집값, 바닥 찍었나...'철근 누락' 건설업계 악재 계속

■ 진행 : 김영수 앵커, 윤보리 앵커

■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

요즘 집값이 반등하고 있다는 부동산 관련 지표가 하나둘 나오면서 바닥론에 조금씩 더 힘이 실리고 있는 모습입니다. 하지만 철근 누락 아파트를 비롯해부동산 PF 부실 우려는 투자심리를 위축시키고 있는데요. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과부동산 이슈 모아서 정리해드리겠습니다. 안녕하십니까? 부동산 수석전문위원이시니까 여러 가지 많이 여쭤보겠습니다. 먼저 최근 집값 흐름이 어떻습니까?

[박원갑]

지금은 불안한 반등세라고 보면 되겠습니다. 이때는 아파트 말씀입니다. 바닥 말씀을 하셨는데 보통 부동산에서 바닥이 세 가지가 있습니다. 바닥을 다진다, 이건 약세를 띠는 겁니다. 지방 아파트가 약세를 띠고 있죠. 그리고 전국 아파트를 보면 소폭 반등했잖아요. 그래서 이건 바닥을 지난다 정도 보시면 됩니다. 그리고 서울하고 수도권은 벌써 제법 올랐잖아요. 그래서 이미 바닥을 지났다, 이렇게 정리를 합니다.

[앵커]

지역별로 완전히 다르네요.

[박원갑]

지금은 시장을 이중양극화라고 표현합니다. 말씀하신 것처럼 서울, 수도권하고 지방. 그리고 아파트하고 또 비아파트 간에 양극화가 나타납니다. 빌라라든지 다세대에서 사기 사건이 일어났잖아요. 매매도 안 되고 전세도 안 들어가려고 해요. 그러다 보니까 전체 주택시장으로 본다면 아직 바닥을 더 다져야 되는 건데. 아파트만 한정해 본다면 서울, 수도권은 바닥을 지났다, 이렇게 보시면 되고요.

왜냐하면 선행성을 띠고 있는 실거래가가 있어요. 국가에서 하고 있는, 사실상 한국부동산원에서 하고 있는데. 올 들어서 5월까지 전국이 한 3% 올랐고 수도권은 5.2%, 서울은 7.7% 올랐습니다. 이게 표본통계로 보통 우리가 주간, 월간 발표하는 거 있잖아요. 뒤늦게 반영된다, 이렇게 보시면 될 것 같고요. 그런데 우리가 피부로 느끼는 거는 통계하고 조금 다르잖아요. 그래서 피부로는 실거래가 중심으로 보시면 될 겁니다.

그런데 저는 하반기 들어서는 약간 소강 국면 가능성이 있다. 상반기에 생각보다 강한 반등이 나타났지만 하반기 들어서는 이게 둔화될 거다, 이렇게도 보는데. 왜냐하면 급매물이 많이 팔렸어요. 그다음에 지금 미국 금리가 오르니까 우리 시장금리도 따라 오르고 있습니다.

그리고 역전세난도 있고 아까 말씀하셨던 건설사 PF 문제, 이게 시장을 짓누를 수 있는 거거든요. 그래서 우리가 부동산 시장을 바라볼 때 이 통계보다 밑바닥 있잖아요. 실거래가 중심으로 보셔도 저는 판단을 제대로 할 수 있지 않느냐.

[앵커]

실거래가를 찾으려면 어디 통계를 보면 돼요?

[박원갑]

한국부동산원에 있습니다. 요새 애플리케이션 많이 보시잖아요. 그거 다운 받으셔도 쉽게 알 수 있습니다.

[앵커]

집값 불안한 반등세. 아직은 지켜봐야 한다는 말씀 같은데요. 지금 미분양은 어떻습니까? 악성 미분양도 여전히 남아 있는 것 같은데요.

[박원갑]

절대치로는 줄고 있죠. 미분양이 한 6만 6000가구 정도가 되는데 좀 준 건데, 문제는 불꺼진 아파트라고 합니다. 준공 후 미분양을 악성 미분양이라고 하는데. 아마 지방에 많은 것 같아요. 어떻게 보면 건설사 입장에서는 잔금이 들어와야 되잖아요. 지금 잔금이 안 들어오고 있다는 얘기예요. 그러니까 결국 이게 건설사의 자금난하고 연계돼 있는 문제인 것 같다.

그리고 미분양이 약간 줄었다고 하지만 통계 착시일 수 있어요. 분양을 안 하니까요. 특히 지방 같은 경우 시장이 완전히 좋아지고 있다, 이렇게도 말하기는 지표로 보면 약간 한계가 있지 않을까 봅니다.

[앵커]

부동산 바닥인지 아닌지는 지역별로 차별화되고 있기 때문에 지역별로 살펴야 한다는 말씀을 해 주셨는데요. 서울 청약시장 보니까 용산, 청량리 이런 데 경쟁률 높더라고요. 어떻게 봐야 됩니까?

[박원갑]

이건 시장 체질이 바뀌어서 그런 거예요. 작년만 하더라도 주로 청약시장은 무주택 실수요자 중심으로 이뤄졌잖아요.

지금은 강남이나 용산 빼고는 다 비규제 지역입니다. 그러면 전매제한도 거의 풀렸어요. 그리고 세대주만 청약할 수 있는 게 아니라 비세대주, 그러니까 아들, 딸도 다 청약에 나설 수 있다 보니까 어떻게 보면 청약의 허수들도 들어가고 있다. 단기 전매 차익 시장으로 바뀌고 있다. 이렇게 볼 수 있습니다.

이러다 보니까 올 들어 7월까지 서울의 청약경쟁률이 67:1이에요. 작년 연간 해봐야 11:1이었거든요. 그러니까 6배가 늘어났습니다.

[앵커]

규제가 다 풀리고 나니까 그래서 더 많은 분들이 참여하시는 거군요?

[박원갑]

그때하고 지금하고 같이 비교하시면 안 되죠. 그래서 아마 청약 경쟁률보다는 실제로 계약률을 보고 판단해야 되지 않느냐, 이런 얘기도 많이 하고 있습니다.

[앵커]

분양가가 어떻길래 많은 사람들이 투자를 하는 겁니까?

[박원갑]

생각보다 분양가가 너무 많이 올랐어요.

[앵커]

분양가 높던데요.

[박원갑]

3년 동안 분양가가 29% 올랐어요. 거의 30% 가까이 올랐는데. 아까 말씀드린 것처럼 일단 로또처럼 청약해 보는 거죠. 그 수요가 결국 과열시키는 건데. 그래서 실수요자분들 청약을 하실 때 메리트를 보고 접근하셔야 돼요. 특히 가격 메리트를 보고 접근해야 됩니다. 실제로 보면 분양가하고 주변 시세하고 별로 차이가 안 나요.

진짜 꼭 내 집이 필요한 분들이라면 청약을 해도 관계없겠지만 투자 목적으로 청약하는 분들은 좀 더 고민을 해 봐야 되고요. 반드시 주변 시세하고 따져봐서 옥석 가리기를 해야 되는 게 아닌가 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]

그런데 지금 최근에 한국은행이 우리 가계 초과 저축, 그러니까 빚을 갚지 않고 내가 갖고 있는 돈이 100조 이상이라고 말을 했거든요. 지금 대출규제가 풀리고 있는데 이런 돈들이 결국 부동산으로 다시 흘러갈 수 있지는 않을까요?

[박원갑]

저는 기우 같은데요. 다른 지표도 봐야 되죠. 초과저축 같은 경우는 제가 보면 토지보상금하고 비슷한 것 같아요. 부동자금하고 유사하다, 이렇게 볼 수 있는데.

[앵커]

언제든지 투자하고 투자처로 들어가는 자금이 아니고요?

[박원갑]

그렇죠. 그게 갈 수도 있는 안 갈 수도 있고. 저희들이 부동산학 논문들을 보면 유동성과 통화량이 주로 집값에 어떤 영향을 미치는가를 보면 M2라고 해서 이윤 이하의 저축성 예금. M2라고 얘기를 하는데. 이게 영향을 많이 주고요.

[앵커]

시중에 돈이 얼마나 많이 풀려 있냐를 볼 때 M1, M2를 보는 거잖아요.

[박원갑]

자금 수요를 보는 거죠. 미국 기준금리도 보고 가계대출도 보기는 합니다. 그런데 가장 영향을 많이 미치는 게 M1, M2라고 이야기를 많이 해요. 지금 M1이 1년 사이에 14%가 줄었습니다. 그리고 M2는 2.3% 늘어난 것에 불과합니다.

