주택연금, 공시가 12억 이하·다주택자도 가입 가능해진다

10월부터 가입요건 개정
올해 가입자·지급액 최대
만 55세 이상부터 가능
연금액, 집값보다 많아도
살아있는 동안 계속 지급
주담대 상환 방식 신청땐
대출한도 90% 일시 수령

노후 준비에 관심을 두는 금융 소비자가 늘어나면서 주택연금 가입자 건수가 사상 최대치(올 상반기 기준 8109건)를 기록했다. 주택연금에 가입하면 내 집을 담보로 맡겨 연금을 매달 월급처럼 받게 된다는 장점이 있다. 가입하기 앞서 살펴봐야 할 신청 조건과 유의 사항은 무엇일까.

주택연금은 만 55세 이상 고령층이 본인 소유 주택을 담보로 맡겨 국가가 보증하는 연금을 매달 수령하는 제도다. 부부 중 한 명이 사망해도 지급되는 연금액에는 변함이 없다. 가입자가 장수함에 따라 수령하는 연금이 담보 제공 주택 가격보다 많아져도 살아 있는 동안은 계속 연금을 받을 수 있다.

기존에는 공시가 기준 9억원 이하 주택 소유자만 가입할 수 있었지만 오는 10월부터 가입 요건이 공시가 12억원 이하로 완화된다. 공시가 12억원 주택을 소유한 가입자가 만 55세부터 주택연금을 수령할 경우 매월 181만4000원을 받을 수 있다.

다주택자도 가입할 수 있다. 가입 기준이 공시가 최대 12억원으로 상향 조정되면 보유한 주택 합산 가격이 12억원 이하면 된다. 일반주택뿐만 아니라 주거 목적 오피스텔, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택도 담보로 맡겨 주택연금을 받을 수 있다.

주택연금을 받는 기간에 가입자 또는 배우자 주민등록상 주소지는 담보주택 주소지와 같아야 한다. 연금 수령액은 가입 당시 주택 시가와 연령(본인·배우자 중 연소자 기준) 기준으로 정해진다. 주택가가 높을수록, 나이가 많아 기대 수명이 짧을수록 월 지급액 규모가 커진다. 집값이 떨어지는 국면에서는 최대한 빨리 가입하는 게 월 수령액 측면에서 유리하다. 월 지급금은 주택 가격 상승률과 이자율 추이 등을 토대로 매년 산정한다. 올해 기준 연금액은 60세 기준 245만7000원, 70세 기준 276만3000원이 최대다.

가입 상품에는 크게 ‘일반 주택연금’과 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’ 두 가지가 있다. 일반 주택연금은 주택을 담보로 제공해 생활 자금을 매월 연금 형태로 받는 종신연금형 상품이다. 주담대 상환용 주택연금은 연금대출 한도의 최대 90%까지 일시 목돈으로 찾아 쓰고 나머지를 매월 연금으로 받는 구조다. 주담대가 있는 가입자라면 일시 인출금을 통해 대출금 전액 또는 잔액을 갚은 뒤 남은 금액을 매달 연금으로 수령하면 된다.

가입 시 담보 제공 방식은 저당권과 신탁 방식 두 가지로 나뉜다. 저당권 방식은 주택 소유자가 소유권을 가지고 주택에 저당권을 설정해 담보로 제공하는 방식이다. 신탁 방식은 주택금융공사와 신탁 계약을 체결해 신탁을 등기(소유권 이전)하는 방식이다. 담보 제공 방식은 주택연금 이용 중에도 바꿀 수 있다.

두 가지 방식 가운데 신탁 방식이 장점이 더 많다고 전문가들은 조언했다. 저당권 방식을 택하면 가입자가 사망한 뒤 배우자가 주택연금을 승계받을 때 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어야 한다. 반면 신탁 방식으로 가입하면 주택 소유자 사망 시 배우자에게 연금 수급권과 주택 거주 권리가 자동 승계된다. 보증금이 있는 임대차계약도 가능하다.

다만 신탁 방식을 선택하면 가입자나 배우자 사망 후 소유권이 자녀 등으로 이전되기까지 저당권 방식보다 더 많은 시간이 걸릴 수 있다. 주택 소유권이 공사로 이전되는 방식인 만큼 신탁 절차를 종료하는 과정도 포함되기 때문이다.

이소현 기자 y2eonlee@hankyung.com

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