미 부동산 위기 전방위 확산… 빌딩 이어 아파트 ‘새 진앙’

금리급등으로 디폴트 가능성↑
모기지 2조달러… 10년새 2배
2027년까지 1조달러 만기 도래

상업용 부동산에 이어 그간 안전한 투자자산으로 꼽혔던 미국 아파트 시장에 대한 부실 우려가 커지고 있다. 공실이 많은 상업용 부동산과 달리 임대 수요는 탄탄하지만, 금리가 급등하면서 집주인들의 주택담보대출(모기지) 디폴트(채무불이행) 가능성이 커지고 있기 때문이다. 아파트 모기지는 지난 10년간 상업용 모기지의 2배에 달할 정도로 빠르게 늘어나면서 오는 2027년까지 만기가 돌아오는 상환액만 1조 달러(약 1300조 원)에 달하는 것으로 나타났다.

7일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)이 인용 보도한 미국 모기지 은행가협회 통계에 따르면 지난 1분기 말 기준 미국 아파트 모기지 잔액은 약 2조 달러로 10년 새 두 배로 불었다. 또 향후 5년 내에 만기가 도래하는 채권액만 9807억 달러에 이르는 것으로 집계됐다.

문제는 현재까지 이어진 임대 수요와 임대료 상승세가 둔화 조짐을 보이고 있다는 점이다. 이에 현재 부동산 위기의 초점은 상업용 빌딩에 맞춰져 있으나 아파트 디폴트 문제가 앞으로 심각한 현안으로 부상할 것이라고 이 매체는 전망했다. 세계 최대 사모펀드 운용사 블랙스톤의 부동산 사업 관련 창립 멤버 피터 소토로프 역시 “아파트 소유자들이 수소폭탄 시나리오에 직면해 있다”며 아파트 모기지 부실 가능성을 경고했다. 이미 미국 곳곳에서 아파트 모기지 디폴트 사례가 나오고 있다. 캘리포니아주 샌프란시스코에서 가장 큰 주거용 임대사업 업체 중 한 곳인 베리타스 인베스트먼트는 지난해 보유한 임대건물 95채에 대한 모기지를 내지 못해 이 지역 내 부동산 자산 3분의 1을 잃었다.

아파트 시장의 경우 임대 수요가 꾸준하고 임대료도 2020년 이후 계속 오르고 있지만 이보다 금리 인상 부담이 더 크게 작용하고 있다는 게 미국 부동산 전문가들의 설명이다. 미국 부동산컨설팅회사 쿠시맨 앤드 웨이크필드에 따르면 지난 2021년 3% 중반대였던 아파트 모기지 금리는 지난해 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인상을 시작한 이후 급등해 지난 6월 5.313%까지 치솟은 상태다. 코로나19 이후 진행된 아파트 모기지의 경우 단기 변동금리를 주로 적용했다는 점도 부실 가능성을 높이는 요인으로 지목되고 있다.

황혜진 기자 best@munhwa.com