[THE FINANCE] `고금리 기조`에 위축된 부동산 투자 수요 채워지는 오피스… 분위기 반전 기대감 쑥

6월 영업·상업용 평균거래액 작년比 절반 이하로 ↓
2분기 공실률 꾸준한 감소… 초대형은 1.3%나 줄어
오른 임대료에 투자가치 상승 등 하반기 전망 '맑음'

지난달 서울 업무·상업용 부동산 거래 건수가 급감한 것으로 나타났다. 지난 5월 거래량이 반등한 지 한 달만에 감소세로 돌아섰다. 고금리 기조가 이어지면서 부동산 투자 수요가 위축됐다는 평가다. 하지만 공실률은 꾸준히 줄어들면서 하반기 전망은 밝다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 지난 6월 서울 업무·상업용 부동산 거래 건수는 128건으로 전달 대비 13.5% 감소했다. 총 거래금액은 1조916억원으로 전달보다 24.7% 늘었지만, 전년 같은 기간과 비교하면 절반 이하로 떨어졌다.

작년 상반기 월간 평균 거래액은 2조4000억원대에 달했지만, 올해 상반기 평균은 1조원에도 미치지 못했다. 금리 상승과 경기 둔화로 기관 투자자 중심의 대형 빌딩 거래 시장이 완전히 회복되지 않은 것으로 풀이된다.

다만 2분기는 회복세를 보였다. 콘코디언 빌딩과 동화빌딩, 한국은행 소공별관 등 표류하던 대형 매물 거래가 종결되며 2분기 거래 규모는 평년 수준으로 회복됐다. 좋지 않은 투자 환경에도 안정성 측면에서 투자가치가 높은 3만3000㎡ 이상 대형 우량자산을 중심으로 거래가 이뤄졌다.

올해 2분기 서울 오피스 공실률은 2.2%로 전기 대비 0.5% 감소했다. 지난 2021년 2분기 7%에 육박했던 공실률은 꾸준히 감소세를 보이고 있다. 같은 기간 전용면적당 평균 임대료도 20만원에서 25만원 선까지 오르며 투자 가치가 올라갔다.

특히 대형 규모 오피스의 공실률 감소가 두드러졌다. 중형과 소형 오피스 공실률은 전기 대비 각각 0.3%, 0.2% 늘었지만, 초대형 오피스는 1.3% 줄었다. 대형과 중대형 오피스 공실률도 전기 대비 감소했다.

임대료 상승도 나타나며 하반기 투자 전망을 밝혔다. 도심권역(CBD)은 대형 오피스를 중심으로 계약만기가 도래한 임차사들에게 경쟁적으로 높아진 임대료 계약조건을 제시하고 있다. 2분기 센터원 SK하이닉스가 증평계약을 체결했고, 태평로빌딩 역시 기존 임차중인 보람상조개발이 재계약을 체결했다.

업계에서는 발생 예정 공실에 급격히 높아진 임대료가 책정되며 재계약을 포함한 예정공실 임대차 계약 성사 여부에 따라 향후 CBD 임대차 시장의 방향성이 결정될 것으로 보고 있다.

임차수요 둔화 심화로 신규 임차인 유치 전망이 밝지 않다고 판단한 일부 임대인들이 계약조건 조정을 통해 기존 임차인 계약을 연장하는 사례와 권역 내 역대 가장 높은 임대료로 체결된 계약이 동시에 나타나며 혼조세를 보이고 있다.

주요 권역 중 가장 낮은 수준의 공실률을 유지한 강남권역(GBD) 역시 하반기 투자 전망은 밝다는 평가다. 제한적인 공급 속에서 대기업을 중심으로 한 중대형 면적 이상의 임차 수요가 지속적으로 나타나고 있다.

다만 최근 임대차시장의 '키플레이어' 역할을 했던 중소규모 테크 기업들의 신규 임차수요는 둔화됐다. 중소규모 회사들을 중심으로 중도해지 또는 축소 이전을 검토하는 사례가 나타나고 있어 전용면적 100~200평 규모의 오피스 수요는 줄어들 것으로 예상됐다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅 이사는 "제한적인 공급으로 인한 낮은 공실률과 높아진 임대료를 바탕으로 오피스 자산은 안정적인 투자자산으로서 위축됐던 투자시장 분위기 반전을 이끌고 있다"며 "특히 향후 재개발이 완료되면 대형 오피스들이 집중돼 오피스 시장의 중심축 역할을 할 것으로 기대되는 을지로에 투자 관심도가 높아지고 있다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr