공급과잉·경기침체, 수도권 물류센터 텅텅

이커머스 기업 사업확장 등 영향
작년 3분기 연속 50만평대 늘어
높은 공실률에 전대차 계약전환
하반기에도 물류센터 공급 예정

알스퀘어 제공.

올 상반기 수도권에 역대 최대 규모의 물류센터가 공급된 것으로 나타났다. 이커머스 기업의 급격한 사업 확장으로 경쟁적으로 물류센터 공급이 증가했지만, 기업의 경영 전략 수정과 경기 침체 등이 겹치며 공실률 높아지고 있다.

3일 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 올해 상반기 수도권에는 약 317만㎡의 물류센터가 공급됐다. 지난해 하반기보다 37% 증가하며 반기 기준 역대 최대 규모를 기록했다.

남부권 팸스 평택캠프(19만9400㎡), 켄달스퀘어 평택로지스틱스파크(19만1500㎡), 인천 원창동 창고시설(19만7000㎡) 등 10만㎡ 이상의 물류센터 7곳이 새로 들어서며 물류센터 공급량 증가를 견인했다.

지난해 말부터 3분기 연속 165만㎡(50만평) 규모의 물류센터가 쏟아지면서 평균 공실률도 높아지고 있다. 상반기 수도권 물류센터 공실률은 상온 3.5%, 저온 11.3%로 나타났다.

특히 과거 쿠팡 등 이커머스 기업들이 급격하게 사업을 확장하며 수요가 늘어났던 저온 물류센터의 공실률이 두드러졌다. 경기 침체 등으로 기업들이 경영 전략을 수정하며 물류센터 신규 임차를 미루거나 철회하면서다. 기존 임차계약을 완료한 저온센터를 전대차 계약으로 전환하는 사례도 나타나고 있다.

지역별로 살펴보면 경기 김포와 파주, 고양 등이 속한 서북권의 공실률이 가장 높은 것으로 나타났다. 서북권 저온 물류센터의 공실률은 45.3%로 전기 대비 10.6%포인트(p) 치솟았다. 상온 공실률도 2.6%p 오른 3.6%로 집계됐다.

인천, 시흥, 안산 등이 속한 서부권의 저온 물류센터 공실률이 24.5%로 뒤를 이었다. 전기 대비 8.4%p 떨어졌지만 여전히 4곳 중 1개 물류센터는 주인을 찾지 못했다. 연천, 포천 등이 속한 기타 수도권 지역도 17.7%의 높은 공실률을 보였다.

하반기에도 165만㎡ 이상의 공급이 예정되면서 임대료와 매매금액 모두 하락할 전망이다. 또 수요 급감에도 여전히 월 100만㎡ 이상의 창고시설이 인허가를 받으며 당분간 공급 과잉 현상이 이어질 것으로 보인다.

상반기 수도권 3.3㎡당 평균 명목 임대료는 상온 3만3000원, 저온 6만2000원 수준으로 작년과 비교해 큰 변동이 없었지만, 대규모 공급에 따른 공실 리스크가 현실화되면서 렌트프리 같은 화주사 유치 전략을 펼치는 등 실질 임대료를 낮추는 사례가 나타나고 있다.

신축 공급이 집중된 지역을 중심으로 구축 물류센터간 임대 경쟁력 차이도 심화하고 있다. 지난 2002년 준공된 시화공단 내 한 물류센터의 경우 올해 상반기 기존 임차 화주사의 연장 계약 거부 이후 위탁 운영사 선정을 위해 3차례나 온비드 입찰을 진행했지만 모두 유찰되며 현재까지도 위탁 운영사를 정하지 못했다.

지난해부터 이어진 금리인상과 경기침체로 물류센터 투자시장도 위축됐다. 지난 2021년 상반기 800만원까지 올랐던 3.3㎡당 평균 매매가격은 올해 상반기 596만원으로 떨어졌다. 전기 대비 약 23% 하락한 금액이다.

상반기 물류센터 총 거래금액은 3조2000억원으로 전기 대비 30% 이상 증가했지만, 이는 과거 선매입 계약 체결 후 올해 상반기 준공돼 거래가 완료된 영향이다. 본두리 물류시설, 삼송프레시로지 등 상반기 거래된 물류센터 중 66%가 선매입 딜이 마무리된 거래였다. 선매입 거래를 제외하면 지난해 하반기보다 거래금액이 더 적었다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅 이사는 "올해 하반기에도 50만평 이상 규모의 물류센터가 공급될 것"이라며 "대규모 공급 적체에 따른 수급 불안정 우려가 심화할 것"이라고 전망했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr