`1조달러 아파트 모기지` 만기 앞둔 美 부동산 임대인 초긴장

미국 아파트 임대 알림 표지판. 사진 연합뉴스

사무실(오피스)나 상가(리테일) 등 상업용 부동산 시장의 부진을 겪고 있는 미국 부동산 시장에 이번엔 아파트 시장이 새로운 골칫거리로 떠오르고 있다. 사무실이나 상가와 달리 공실률이 낮고 임대료가 꾸준히 오른 덕분에 한동안 미국 부동산 투자의 '효자' 역할을 맡았던 임대형 아파트(다가구 건물)가 금리 인상 후폭풍을 정면으로 맞을 것으로 예상되기 때문이다.

월스트리트저널(WSJ)은 7일(현지시간) 갑작스러운 부채 관련 비용 급증 여파로 미국 전역의 많은 다가구 건물 소유주가 궤멸될 위기에 처했다고 보도했다.

부동산 데이터업체 코스타에 따르면, 미국 아파트 건물의 가치는 작년 7월부터 올해 6월까지 1년 동안 14% 하락했다. 그 직전 1년 동안 25% 급등했다가 추락한 것이다.

그간 임대형 아파트는 공실률이 낮아 투자 위험도가 낮다는 부분이 부각되며 투자자들이 몰렸다.

실제 미국 모기지은행협회(MBA) 조사 결과, 다가구 건물 모기지 규모는 지난 10년 동안 두 배 이상 급증해 약 2조달러(약 2600조원)로 몸집을 키웠다.

올해부터 2027년 사이에 만기가 도래하는 다가구 건물 모기지 규모는 9807억달러(약 1280조원)에 달한다.

아파트 관련 대출의 대부분은 장기 고정금리 모기지 형태이지만 신규 대출에는 높아진 금리가 반영되는 데다 팬데믹 기간에 단기 변동금리로 대출받은 이들도 많아 투자자의 이자 부담이 많이 늘어난 상황이다. 특히 아파트는 인플레이션과 보험료 인상 등으로 건물 운영비가 증가하는데다 자금 조달 중요 원천이었던 지역은행 대출문이 좁아지고 있는 상황이다. 여기에 부동산 가치도 떨어진 것도 문제로 지적되고 있다.

부동산 금융 전문가인 피터 스토로프는 "아파트 임대인들이 수소폭탄급 시나리오에 직면한 상황"이라며 "모두가 사무실 임대 이슈에만 집중하고 있는데, 아파트 관련 채무불이행 위험은 매우 큰 문제이지만 마땅히 받아야 할 관심을 받지 못하고 있다"고 지적했다.

실제로 로스앤젤레스(LA), 휴스턴, 샌프란시스코의 다가구 건물 소유주들은 이미 수천채의 아파트에 대한 채무를 이행하지 못한 것으로 알려졌다.

약 30억달러(약 3조9200억원) 규모의 다가구 건물을 보유한 니티아 캐피털은 지난 3월 투자자들에게 가파른 금리 인상으로 인해 기대 수익치를 낮췄다고 알린 바 있다.

반면 일각에서는 아파트 임대 시장을 둘러싼 상황이 여전히 낙관적이라는 견해도 나온다. 일반 은행의 대출 문이 좁아지더라도 국책 모기지업체 패니메이·프레디맥이 정부 지원 대출을 해줄 수 있고, 금리가 하락하면 부동산 가격이 빠르게 반등할 가능성도 있다고 보고있다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr