[르포] "1억원 싸게 팔아요" 서울, 마피 오피스텔 매물 속출

[출구 봉쇄된 오피스텔(3)] "계약금 포기한 매물인데 2000만원 더 깎아달라고 합니다"

[편집자주]정부의 대출·세금 규제 정책에 따라 가격이 급등락하는 오피스텔이 고금리 시대에 폭탄으로 돌아왔다. 오피스텔은 당초 업무·상업 용도로 건축 허가를 받아 '주택법'이 아닌 '건축법'의 적용을 받지만 수도권 주택난과 높은 아파트값으로 '주거형 오피스텔'이 보편화돼 왔다. 문제는 실수요자뿐 아니라 은퇴자금을 이용한 노후 대비 투자, 저금리 시대 가격 상승을 기대한 투자 등이 오피스텔 가격을 끌어올려 금리 상승 시대에는 가격 하락의 피해를 받고 있다. 아파트의 경우 정부가 '부동산 연착륙'을 명분으로 대출과 세금 규제 특례를 인정, 가격 방어를 하는 반면 오피스텔은 높은 취득세와 관리비 등 불리한 조건만 유지된 채 규제 차별을 받고 있다. 투자자들은 정부가 오피스텔을 합법적인 주거 용도로 인정하면서 규제를 차별하는 것은 피해를 양산한다며 합리적인 방안을 요구하고 있다.

지난 8월1일 찾은 인천시 서구 청라동에 있는 주상복합 건물 오피스텔 밀집지. /사진=신유진 기자

◆기사 게재 순서
(1) 주택 인정하면서 '규제 차별'… "주택 수 빼달라" 오피스텔 청원 봇물
(2) 세금 낼 땐 주택법, 대출받을 땐 건축법… 오피스텔 이중 잣대
(3) [르포] "1억원 싸게 팔아요" 서울, 마피 오피스텔 매물 속출

집값 급등기에 강력한 규제를 받던 아파트의 대체재로 수요가 급증했던 오피스텔이 현재 규제로 인해 애물단지로 전락했다. 집값 안정을 이유로 정부가 규제 완화를 단행하자 아파트 수요는 고개를 드는 반면 오피스텔은 속칭 '마피'(마이너스 프리미엄) 매물이 속속 등장하고 있다. 일부 지역에선 계약금을 포기한 채 추가로 가격을 더 내려도 팔리지 않고 매물이 쌓이는 실정이다.

━

"오피스텔은 우후죽순 들어서고 있는데 찾는 사람은 없어요"

━

폭염 위기경보 수준이 '심각' 단계로 상향 조정된 지난 8월1일 인천시 서구 청라동. 이 지역 일대는 한창 공사를 진행 중인 곳부터 지어진 지 얼마 되지 않은 새 건물까지 수많은 오피스텔이 눈에 띄었다. 오피스텔 옆에 여전히 분양 홍보관을 열어둔 곳이 있는가 하면 인적이 드문 곳에 모델하우스가 위치해 있다.

오피스텔 내에 위치한 대다수 공인중개업소 유리 벽엔 매물을 알리는 전단조차 붙어있지 않았다. 한 공인중개업소 관계자는 "수요자들 대부분이 온라인을 통해 문의를 해서 매물 종이를 따로 붙여놓지 않는다"고 설명했다. 분양 홍보관엔 몇몇 관계자들만 자리하고 있을 뿐 무더운 날씨 탓인지 매물을 보러 오는 수요자는 보이지 않았다. 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "3년 후 준공되는 곳도 벌써 마피 물건이 나온다"며 "이 일대는 마피 2000만원은 기본이고 브랜드가 떨어지는 오피스텔의 경우 분양가에서 5000만원을 낮춘 매물도 있다"고 귀띔했다.

━

거래 중단에 매매가도 급락

━

지난 8월1일 찾은 인천시 서구 청라동에 있는 주상복합 건물 오피스텔. 임대인을 찾는 전단지가 유리벽마다 붙어있다. /사진=신유진 기자

이처럼 '마피' 매물이 시장에 쏟아져도 거래는 사실상 중단된 상태다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 오피스텔 거래량은 3960건으로 전년 동기(9191건) 대비 57% 급감했다.