우리가 전 정부 때 연평균 10% 늘어났어요, M2가. 그게 유동성 과잉으로 집값을 끌어올린 거잖아요. 그런데 다른 지표만 보지 않고 초과저축만 보면 곧 집값이 올라갈 것 같죠? 그거는 단순도식의 함정일 가능성이 있다고 말씀을 드립니다.

[앵커]

그리고 최근에 나온 뉴스로 수도권 아파트 미등기, 등록이 안 된 아파트가 많다. 그러니까 계약금만 내고서 마지막에 잔금 치러야지 등기를 하는데, 등기를 하지 않은 아파트가 40%가 넘는다고요? 어떻게 봐야 됩니까?

[박원갑]

일부 조금 부풀려진 것도 있습니다. 왜냐하면 보통 실거래가 등기는, 실거래가 신고는 잔금 치르고 나서 한 달 이내에 하게 되어 있는데 등기는 두 달 안에 하면 되는 거거든요. 약간 차이가 있는 거 같고. 문제는 잔금 치른 지 4개월이 지나도록 등기를 안 했다, 이게 10% 된다는 거예요.

[앵커]

의심스럽네요.

[박원갑]

이거는 집값 띄우기 의심을 할 여지가 있다, 저는 보고 있습니다. 앞으로는 힘들 것 같은데. 어쨌든 내가 집을 살 때 실거래가로 장난치는 그런 시장 교란 세력이 전혀 없다고 볼 수 없는 거거든요. 그러면 주변 시세하고 비교를 해서 너무 터무니없이 비싸다, 그렇게 거래됐다고 하면...

[앵커]

분양되는 아파트의 근처 아파트가 갑자기 급등하는 경우가 나중에 알고 보니까 미등기된 그런 아파트들도 많다고 하더라고요.

[박원갑]

그래서 합리적 의심이 필요한 겁니다. 그 단지만 보지 마시고 옆 단지하고 다 비교해서 의사결정을 해야 아마 피해를 입지 않을 것이다라고 말씀을 드리겠습니다.

[앵커]

그런데 또 한 가지 우려되는 게 올해 상반기 기준 건축 인허가, 그리고 착공 실적이 지난해와 비교했을 때 20~30% 줄었다고 하거든요. 지금 이런 것들로 인해서 3년 이내 공급 부족으로 집값이 또 뛸 수 있다, 이런 우려는 어떻게 보십니까?

[박원갑]

그건 불안요인 중의 하나죠. 상승요인이라고 합니다. 그렇지만 상승하는 것은 반드시 아니에요.

[앵커]

요인 중의 하나일 뿐이다?

[박원갑]

원 오브 뎀이라고 흔히 얘기하지 않습니까? 다른 금리라든지 거시경제도 같이 보셔야 되죠. 왜냐하면 2012년에 하우스푸어 사태가 극에 달했는데 그때 당시에 전국 아파트 입주물량이 18만 가구밖에 안 됐어요. 그런데 보통 작년에 25만 가구, 30만 가구 하잖아요. 입주물량이 그렇게 없었는데도 왜 집값 급락이 옵니까? 다른 요인이 주택시장에 더 많이 영향을 미쳤다고 보는데. 어쨌든 분명히 불안요인이고 상승요인인 것은 맞다. 그러면 어떻게 보면 공급 부족보다는 공급 부족에 따른 불안심리가 더 무서운 거거든요.

전 정부 때 집값이 많이 오른 게 공급이 부족했다기보다는 공급이 부족할 것이라는 어젠다 있잖아요. 이게 결국 회자되면서 집값이 많이 오른 측면이 있는데. 어쨌든 공급 부족 불안심리가 생기지 않도록 공공에서 뒷받침해 주는 것도 괜찮을 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 그리고 최근 지역별로 차이가 있습니다마는 서울 같은 경우에 바닥론 이야기를 하셨는데 많은 분들이 이게 바닥인지, 앞으로 계속 집값이 오르는 거냐, 이렇게 보는 분들도 있어요. 어떻게 내다보고 있어요?

[박원갑]

저는 거기에 대해서는 회의적으로 보고 있습니다. 부동산은 경제하고 따로 존재할 수 없죠. 결국 그 나라 경제 펀더멘탈을 반영하는 또 다른 거울입니다. 지금 우리나라 잠재성장률이 2% 안 돼요. 그러면 경제가 성장하지 못하는데 어떻게 집값이 그렇게 급등을 하겠습니까? 그리고 MZ세대, 2030세대들이 지난 과열기 때 집을 미리 당겨서 많이 샀습니다.

