한신평 "증권사 해외 오피스 투자 부실위험…손실 확대 가능성"

"보험사도 선순위 투자 비중 작아 건전성 우려"

여의도 증권가 [연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 홍유담 기자 = 국내 증권사들의 해외 부동산 투자가 미국의 오피스에 쏠려 있고 후순위 투자를 하는 경우가 많아 손실 가능성이 크다는 진단이 나왔다.

보험사 역시 북미 상업용 부동산에 주로 투자하는 가운데 선순위 투자 비중이 작아 취약한 상태로 평가됐다.

2일 한국신용평가에 따르면 지난 3월 말 기준 국내 증권사 28곳의 해외 부동산 투자 잔액은 13조7천억원으로 이들 증권사 자기자본의 약 18% 수준으로 집계됐다.

회사 규모별로는 대형사(9곳)의 자기자본 대비 해외부동산 투자 잔액 비중이 20.7%로 중소형사(19곳·10.1%)의 2배 수준이었다.

한신평은 "자본력과 해외 딜 소싱에 있어 상대적 우위에 있는 대형사의 양적 부담이 크다"면서도 "해외 부동산금융 익스포저(위험노출액)가 큰 일부 대형사를 제외하면 대체로 증권사의 관련 부담은 크지 않다"고 평가했다.

그러나 증권사의 해외부동산 투자가 미국의 오피스에 쏠려 있는 만큼 높은 공실률 등에 따른 위험성이 있다고 평가됐다.

증권사 해외 부동산 익스포저의 약 48%는 미국 지역에 속했고 용도별로는 오피스 비중이 52%로 가장 컸다,

미국 오피스의 공실률은 2019년 12월 말 13.4%에서 올해 6월 말 20.6%까지 상승한 상태다.

한신평은 "코로나19 이후 공실률이 예상 수준을 벗어나 크게 높아지고 금리가 급격하게 상승해 리파이낸싱(차환) 관련 위험이 커지면서 해외부동산 익스포저 부실 위험이 표면화되고 있다"고 설명했다.

이어 "가장 큰 위험 요인은 매각 관련 위험"이라며 "오피스를 포함한 부동산 자산은 투자 규모가 크고 환가성이 낮아 원하는 시기에 희망 가격으로 팔리지 않을 가능성이 큰 데다 잠재 매수자를 찾기 어려운 경우 자산가치 하락 등 가격 변동성이 커질 수 있다"고 부연했다.

그러면서 "국내 증권사가 투자한 해외부동산 익스포저의 경우 후순위성 투자 비중이 높고 대주단으로서의 통제력이 상대적으로 크지 않아 매각 혹은 리파이낸싱 시점의 자산가치 하락 수준에 따라 손실률이 확대될 수 있다"고 덧붙였다.

또한 보험사 21곳의 해외부동산 투자 잔액은 자기자본의 21.8% 수준인 26조원으로 나타났다.

지역별 비중은 북미가 67%로 대부분을 차지했고 용도별로는 오피스가 37%로 가장 컸다.

한신평은 "보험사의 경우 북미 상업용 부동산에 대한 투자 비중이 커 최근 상업용 부동산 가치 하락에 따른 건전성 저하 가능성이 존재한다"며 "보험사의 해외부동산 관련 선순위 투자 비중은 32%로 국내 대체투자 대비 그 비중이 다소 낮은 편"이라고 지적했다.

그러면서 "선순위 이외의 투자는 기초자산의 기한이익상실(EOD) 발생 등으로 선순위 투자자의 매각 결정이 이뤄지면 원금 회수가 어려울 수 있어 상대적으로 위험도가 높다"고 설명했다.

다만 "전체 운용자산 중 해외부동산 투자의 비중이 약 3% 내외로 작아 해외부동산 건전성 저하가 전체 운용자산의 건전성에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 덧붙였다.

최근 이지스자산운용이 부동산 경기 불황 속에 독일 트리아논 건물의 매각 절차에 돌입하고, 미국 1551 브로드웨이 프로퍼티 건물 관련 채권도 현지 부실채권 전문 펀드에 넘기기로 결정해 투자 원금 대비 80% 손실을 보게 되는 등 해외 부동산 투자 관련 부실 우려가 점차 현실화하고 있다.

ydhong@yna.co.kr

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