[조소장의 조은집] 8. 용도지역·용도지구·용도구역, 내 땅은 어떤 제한을 받을까?

▲ 춘천의 한 부동산에 중개대상물 안내문이 붙어 있다. [강원도민일보 자료사진]

부동산 중개 현장에 가장 많은 질문은 세법과 토지관련 상담이다.

부동산관련 세금에는 취득에 따른 취득세, 보유에 따른 재산세와 종합부동산세, 처분에 따른 양도세 등이 대표적이다.

세법은 수시로 개정되기 때문에 공인중개사들이 가장 힘들어하는 상담이기도 하다.

조금만 관심을 멀리하면 잘못된 상담으로 의뢰인에게 피해를 줄 수 있기 때문에 지속적으로 공부 해야 하는 중요한 법률이다.

세법과 함께 많은 비중을 차지하는 것이 바로 토지와 관련된 상담이다.

소유한 토지에 건축행위가 가능한지, 처분은 어떻게 해야 유리한지, 건축을 하면 어떤 행위제한이 있는지에 대한 문의가 많다.

▲ 전원주택[강원도민일보 독자 제공]

우선 우리나라는 토지를 어떻게 나눠 관리하고 있는지 확인해야 한다.

우리나라의 모든 토지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 국계법)에 따라 용도지역으로 나뉜다.

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다.

이 가운데 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘고 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분화 된다.

주거지역은 더 복잡하게 나뉜다. 전용주거지역과 일반주거지역 준주거지역으로 한번 나누고 전용주거지역은 1종전용주거지역과 2종전용주거지역으로 나눈다.

일반주거지역은 각각 1종·2종·3종 일반주거지역으로 또 구분한다.

상업지역은 중심·일반·근린·유통 상업지역으로, 공업지역은 전용·일반·준 공업지역으로, 녹지역은 보전·생산·자연 녹지지역으로 각각 나뉜다.

▲ 전원주택[강원도민일보tv 캡쳐]

건축행위 가능여부 질문에 대한 답은 ‘모든 지역에 건축은 가능하다’이다.

농림지역이나 자연환경보전지역이라고 해서 건축이 불가능 하다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 설악산 국립공원에도 건축물이 있고 남해안의 도서지역에도 건축물은 존재한다.

다만 도시지역처럼 넓게, 그리고 높이 건축행위를 할 수 없을 뿐이다. 이러한 행위제한은 건폐율과 용적률을 정해 따로 규제한다.

여기에 용도지구별 행위제한과 용도구역에 따른 행위제한이 추가된다.

우선 건폐율과 용적률의 개념을 이해하는 것이 중요하다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다.

예를 들어 건폐율 60%를 적용받는 지역에는 100㎡의 토지에 60㎡의 건물을 지을 수 있다는 의미다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율을 의미한다.

▲ 춘천시 외곽의 한 주택단지.[강원도민일보 자료사진]

예를 들어 건폐율 200%를 적용받는 지역에는 100㎡의 토지에 200㎡의 건물을 지을 수 있다는 의미다.

앞의 예시를 종합해 건폐율과 용적률을 적용하면 100㎡의 토지에 바닥면적 60㎡의 건물을 건물 전체 바닥면적 200㎡까지 지을 수 있다.

50㎡로 4층 건물을 지을 수 있고 60㎡로 3층 건물과 20㎡ 4층을 지을 수 있다.

이를 기초로 용도지구별 행위제한과 용도구역에 따른 행위제한이 추가된다.

고도제한을 받을 수도 있고 건축물의 용도를 제한 받을 수도 있다.

용도지역이 상위의 개념이고 용도지구와 용도구역은 하위의 개념이다. 드물지만 용도지구와 용도구역의 행위제한을 동시에 적용 받는 경우도 있다.