎡)로 구성돼 있다. 다수의 유명 프랜차이즈와 급식, 대형 식자재 업체의 물류를 맡고 있다.

NPL 보유기관은 하나은행(305억원)과 우리은행(300억원), JB전북은행(36억원), OSB저축은행(65억원), 웰컴저축은행(52억원) 등으로 알려졌다. 하나은행 측의 매각 성공 여부에 따라 다른 NPL도 매물로 나올 것으로 보인다.

IB업계 관계자는 "임대차 계약 등 여러 상황들이 좋지 않아 NPL로 나온 것"이라며 "저온창고는 현금흐름이 양호해 기관이 선호했던 자산인데 NPL로 나왔다는 것은 '부실화'의 신호로 여겨진다. 공급이 수요 대비 많아 물류센터 가격의 3분 1은 헤어컷(채무조정)이 이뤄져야 한다"고 전했다.

지난해 수도권에서 인·허가를 완료한 물류센터 개발은 총 148건으로 역대 최고 수준을 기록했다. 하지만 그해 하반기부터 금리 상승으로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 어려워지자 착공이 지연되는 사업장이 늘었다.

CBRE코리아에 따르면 2022년 4·4분기 기준 수도권 A급 물류센터의 공실률은 10%에 이른다. 같은해 상반기의 4%와 비교하면 2배 이상 높다. 수도권 물류센터(연면적 1만6500㎡ 이상)의 임대료는 2019년 3.3㎡당 2만9590원에서 지난해 3만1860원으로 3년 새 8% 오르는데 그쳤다.