美인플레 주범 주거비 잡혔다 … 금리인하 빨라지나

미국 물가지수 상승을 이끌었던 '주거비'가 내년에는 하락세로 반전될 수 있다는 예측이 나왔다. 연방준비제도이사회(Fed·연준)가 내년 하반기 금리를 인하할 가능성도 거론됐다.

7일(현지시간) 공개된 미국 샌프란시스코 연방준비은행의 '주거비 상승률 전망' 보고서는 지난해 시작된 긴축 여파로 주거비 상승세가 둔화되고 있다고 밝혔다. 보고서에 따르면 올 초 전년 대비 8% 이상 높이 치솟던 미국 주거비 상승률은 하반기부터 본격적으로 평평해져 내년 5월께 하락으로 반전하고 연말까지 하락폭을 키울 것으로 예측됐다. 내년 말에는 최대 9% 하락도 가능하며, 가장 많이 오르더라도 2% 상승에 그칠 것으로 전망됐다.

보고서는 "주거비 인플레이션이 계속 둔화돼 내년 중반에는 하락으로 전환될 수 있다"며 "주거비 추세의 급격한 전환이 나타나면서 전반적인 인플레이션에 중요한 영향을 미칠 것"이라고 밝혔다. 아울러 "주거비 인플레이션의 갑작스러운 증가 위험은 현저히 작아졌다"고 전했다. 보고서는 이어 "2022년 초 이후 급격한 금리 상승이 주택시장 둔화에 상당한 영향을 미쳤으며 이런 둔화는 앞으로 계속될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

이번 보고서는 2018년 3월부터 올해 4월까지 케이스실러 주택가격지수와 부동산 임대 사이트 등에서 조사된 미국의 임대료 변동치를 통해 주거비 추이를 예측한 결과다.

주거비는 미국 소비자물가지수(CPI) 상승률을 측정하는 가계별 소비지출에서 30%, 변동성이 큰 식품과 에너지를 제외한 '핵심 CPI'에서는 40% 이상을 차지하고 있다. 주거비가 하락하면 미국 연준이 목표로 세운 2%대 물가상승률에 보다 빠르게 다가설 수 있는 셈이다.

실제 올해 미국의 핵심 CPI 상승률은 지속적인 주거비 상승 때문에 좀처럼 떨어지지 않았다. 작년 말 6%였던 핵심 CPI 상승률은 1~6월 5%대를 유지했으며 지난 6월 4.8%로 소폭 하락했다. 하지만 샌프란시스코 연은이 핵심 CPI 상승률에서 주거비를 제외한 결과 3%대로 크게 낮아졌다. 같은 기간 전체 CPI 상승률이 7.1%에서 3%까지 떨어진 것과 같은 맥락이다.

주거비 상승률이 둔화되면서 미국 부동산 시장은 위기를 맞고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 이날 투자 '효자'였던 미국 다가구 건물이 골칫거리가 되고 있다고 보도했다. 긴축에 따른 이자율 상승으로 다가구 건물 소유주가 궤멸될 위기에 처했다는 지적이다.

부동산 데이터 업체 코스타에 따르면 미국 아파트 건물의 가치는 작년 7월부터 올해 6월까지 1년 동안 14% 하락했다. 그 직전 1년 동안 25% 급등했다가 추락한 것이다.

그간 임대형 아파트는 코로나19 팬데믹, 원격근무, 전자상거래 등으로 직격탄을 맞은 사무실이나 상가와 달리 공실률이 낮았다. 투자 위험도가 낮았고 임대료는 꾸준히 상승하는 등 수익 전망도 장밋빛이었다.

주택 관련 대출은 장기고정금리가 많지만 신규 대출에는 높아진 금리가 반영됐고, 변동금리 대출투자자도 많은 것으로 알려졌다. WSJ에 따르면 로스앤젤레스(LA), 휴스턴, 샌프란시스코의 다가구 건물 소유주들은 이미 수천 채의 아파트에 대한 채무를 이행하지 못한 것으로 전해졌다.

한편 미국 뉴욕 연은 총재는 기준금리 동결과 내년 인하 가능성을 시사했다. 이날 뉴욕타임스(NYT)와의 인터뷰에서 연준 내 매파로 분류되는 존 윌리엄스 뉴욕 연은 총재는 긴축 종료 가능성을 내비쳤다.

윌리엄스 총재는 "최고 금리에 근접했다고 생각한다"며 "현재 미국 경제는 올바른 방향으로 가고 있다"고 말했다. 그는 이어 '금리 인상이 필요한가'라는 질문에 "현재 데이터로 봤을 땐 긴축에 속도를 낼 필요는 없다"며 "연준은 인플레이션 완화를 위해 노력하고 있지만 동시에 경기 침체를 피하기 위해서도 노력하고 있다"고 밝혔다. 그는 특히 "내년이나 그 이후 금리 인하 움직임이 있을 수 있다"고 강조했다.

[진영태 기자]