올해 공급 물량도 역대 최저 수준이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올들어 7월까지 전국적으로 신규 공급된 오피스텔 물량은 2641실(18개 사업장)로 집계됐다. 이 가운데 인천에서 선보인 오피스텔은 2개 사업장에서 185실에 그친다. 그마저도 청약은 완전히 실패했다. 지난 4월에 선보인 인천 신흥동의 한 오피스텔은 161실 모집에 3명 만이 청약했다. 5월에 공급한 오피스텔 역시 24실 모집에 청약자는 11명에 불과했다.

매매가 역시 계속 떨어지고 있다. 한국부동산원이 발표한 오피스텔 가격동향 조사에 따르면 올 2분기(7월1일 기준) 매매가격은 직전 분기 대비 0.85% 하락했다. 1분기(-1.19%)보다 하락 폭은 줄었지만 오피스텔 매매가는 지난해 3분기(-0.24%) 이후 하락세가 이어지고 있다. 특히 인천의 하락률은 -1.44%로 수도권 평균(-1.15%)보다 하락 폭이 컸다. 부동산 업계 한 관계자는 "인천은 오피스텔 투자 수요가 줄고 신규 아파트 공급에 따른 수요 이동 등에 따라 전 분기 대비 하락 폭이 컸다"고 설명했다.

━

서울에도 '마피 오피스텔'… "1억원 싸게 팝니다"

━

지난 8월1일 찾은 인천시 서구 청라동에 있는 오피스텔 분양사무실. 이 지역 일대는 한창 공사를 진행 중인 곳부터 지어진 지 얼마 되지 않은 새 건물까지 수많은 오피스텔이 눈에 띄었다. /사진=신유진 기자

인천뿐 아니라 서울 역시 거래량은 급감하고 마피 매물이 수두룩하다. 올해 준공되는 청량리역 인근의 한 오피스텔은 3년 전 분양 당시 완판됐지만 최근 매물이 쏟아져 나오고 있다. 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "투자자들이 매물을 내놓고 있지만 성사된 거래는 거의 없다"며 "현재 나와 있는 매물 중엔 마피 4000만원이 기본이고 최대 6000만원까지 있다"고 말했다. 한 부동산 커뮤니티에는 분양가보다 1억원 낮은 가격에 올라온 매물도 있다.

이처럼 오피스텔이 찬밥 신세가 된 이유는 규제는 받고 혜택은 받지 못하고 있기 때문이다. 정부가 부동산 시장 연착륙을 이유로 아파트 소유자들에겐 대출과 세금 등은 각종 규제를 완화해 줬지만 오피스텔은 '주택법' 적용 대상이 아니라는 이유로 배제했다. 한 오피스텔 소유자는 "정부가 건축법상 업무시설에 해당하는 오피스텔을 주택으로 과세해 이중 잣대를 보이고 있다"며 "이 때문에 오피스텔 보유자와 계약자들은 부당한 차별을 받고 있다"고 토로했다.

오피스텔은 '주택법'이 아닌 '건축법'을 적용받아 취득 시점에 업무시설과 같은 취득세 4.6%를 내야 한다. 다만 주택법 적용 대상이 아님에도 주거용으로 사용하겠다고 할 경우 전입신고는 가능해 세법상 주택 수에 가산된다. 이에 종합부동산세 부과 대상이 되고 양도 시점엔 주택으로 분류돼 양도소득세 중과 규제까지 받는다.

지난 8월1일 찾은 인천시 서구 청라동에 있는 주상복합 오피스텔. /사진=신유진 기자

이에 오피스텔 소유주들의 불만은 나날이 커지면서 행동에도 나서고 있다. 현재 오피스텔 소유주로 꾸린 '전국 오피스텔 협의회' 등은 이 같은 사항을 인터넷 커뮤니티 등에 소식을 알리고 있다. 이들은 정부에 오피스텔 중과세 부당을 호소하며 정부에 대책 방안을 요구하고 있다. 소유주들은 오피스텔만 규제가 적용되면서 거래 급감 등 시장에도 영향을 미쳤다고 지적했다.

부동산 업계 관계자는 "세금을 낼 땐 주택으로 적용되지만 대출받을 땐 적용이 되지 않으면서 소유주들의 반발이 심할 수밖에 없다"며 "오피스텔 규제 완화에는 결국 세법이란 기본 원칙을 바꿔야 하기 때문에 규제 완화는 힘들 수 있다"고 했다. 또 다른 관계자는 "공급자들한테 아파텔(아파트+오피스텔)로 소개받고 분양받은 경우가 많다"며 "대출은 상업용 부동산으로 세법에선 주거용 부동산으로 간주하고 규제하는 것은 소유자로선 부당하다고 느낄 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>