[앵커]

영끌해서요.

[박원갑]

그리고 여러 가지 지표, PIR이라든지 여러 지표를 보더라도 집값이 고평가돼 있는 것은 맞는 것 같습니다. 그래서 집값이 여러 모형이 있습니다. 2008년부터 12년 사이에 세계금융위기 때 그때 더블딥이 나타났거든요. 2008년도에 크게 떨어졌다가 오히려 그다음에 급등을 했죠. 그다음에 또 3년 동안 빠지면서 이른바 W자형 회복 모형이 나타났는데. 물론 미래는 가봐야 알죠. 그래서 바닥이 약간 넓은 U자형이나 기울기가 약간 있는 욕조형 아니면 조금 오르다가 횡보하는 탁자형, 여러 모형이 있습니다. 그런데 하나같이 공통적인 거는 뭐냐 하면 V자형으로 반등하기에는 환경이 그렇게 녹록지 않다, 이런 말씀을 드리겠습니다.

[앵커]

집값과 더불어서 부동산 시장에서 가장 이슈가 되고 있는 게 철근 아파트 문제입니다. 지금 정부가 다음 달까지 무량판 구조 아파트 25만 가구를 전수조사한다고 하는데 다음 달까지 이게 가능합니까?

[박원갑]

지금 세대수로 보면 293개 단지입니다. 그래서 충분히 할 수 있다고 하고요. 물론 모든 세대를 하는 게 아니라 단지별로 하니까 저는 가능할 것 같은데. 무량판이라고 하면 사람들이 잘 몰라요. 저도 그런데, 이 량 자가 한자로 대들보라는 겁니다.

대들보량이라는 건데. 대들보 없이 기둥으로만 받치고 있는 그런 구조라고 보시면 되는데. 제 생각에는 자체 공법에는 문제가 없는 것 같고요. 왜냐하면 선진국도 많이 하니까요. 그런데 부실공사를 했는지, 안 했는지가 첫 번째 포인트고요. 그리고 주차장을 한 데가 있고 주거동을 한 데가 있어요. 주거동을 한 데가 105개 정도가 됩니다. 이게 문제입니다.

보통 대단지 가보시면 어때요? 공원 밑에 주차장이 있죠. 그러면 주거동은 별도로 건축한단 말이에요. 이건 어떻게 보면 그렇게 안전의 위험은 크지 않을 것 같은데.

[앵커]

이번에 적발된 LH아파트가 대부분 주차장이 저렇게 지어졌다는 거고요.

[박원갑]

문제는 주거동의 경우 어떻게 할 거냐, 이게 앞으로 시장에 상당한 영향을 주지 않을까. 굉장히 이거 때문에 지금 입주자들뿐만 아니라 분양받은 분들이 걱정을 많이 하고 있는 상황입니다.

[앵커]

건설비도 조금 든다고 하고요. 주차도 더 많이 할 수 있다고 해서 저게 한때 유행했는데. 건설업체들의 고민이 크겠어요. 앞으로 무량판 구조로 안 짓겠는데요. 어떻게 보세요?

[박원갑]

앞으로 짓지 않을 겁니다. 말씀하신 것처럼 건설비 이런 게 좋았고. 또 시야도 확 트이잖아요. 그런 장점이 있는데, 앞으로는 거의 시공을 안 하는 쪽으로 많이 되지 않을까 보고 있습니다.

[앵커]

지금 철근 누락 등이 발견되면 보강공사를 하고 그와 더불어서 주민들에게 손해배상을 추진한다고 하는데 이게 만족스러울지 의문입니다.

[박원갑]

당정에서 발표를 했으니까 하겠죠. 건설사가 일단 책임지고 할 겁니다. 나머지는 하자가 드러나면 구상권을 행사하는 방식이 되겠죠. 그래서 지금 당정에서는 그러면 계약해제권도 허용하겠다. 그리고 일부 보상도 하겠다는 건데. 문제는 그 사이 중도금 대출 이자는 어떻게 할 거냐. 또 가격도 올랐을 거 아니에요. 이런 거 어떻게 보상할 거냐, 이런 게 현안으로 남아 있는데. 이에 대한 가이드라인이 나오지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 집값 정말 자세히 짚어봤습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

[박원갑]

고맙습니다.

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