'애물단지' 생숙 … 첫 오피스텔 전환 나왔다

제주아이파크스위트 145실
지자체도 조례 개정 등 지원
조건부 용도 변경 승인 받아
아직 용도 바꾸지 못한 생숙
10월부터 이행강제금 부과
내달 소유주들 집회 예고

제주 서귀포시 대정읍에 위치한 제주아이파크스위트 E＆W는 최근 제주도청으로부터 오피스텔로 조건부 용도변경 승인을 받았다. 사진은 오피스텔 전경. 독자 제공

생활형숙박시설(생숙) 건물 전체가 용도변경된 사례가 나와 부동산업계의 주목을 받고 있다. 오는 10월부터 생숙을 주거용으로 사용하면 공시가의 10%가량 이행강제금이 부과된다. 공시가 10억원짜리 생숙에 거주하면 매년 1억원씩 벌금을 내야 한다는 뜻이다. 강력한 규제를 앞두고 생숙을 주거용도로 분양받은 사람들은 오피스텔로 용도전환을 시도하고 있지만 복잡한 규제에 가로막혀 '진퇴양난'에 처했다. 이런 가운데 지방자치단체와 협의해 오피스텔로 전환하는 데 성공한 생숙이 나왔다.

3일 부동산업계에 따르면 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 제주아이파크스위트 E＆W(145실 규모)가 최근 제주도청으로부터 조건부 용도변경 승인을 받았다. 장애인편의시설에 대한 보수공사가 완료되면 최종 승인을 받게 된다.

이곳은 가구당 전용면적이 116㎡ 이상인 대형 생활형숙박시설이다. 생숙이 오피스텔로 용도변경을 하려면 지구단위계획, 주차장, 통신실, 소유자 동의 등 갖춰야 할 조건이 많다. 입주자들은 지자체의 적극 협조로 용도변경에 필요한 조건을 맞출 수 있었다고 설명했다. 주차장 확보는 제주도 조례 개정으로 해결했고, 통신실 구축도 지자체와 협의해 방재실을 집중통신실로 변경했다.

아이파크스위트 입주자 대표는 "거의 모든 세대가 용도변경을 신청했고 지자체의 적극적 협조로 조건부 승인이 났다"고 설명했다.

생숙 용도변경 유예기간 만료가 다가오면서 전국 생숙 소유자들은 정부의 조속한 해결을 촉구하고 있다. 오는 10월 15일부터는 생숙을 주거용으로 사용하면 공시가의 10%를 매년 이행강제금으로 내야 한다. 건축법상 생숙은 숙박업 시설로 주택 용도의 사용이 불가능하기 때문이다.

그러나 생숙 용도변경 조건이 까다로워 사실상 용도변경이 된 사례는 찾기 힘들다. 지난해 기준 전국 8만6920실 가운데 2년간 약 1.1%(1033실)만 용도변경 승인을 받았다. 생숙 분양자들 모임인 전국 레지던스연합 측은 오는 9월 집회를 예고한 상태다.

생숙을 오피스텔로 용도변경을 하지 못하면 거주용으로 사용할 수 없기 때문에 무조건 숙박시설로 써야 한다. 위탁업체를 두고 숙박 서비스를 제공해 수익을 내는 방식이다. 문제는 숙박시설로 사용하더라도 수익이 나기가 매우 어려워 사실상 '손해만 보는' 생숙이 많다는 점이다.

관광 수요지가 아닌 곳에 분양하거나, 관광수요 급감, 위탁업체와의 분쟁 등으로 수익을 못 내는 생숙도 많다.

실제로 2021년 아파트 대체재로 각광받으며 청약에서 엄청난 인기를 끌었던 서울 강서구의 한 생활형 숙박시설은 '위탁업체가 운영수익의 30%를 가져도 투자자에게 연 평균 5.3% 수익을 돌려줄 수 있다'고 홍보했다.

당시에도 이 수익률이 현실적으로 가능하냐는 비판이 많았다. 분양가격이 16억원을 넘던 이 생활형 숙박시설은 홍보된 수익률을 내려면 연간 1억2000만원이 넘는 임대료가 나와야 했기 때문이다. 한 달 평균 1000만원이 넘는 임대료는 서울 강남권 고급 아파트에서나 볼 수 있는 수준이다. 강서구 A공인중개업소 관계자는 "이 생활형 숙박기설이 내년 입주를 앞두고 있는데 과연 5% 수익률을 낼 수 있는지 반신반의하는 투자자가 많다"고 분위기를 전했다.

생활형 숙박시설 홍보 문구에 등장하는 수익률은 계약서상으로 보장하는 확정수익률이 아니다. 실제 운영할 때는 수익률이 낮아지거나 높아질 수 있다. 또 위탁업체가 운영하는 경우 청소, 세탁, 소모품비 등 관리비를 제외하고 수익을 나눠준다. 하지만 이를 제대로 알리는 생활형 숙박시설 시행사는 별로 없다는 게 업계 관계자들의 귀띔이다.

지금 상태에선 생활형 숙박시설의 허위·과장 광고에 따른 피해를 막기엔 역부족이라고 보고 있다. 일각에선 2010년대 수많은 피해자를 양산했던 '분양형 호텔 사기'가 떠오른다는 지적도 나온다. 국토교통부가 건축물 분양법으로 생활형 숙박시설·분양형 호텔 등을 관리하고 있지만 이 법령으로는 과징금조차 물릴 수가 없기 때문이다. 심지어 비주거용 부동산에 대한 정보시스템조차 갖춰져 있지 않아 현황 파악도 제대로 되지 않고 있다.

[손동우 기자 / 이선희 기자]