부동산 위기가 곧 기회? 리츠 투자로 돈 버는 모든 방법 [신화!머니?]

자이앤트TV [신화!머니?]
리츠투자 ①

부동산 시장이 역대급 침체를 이어가고 있습니다. 특히 미국의 상업용 부동산 문제가 경제 위기의 새로운 뇌관이라는 이야기도 나오는데요. 부동산에 투자하는 금융 상품들의 수익률도 덩달아 바닥을 기고 있습니다.

그런데 최근 들어 미국에서는 일부 헤지펀드들이 리츠(REITs) 투자에 뛰어들고 있다고 합니다. 미국의 기준금리 인상이 어느 정도 막바지에 다다랐다고 전망하는 사람들이 늘어나고 있기 때문입니다. 올해 들어 미국 증시가 예상 밖의 상승장을 펼치다 보니, 리츠의 저평가 매력이 상대적으로 주목받은 영향도 있을 겁니다.

리츠(REITs·부동산투자신탁)는 소액으로 부동산에 투자할 수 있도록 만들어진 상품입니다. 여러 명으로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하고, 운영 수익을 다시 돌려주는 회사를 의미합니다. 한 마디로 부동산을 공동구매하는 것이라고 생각하시면 됩니다.

리츠의 종류를 살펴보겠습니다. 우선 설립 형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분할 수 있습니다. 회사형은 주식을 발행해서 투자자를 모으는 방식입니다. 투자자 입장에선 일반 주식처럼 거래소에서 사고팔 수 있고, 일정 기간마다 배당을 받을 수 있습니다. 반면 신탁형은 상장이 금지돼 있습니다. 신탁형은 수익증권을 발행해서 투자자를 모으는 형태입니다.

이밖에 리츠는 구조에 따라 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠로 구분할 수도 있습니다. 복잡해 보이지만 이름을 잘 뜯어보면 성격을 알 수 있습니다. 자기관리리츠는 말 그대로 직접 투자할 부동산 자산을 선정하고 운용하는 형태의 부동산투자회사입니다. 반면 위탁관리리츠는 이걸 직접 하기보다 전문 자산관리회사에 위탁하는 겁니다. 기업구조조정리츠는 투자하는 대상이 기업구조조정용 부동산입니다. 위탁관리리츠처럼 자산을 자산관리회사에 위탁합니다.

이제 리츠에 투자하는 방법을 알려드리겠습니다. 첫 번째는 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사는 겁니다. 현재 국내 주식시장에 상장돼있는 리츠는 총 23개로, 표로 정리하면 아래와 같습니다.

두 번째 방법은 새롭게 만들어지는 리츠의 공모에 직접 참여하는 겁니다. 일반 공모주를 투자할 때처럼 참여하시면 됩니다. 올해 초에 삼성FN리츠, 한화리츠가 공모를 실시한 바 있습니다. 공모리츠 청약은 상장 후에 주가가 오를 때 팔아 시세차익을 남기려고 하는 건데, 올해 리츠 공모주들의 경우 성과가 좋지 않았습니다. 지난 3월에 상장한 한화리츠는 당시에 일반 청약에서 경쟁률이 0.53대 1로 미달되기도 했습니다. 부동산 침체 우려가 그만큼 심각했다는 거죠.

사람들이 리츠에 투자하는 가장 큰 이유는 높은 배당입니다. 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 의무화하고 있습니다. 그렇기 때문에 높은 배당수익률을 보고 리츠에 투자하시는 분들이 많은 겁니다. 실제로 지난해 정책형 리츠를 제외한 전체 리츠의 배당수익률은 평균 9.9% 수준이었습니다. 상장리츠의 경우 7.8%였는데, 현재 예·적금 이자가 보통 4% 정도라는 걸 고려하면 꽤 높은 수익률입니다.

소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 것도 리츠의 장점으로 꼽힙니다. 부동산이라는 실물 기초 자산에 투자하려면 한두푼이 드는 게 아니죠. 대출을 껴야 하는데, 지금처럼 금리가 높은 환경에선 부담이 큽니다. 그런데 리츠는 내가 투자할 수 있는 금액만 조달하면 되니 레버리지를 활용하는 것보단 위험이 덜합니다.

다만 리츠는 이익의 90%를 배당해야 하므로 자본 증식이 힘든 구조라는 점은 참고하셔야 합니다. 결국 외부에서 자금을 지속적으로 조달받아야 합니다. 이는 높은 부채비율로 이어지고, 종목의 안정성을 위협할 수도 있습니다. 실제로 2008년 금융위기 때 미국에선 대형 리츠들이 파산하기도 했습니다.

다음 시간에는 리츠투자 시 세금과 관련한 내용을 가지고 오겠습니다. 감사합니다.

신화!머니?는 복잡하고 어려운 금융지식을 기초부터 알기 쉽게 설명해드리는 코너입니다. 매일경제신문의 주식 유튜브 채널 <자이앤트TV>에 매주 유익한 영상이 올라갑니다. 기자페이지를 ‘구독’ 하시면 더 빠르게 기사를 보실 수 있습니다.