[단독]미착공 부지만 324곳···'PF 새 뇌관' 지산센터

◆공급과잉에 고금리發 역마진···'PF 부실' 우려 커져
고양 향동 등 1억 마피 쏟아져
시장급랭에 'PF 전환'은 답보

[서울경제]

지식산업센터가 부동산 시장의 뇌관으로 떠올랐다. 2~3년 전에 분양했던 곳들이 대거 입주에 들어간 가운데 임대차를 맞추지 못해 분양가 대비 1억 원까지 떨어진 매물이 속출하고 있다. 분양시장이 급랭하자 인허가를 받고도 착공되지 못한 사업장이 최소 324곳에 달해 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려도 커지고 있다. 관련 기사 3면

8일 알스퀘어에 따르면 2020년 한 해 1조 1000억 원에 달했던 지식산업센터 거래 규모는 올해 1분기 1700억 원으로 쪼그라들었다. 올해 입주를 시작한 경기도 고양 향동 등 일부 지역에서는 계약금 포기 물건은 물론 ‘마피(마이너스피)’ 1억 원이 붙은 급매까지 쏟아지고 있다.

지식산업센터는 ‘아파트형 공장’으로 불리던 도시형 공단으로 2020년 이후 규제를 피해 투자할 수 있는 부동산 자산으로 주목돼왔다. 성황리에 ‘완판’되며 인기를 끌던 지식산업센터는 지난해 3분기 이후 경기 침체와 고금리의 직격탄을 맞았다. 공급 과잉으로 공실이 급증한 데다 금리가 올라 임대료로 대출이자도 내지 못하는 역마진이 발생하고 있기 때문이다. 7월 기준 전국의 지식산업센터는 총 773곳으로 2020년의 622곳 대비 25% 늘었다. 향동의 한 중개 업소 관계자는 “2년 전만 해도 웃돈이 붙어 거래되던 물건들이 매물로 쏟아지고 있다”며 “두세 채를 분양받은 투자자가 많아 이자 부담을 이기지 못하는 것”이라고 말했다.

더 큰 문제는 대규모 부동산 PF 부실로 번질 수 있다는 점이다. 한국산업단지공단에 따르면 현재 공사 중인 사업장은 90곳이며 인허가만 받고 아직 ‘첫 삽도 뜨지 못한’ 미착공 부지는 최소 324곳에 달한다. 이들 사업장은 토지 매입, 초기 사업비 등을 위해 끌어 쓴 자금(브리지론)의 본PF 전환이 힘든 상태다. 최근 지식산업센터 PF금리는 25%(후순위 기준)를 넘어섰지만 이마저 투자자를 찾지 못하고 있다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com