주택 인정하면서 '규제 차별'… "주택 수 빼달라" 오피스텔 청원 봇물

[출구 봉쇄된 오피스텔(1)] 은퇴자금 투자자 등 규제 피해 호소

[편집자주]정부의 대출·세금 규제 정책에 따라 가격이 급등락하는 오피스텔이 고금리 시대에 폭탄으로 돌아왔다. 오피스텔은 당초 업무·상업 용도로 건축 허가를 받아 '주택법'이 아닌 '건축법'의 적용을 받지만 수도권 주택난과 높은 아파트값으로 '주거형 오피스텔'이 보편화돼 왔다. 문제는 실수요자뿐 아니라 은퇴자금을 이용한 노후 대비 투자, 저금리 시대 가격 상승을 기대한 투자 등이 오피스텔 가격을 끌어올려 금리 상승 시대에는 가격 하락의 피해를 받고 있다. 아파트의 경우 정부가 '부동산 연착륙'을 명분으로 대출과 세금 규제 특례를 인정, 가격 방어를 하는 반면 오피스텔은 높은 취득세와 관리비 등 불리한 조건만 유지된 채 규제 차별을 받고 있다. 투자자들은 정부가 오피스텔을 합법적인 주거 용도로 인정하면서 규제를 차별하는 것은 피해를 양산한다며 합리적인 방안을 요구하고 있다.

주거형 오피스텔이 아파트를 대체하는 주거시설로 인정받아 대출·세금 등 규제 적용 시 '주택'으로 분류돼 높은 과세 의무를 지고 있지만 정작 규제 완화 혜택은 받지 못해 차별을 당한다는 지적이다. /뉴스1

◆기사 게재 순서
(1) 주택 인정하면서 '규제 차별'… "주택 수 빼달라" 오피스텔 청원 봇물
(2) 세금 낼 땐 주택법, 대출받을 땐 건축법… 오피스텔 이중 잣대
(3) [르포] "1억원 싸게 팔아요" 서울, 마피 오피스텔 매물 속출

#. 35년 간의 직장생활을 마치고 지난해 은퇴한 김영희씨(가명·61)는 2년 전 아파트를 판 돈으로 경기 평택 소재 오피스텔 여러 채를 매입했다. 20년 넘게 알고 지내던 공인중개사로부터 주한미군 이전과 삼성전자 등 대기업의 캠퍼스 투자로 향후 가격이 상승할 것이란 정보를 듣고 투자를 결정했다. 하지만 오피스텔 구입 후인 2022년 초부터 부동산 경기가 급격히 침체됐고 김씨의 오피스텔 가격도 반토막났다. 한동안 공실이던 오피스텔은 중개사를 통해 소개받은 전대업체에 맡겼고 김씨는 한 달에 30만원 정도 임대수익만 정산받고 나머지는 운영 수수료로 내고 있다.

주거형 오피스텔이 아파트를 대체하는 주거시설로 인정받아 대출·세금 등 규제 적용 시 '주택'으로 분류돼 높은 과세 의무를 지고 있다. 하지만 정작 규제 완화 혜택은 받지 못해 차별을 당한다는 지적이다. 교통과 교육, 상업시설 등 인프라가 밀집한 수도권에서 오피스텔은 한동안 비싼 아파트를 대체할 수 있는 주거시설로 주목받아왔다. 문제는 정부가 부동산 시장 연착륙을 이유로 아파트 소유자에 대해선 대출·세금 등의 각종 규제를 완화해 준 반면 오피스텔은 '주택법' 적용 대상이 아니라는 이유로 배제했다. 이 때문에 오피스텔 소유자들의 불만이 커지고 있다.

국회 국민동의청원에 따르면 지난 5월30일 '주거형 오피스텔의 지방세법, 종합부동산세법상 근거에 따른 주택 수 제외'란 제목의 청원이 게시됐다. 청원 동의 수는 2만명을 넘었다. 올해 같은 내용으로 게시된 청원은 모두 3건이다. 청원인은 "건축법상 업무시설에 해당하는 오피스텔을 주택으로 과세해 차별적 이중 잣대를 적시하고 있다"며 "이로 인해 오피스텔 보유자와 계약자들은 부당한 차별을 받고 있다"고 호소했다.

그래픽=김은옥 디자인 기자

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주택으로 간주한다더니… 왜 차별?

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주거형 오피스텔이 주택 수 산정에 포함된 건 2020년 8월이다. 당시 저금리 장기화로 부동산 가격이 급등하면서 아파트 대비 가격이 상대적으로 낮은 오피스텔로 투자 풍선효과가 발생하자 각종 과세 의무를 부여한 것이다.
하지만 2021년 하반기 시작된 기준금리 인상으로 부동산 거래시장이 침체되자 정부는 올 초 아파트에 대한 대출과 세금 규제를 대폭 완화했고 오피스텔은 혜택을 받지 못했다. 윤석열 대통령의 당선인 시절 대통령직인수위원회는 안정적 전·월세 물량 확보를 위해 85㎡ 이하 소형 다세대주택(빌라)과 주거형 오피스텔 등에 대해 주택 수 합산을 제외하는 방안을 검토한다고 밝혔다. 하지만 지금까지 대책이 실행되지 못하면서 투자자들은 발만 동동 구르고 있다.

오피스텔은 '주택법'이 아닌 '건축법'을 적용받아 취득 시점에 업무시설과 같은 취득세 4.6%를 내야 한다. 주택 취득 시 1주택자 취득세율은 1.0%, 2주택자 취득세율은 1~3%대인 것과 비교하면 주택보다 높은 수준의 세금이 부과되는 것이다. 주택법 적용 대상이 아님에도 전입신고가 가능하고 종합부동산세 부과 대상이 된다. 양도 시점엔 주택으로 분류, 양도소득세 중과 규제를 받는다.

부동산 투자자 A씨는 보유 자금에 맞는 아파트 매수를 알아보다가 중개사가 한 동에 아파트와 오피스텔이 혼합돼 있는 곳을 소개했다. 그는 "오피스텔이 2000만원 싼 대신 취득세와 관리비가 높았지만 자금을 맞추기 위해 매입했다"며 "가격이 낮은 대신 취득세와 관리비, 보유세, 양도세 등 이중 규제를 받음에도 규제 특례를 예외 적용해선 안된다"고 지적했다.

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소형 오피스텔도 대형 아파트와 같은 1가구로 분류

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이 같은 이유로 오피스텔 투자자는 이중고를 받고 있다. 자금이 부족해 오피스텔을 실거주 용도로 선택한 실수요자는 물론 투자자도 아파트 규제 완화의 피해자가 된 셈이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 6~7월 서울 오피스텔 매매 거래량은 681건과 395건)으로 전년 동기 대비 각각 62.1%, 67.4% 급감했다. 같은 기간 아파트 매매 거래량은 6월 1064건→3836건, 7월 644건→1686건 등으로 각각 260.5%, 161.8% 늘었다.

부동산 업계 한 관계자는 "소형 오피스텔도 대형 아파트처럼 1가구로 분류돼 같은 기준의 세금을 부과한다"면서 "이런 이유로 아파트 소유자가 반사 이익을 얻게 되고 결국 관련 규제와 법 규정이 오피스텔 보유자를 차별하는 상황"이라고 꼬집었다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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