집값 '반토막' 도봉, 악재만 남았다?…"여기서 더 떨어져?"[부릿지]

올해 초 보였던 집값 하락세는 잠잠해졌다. 서울 주요 지역의 아파트 거래량도 증가해 집값이 다시 올라가고 있다. 그러나 여전히 집값이 떨어지던 시기의 침울한 분위기가 이어지는 곳이 있다. '노도강' 중 두 번째 도봉구다. 도봉구의 아파트 가격은 여전히 하락 분위기다. 일부 이뤄진 급매 계약 후 추가 거래는 감감무소식이다. 현장에선 이미 호재는 상승기 폭등에 반영됐고, 현재는 집값이 더 떨어질 일만 남았다는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서울 도봉구 부동산의 현주소를 확인했다.

서울 곳곳의 집값이 반전 신호를 보내고 있습니다. 주요 지역의 매매 지수는 마이너스에서 플러스로 전환됐죠. 그러나 시장의 흐름과 반대로 회복은커녕 가격이 더 내려가는 곳도 있는데요.

바로 노도강 중 '도강' 이야기입니다. 속절없이 떨어지기만 하는 도봉구, 냉철하게 말해 다시 오를 수 없다는 현장의 반응도 있는데요. 도봉의 집값 부릿지가 '체크'했습니다.

도봉구 아파트의 거의 절반은 창동에 몰려있습니다. 창동에만 2만3733가구의 아파트가 있죠. 지금도 도봉구 전체 대장 아파트로 꼽히는 주요 단지가 창동에 몰려있는데요. 우선 창동에서도 재건축을 기다리고 있는 단지부터 살펴보겠습니다.

창동주공3단지는 1990년에 지어진 아파트로 재건축 사업을 시도하고 있습니다. 2021년 12월 말에는 예비안전진단을 통과했죠. 이에 따라 전용 79㎡의 최고가 거래는 2021년 10월 4일 10억3500만원에 이뤄졌죠. 도봉구에서 30년이 넘은 아파트가 10억을 넘어서자 시장은 놀란 분위기를 감추지 못하기도 했습니다.

멀지 않은 곳에서 더 오래된 아파트는 이 단지보다 먼저 10억원대 거래를 뚫어냈습니다. 창동 주공19단지 전용 68㎡는 2021년 7월 1일 11억5000만원에 거래됐습니다. 12억원에 육박하며 가까운 노원구 상계동 시세보다도 더 높게 거래됐죠.

이같은 최고가 거래는 전국적인 부동산 호황도 있었지만, 창동차량기지, 도봉운전면허시험장 이전 등의 소식과 창동역 GTX-C 노선 개통 계획 등 호재가 작동했습니다. 상당히 장기적인 계획이었음에도, 시장은 선반영하며 가격을 높였죠.

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호재는 선반영, 악재뿐인 도봉구 부동산

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도봉의 집값은 거의 반토막 났습니다. 주공3단지 전용 79㎡는 지난달 3일 5억8000만원에 거래되며, 최고가 10억3500만원보다 43%, 4억5500만원 낮춘 가격에 손이 바뀌었습니다. 다른 지역이 반등했다는 5월 이후 추가 하락은 도봉구의 현재 상황을 보여주고 있죠.

주공19단지는 어떨까요? 이 아파트 전용 68㎡의 최근 저가 거래는 지난 6월 13일 7억7500만원으로 기록돼있습니다. 최고가였던 11억5000만원보다 3억7500만원, 32% 내려갔습니다. 창동역과 인접해있으며 재건축 기대감과 창동 일대 복합개발의 수혜로 추가 하락을 버텨내고 있지만, 직거래 등 일부 거래를 통해 위험도를 엿볼 수 있습니다.

상대적으로 신축인 아파트는 어떨까요? 창동역의 북쪽 2000가구가 넘는 대규모 단지인 창동 북한산아이파크는 일대 대장 아파트 중 하나로 꼽힙니다. 이 아파트 전용 101㎡ 최고가 거래는 2021년 5월 7일 13억5000만원에 이뤄졌죠. 그리고 지난 5월 8일 4억7500만원 떨어진 8억7500만원에 저가 거래가 이뤄지기도 했습니다. 최고가 대비 35% 하락했죠. 구축에 비해 호가는 반등했지만, 오른 가격에 거래가 진행되지는 않고 있습니다.

도봉구의 하락폭이 좁혀지고 있다곤 해도 상승 전환된 지역과 비교해선 턱없이 부족하죠. 도봉은 70~80년대 준공업지역이었습니다. 노원구가 주거지로 성장하면서 함께 아파트가 들어섰죠. 계획적으로 구획마다 사각형의 아파트 단지가 만들어진 노원과 달리 도봉은 드문드문 만들어진 주택지와 아파트촌이 만들어져있죠.

여기서 비롯된 도봉과 노원의 차이는 재정비 소요입니다. 노원은 대규모 단지가 다수 포진돼 있으며, 계획적으로 아파트촌이 형성돼 재건축이 용이합니다. 반면, 도봉은 주거지역과 상업지역이 뒤섞여 있습니다.

도봉을 가로와 세로로 단절시키는 지상철 문제도 있습니다. 지역 개발의 발목을 잡고 있습니다. GTX 도봉구 구간이 지상철로 만들어진다는 소식에 지역주민들이 극렬히 반대한 이유도 1, 4호선 지상철로 인해 부족한 개발 여력 탓입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준
촬영 이상봉 김아연 공하은 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr