국내 상업용부동산, 다시 불 붙을까

2·4분기 3.8兆..72%↑
기관투자자 투심이 관건

[파이낸셜뉴스] 국내 상업용부동산이 다시 회복한다는 전망이 나왔다. 금리인상 여파로 투자심리가 위축되기는 했지만 미국 등과 달리 한국은 견조한 임차 수요에 힘입어 임대료 상승이 지속될 것이라는 판단에서다. 다만 기관투자자들이 최근 투자에 대해 관망세를 보이면서 대체투자보단 채권, 주식투자를 선호하고 있는 만큼 투자심리 변화가 관건이 될 것으로 보인다.

오피스 거래 약 2.4兆..2배 늘어

6일 글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 2·4분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 전 분기 대비 72% 증가한 3조8307억원으로 집계됐다. 특히 오피스 자산 거래가 약 2조3936억원으로 1년전에 비해 크게 늘었다.

올해 상반기 국내 상업용부동산 총 거래 규모는 6조517억원이다. 2022년 상반기의 절반 수준이자 2022년 전체 거래의 약 30%까지 회복된 셈이다.

마스턴투자운용은 블라인드펀드를 통해 도심권역(CBD)에 위치한 콘코디언빌딩을 DWS로부터 약 6292억원에 매입했다. 현대카드는 직접 임차 사용하던 현대카드 여의도 사옥을 NH아문디자산운용으로부터 약 2450억원에 매입했다.

강남권역(GBD)에서는 현대자동차그룹이 신규 자산인 스케일타워의 지분 50%를 SK D&D로부터 2532억원에 인수하며 사옥 이전을 진행 중에 있다. 해당 자산의 거래가는 3.3㎡당 5300만원 수준으로 서울 오피스 거래 중 역대 최고 평단가를 기록했다.

수도권 전체 물류 시장 거래 규모는 약 9611억원을 기록했다. 경기도 이천 지역을 중심으로 활발한 매입 활동이 관찰됐다. 대표적으로 싱가포르계 메이플트리 자산운용이 리츠를 통해 CBRE IM 서이천 물류센터를 약 1450억원에 매입했다. 미국계 라살자산운용과 국내 ADF자산운용이 이천 소재 미래에셋 부발 물류센터의 A·C동, B동을 각각 4575억원, 740억원에 인수했다.

CBRE코리아 리서치팀 관계자는 "올해 상반기 해외 투자자의 물류 매입 활동이 활발하게 진행되면서 전체 투자의 약 20%가 해외자본으로 확인됐다"고 밝혔다.

호텔 자산의 투자 비중은 이번 분기 총 투자 규모의 2%에 그쳤다. 광화문 뉴국제호텔은 GRE 파트너스가 635억원에 매입, 향후 오피스를 포함한 복합시설로 리모델링할 계획으로 알려졌다.

리테일은 국내 시행사 동훈이 문정프라자를 KT자산운용으로부터 2850억원에 인수했다. 투자 규모는 전분기 대비 두 배 가량 증가한 4126억원으로 전체의 11% 수준을 차지했다. 한화 갤러리아가 갤러리아명품관 맞은편 리테일 및 업무시설을 매입, 향후 고객에게 콘텐츠 제공을 위한 문화 공간으로 재건축할 계획으로 알려졌다.

임대료 상승도 회복에 청신호

주요 업무권역에서 무상임대기간 축소가 이어지며 평균 임대료 성장을 이끌었다. 서울 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전분기 대비 4.0% 상승했다.

2024년 도심 내 일부 공급을 제외하고 신규 임차 가능한 면적은 오는 2025년까지 제한적일 것으로 전망되고 있다. 이에 따라 견조한 임차 수요를 바탕으로 공실률이 낮은 수준을 유지하는 한편 임대료 상승은 지속될 것으로 예상된다.

리테일의 경우 일상 회복이 본격화되면서 비대면 소비에서 대면 소비로 흐름이 전환됐다. 이에 따라 온라인을 통한 판매 증가세가 둔화된 반면 가두상권과 백화점 매출은 상승했다. 올해 1·4분기 국내 소매판매액은 전년 동기 대비 4.6% 성장했다.

올해 2·4분기에는 16개의 신규 A급 물류센터가 공급됐다. 이미 착공이 이뤄진 개발 프로젝트의 경우 대부분 차질 없이 공사가 진행됐다.

내년 초 공급을 예상했던 일부 자산의 준공 예정일이 앞당겨진 사례가 관찰되면서 올해 총 공급량은 역대 최대 규모 수준으로 예상된다. 이런 단기적인 대규모 공급 영향에 올해 상반기 수도권 A급 물류시장의 평균 공실률은 2022년 말 대비 7%p 상승했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “한국은행이 기준금리를 네 차례 연속 동결하면서 금리가 최고점에 도달했다는 전망이 나온다”며 “실제로 작년 말 이후 금리 완화 움직임이 가시화되면서 시장이 반등하고 있다”고 말했다.

이어 “특히 올해 상반기에는 A급 오피스에 대한 임차 경쟁이 심화되면서 임대차 뿐만 아니라 투자를 통해 사옥 확보를 시도하는 국내 기업의 움직임이 증가하고 있다”고 말했다.