부동산PF 유동화 증권 발행 반토막···철근 누락 악재까지[시그널]

발행액 11조 9000억 원으로 50% 이상 줄어
신용보강 증권사서 건설사로 바뀌어
카드·캐피탈·보험사 등 투자자 파장 우려

[서울경제]

올해 상반기까지 부동산 파이낸싱(PF) 유동화 증권 발행 규모가 1년 만에 절반으로 급감했다. 부동산 개발 사업 자금을 마련하기 위해 발행하는 부동산PF 유동화 증권은 그동안 증권사가 신용 보강해 발행해 왔으나, 최근 시공사인 건설사 신용보강 비중이 늘면서 시장 위축에 따른 건설사 부담이 더욱 커지게 됐다.

4일 나이스신용평가에 따르면 올해 상반기 부동산 PF 유동화증권 발행금액은 11조 8988억 원, 발행 건수는 336건으로 각각 지난해 같은 기간 보다 50.8% 59.6% 줄었다. 지난해 상반기 발행금액은 24조 2005억원, 발행건수는 832건이었다.

부동산PF 유동화 증권의 형태는 만기 1년 이상의 ABS, 3~6개월인 ABCP, 3개월 이하인 ABSTB가 있다. 시장 위험이 늘어나면서 각 증권의 만기는 짧아지는 추세다. 투자심리가 위축된 속에서도 기업채권 등 기초자산을 토대로 한 자산담보부증권(MBS)등의 발행이 늘어났지만, 레고랜드 사태에서 시작해 최근 철근 누락 악재까지 겹친 부동산 PF업계는 유독 혹한기를 겪고 있는 셈이다.

특히 만기 도래 시 새로운 투자자를 찾지 못하면 위험을 떠안아야 할 신용보강의 주체가 증권사에서 건설사로 넘어가고 있다.

증권사들이 수수료 수익 확대를 위해 앞다투어 뛰어들었던 2020년에는 전체 발행 물량의 54.%의 신용보강을 증권사가 맡았다. 시공주체인 건설사는 31.2%에 그쳤다. 그러나 올해 1분기에는 증권사 46.8%, 건설사 45.0%로 두 주체의 비중이 비슷해졌다. 이인영 나이스신평 수석연구원은 “저금리와 부동산 시장이 활황이었던 2022년 이전 증권사는 착공 전 현장의 브릿지론(단기대출)에 적극 참여했지만, 최근 신규사업 감소 브릿지론의 본 PF 전환 지연에 따라 크게 감소했다”고 분석했다.

금리는 정부의 적극적인 개입으로 다소 낮아졌지만, 여전히 지난해보다 높은 수준이다. 월평균 PF ABSTB 금리(A11등급 기준)는 지난해 9월 3.7%에서 12월 7.4%로 급등했고, 정부의 채권시장 안정화 대책으로 7월까지 4.3~4.5% 수준으로 낮아졌다. 다만 이 같은 수준역시 지난해 상반기보다 200bp 이상 높은 상태다. 이 연구원은 “2022년 이후 건설투자 심리는 위축됐고, 2023년 상반기에는 전반적으로 부동산 경기 하강으로 주택 건설 인허가, 분양 등의 지표가 저하된 수준이어서 부동산PF 유동화 시장에 부담이 되고 있다”고 지적했다.

증권가는 부동산 PF 유동화 증권에 투자한 카드·캐피탈·저축은행·보험사 등 제2금융권에 미칠 파장을 우려했다.

한광열 NH투자증권 연구원은 "최근 금융감독원 자료를 보면 올해 들어 부동산 경기 저하와 높은 조달금리로 부동산 PF 사업성이 크게 저하돼 일부 금융기관의 관련 자산 건전성 약화가 두드러지고 있다"며 "이런 추세는 당분간 이어질 가능성이 높고 일부 금융기관은 수익성·자본 적정성 약화로 이어질 수 있다"고 경고했다.

그러면서 "중장기적으로 경쟁력 강화를 위해 제2금융기관 위주로 인수합병 사례가 발생할 수 있다"고 내다봤다.

임세원 기자 why@sedaily.com