인구 줄었는데 누가 집 사나요?...이 동네 갔더니 ‘딴세상’이네요 [매부리레터]

세종시 아파트 단지 모습.

“사줄 사람이 없는데 뭔 부동산인가요?”

인구 감소는 부동산 전망을 얘기할때 빠지지 않고 등장하는 소재입니다. 지방은 인구 급감으로 활기를 잃은지 오래입니다. 그런만큼 부동산 실수요자들 사이에서는 ‘인구 전망’이 매우 중요한 주제인데요. 실제로 2022년 인구통계에서도 대한민국의 인구 감소는 여실히 드러났습니다. 고령화도 더 깊게 진행됐습니다. 그런데 이러한 악조건 속에서도 유독 젊은 인구가 급증하는 도시가 있었습니다.

세종, 평택, 화성…“저출산은 딴나라 얘기”

2022년 인구주택총조사 결과, 총 인구는 감소했습니다. 국내 총인구는 5169만명으로 전년대비 0.1%(4만6000명) 감소했습니다. 국내 인구는 2년 연속 감소세입니다. 노령화도 심화됐습니다. 생산연령 인구는 25만8000명 줄었습니다. 유소년인구 100명당 고령인구를 뜻하는 노령화지수는 전년비 13.1이 올라 156.1에 달했습니다.

즉 인구는 줄고, 출산율은 낮으니까, 고령화는 심화되고 있다는 얘기입니다. 요즘 지방가면 “아기 울음 들어본지가 언제인지”라는 한탄이 쏟아집니다.

그런데 이러한 곳과 분위기가 다른 ‘젊은 도시’가 있습니다.

2022년 인구주택총조사 결과 전년 대비 인구 증가율이 큰 시도는 세종(4.5%), 인천(1.1%), 충남(0.8%)순이었습니다. 인구 감소율은 큰 시도는 울산․대구․부산(-0.9%) 순이었습니다.

인구 수로만 보면, 전년 대비 인구가 가장 많이 증가한 시군구는 인천 서구(30000명), 경기 화성시(2만5000명), 경기 평택시(1만8000명)였습니다.

즉 세종, 인천, 경기 화성, 평택은 인구가 늘고 있다는 것입니다.

특히 세종은 가장 젊은 도시이기도 했습니다. 연령별로 인구 비율을 보면, 고령인구는 세종(10.1%)이 가장 낮았습니다. 노령화지수로 보면, 노령화지수가 가장 낮은 시군구는 세종시(53.3), 경기 화성시(56.5), 울산 북구(58.9), 부산 강서구(63.8) 순이었습니다. 일자리가 많은 곳들로 일하는 젊은층이 많이 모이기 때문에 노령화지수가 낮게 나온 것으로 보입니다.

총 7개 시도(세종, 인천, 충남, 제주, 경기, 강원, 충북)의 인구는 증가했지만 그 외 10개 시도의 인구는 감소했습니다.

그외 10개 시도는 노령화가 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 노령화지수가 가장 높은 시군구는 경북 군위군(920.5)이며, 다음으로 경북 의성군(806.7), 경남 합천군(726.6) 순이었습니다. 노령화지수 상위 10개 시군구 중 경북 5개, 경남 2개였습니다.

전체적으로 국내 인구는 감소하고 있습니다. 그러나 일자리가 풍부하고 살기 좋은 곳으로 젊은 사람들이 모여들고, 이곳들은 오히려 인구 유입이 늘고 있는 것입니다. 세종, 인천, 화성, 평택이 대표적입니다. 실제로 세종시는 전국에서 합계 출산율(가임 여성이 평생 낳을 것으로 기대되는 자녀의 수)이 1.28명(2021년 기준, 전국 평균 0.81명)으로 ‘아이가 많은 도시’로 유명합니다.

세종시 인구 변화 추이. <자료=아실>

인구는 감소인데 세대수는 늘었다

매수할 사람이 있으면 가격이 오릅니다. 반대로 매수할 사람이 없으면 가격이 내려갑니다. 즉 내 집을 매수해줄 사람이 있느냐, 없느냐는 매우 중요한 문제입니다.

국내 인구는 전체적으로 감소 추세입니다.

2022년 인구주택총조사 결과, 총 인구는 감소했습니다. 국내 총인구는 5169만명으로 전년대비 0.1%(4만6000명) 감소했습니다.

인구성장률은 1960년 연평균 3.0%에서 지속적 감소하다가, 1995년 이후부터는 1% 미만대로 떨어졌으나 2020년까지는 플러스 성장을 지속했습니다. 그러나 2021년부터 2년 연속 마이너스 인구성장을 기록하고 있습니다.

국내 총 인구는 줄었는데 가구수는 늘었습니다.

인구 감소 추세가 이대로 지속된다면 부동산 상승 여력도 줄어든다는 주장이 나옵니다. ‘부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나’(강철구 지음)에서 저자는 “사실 부동산 자산 가격이 지속적으로 상승하기 위해서는 주택의 공급보다는 구매수요가 증가해야하고 경제 활동 인구 중 주택수요 인구가 증가해야 주택가격이 상승할텐데, 주택 구매의 핵심층인 35-55세까지의 인구수는 2012년 이후 심각한 수준으로 매년 감소하고 있고 고령화는 급속도로 진행되는 데도 여전히 집값이 상승하는 것은 버블이 아니고는 설명이 어렵다”고 주장합니다.

그러나 인구 감소보다 ‘총가구수’를 봐야한다는 반박도 나옵니다. 실제로 총가구 수는 늘었습니다. 국내 총가구는 2238만 가구로 전년비 36만 가구(1.6%) 증가했습니다. 가구 규모별로 보면 4인이상 가구는 -5.2%나 줄었습니다. 4인가구가 줄고 1인, 2인가구가 증가했습니다.

즉 인구는 감소하고 있지만, 세대분리로 1인~2인가구가 증가해 총가구 수는 늘고 있다는 얘기입니다.

‘돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트’(저자 채상욱)에서 저자는주택은 인구가 아닌 가구 단위로 구매하기 때문에 세대수 증가에 주목해야한다고 말합니다.

“수요를 바라보는 기준이 변해야 한다. 외국인 가구의 증가 늘고 있다. 40~50대 이상의 이혼율이 급증하고 유학과 파견가족 등이 증가하면서, 40대 이상 1인 가구의 급증은 가구 수 증가를 더욱 가속화하고 있다. 이처럼 주택 수요가 사회상을 반영하며 급속히 변해가는데도 여전히 인구수는 2030년대에 정점을 찍고, 그 이후에 하락할 것이라는 박제 같은 전망들이 반복된다.”

생산가능 인구가 감소하고 고령화가 심화되면 집을 살 의향이 있는 사람이 줄어들 것은 당연합니다. 실제로 고령화가 먼저 진행된 일본도 부동산을 비롯해 장기 침체를 겪었습니다.

그러나 일본도 도쿄를 비롯해 도심 중심부는 오히려 가격이 오르고 있습니다. 지방은 빈집이 쏟아져 빈집이 심각한 사회적 문제가 되고 있습니다.

국내도 비슷한 양상으로 진행될까요. 젋은이들이 모이는 도시와 노인만 남은 지방, 국내 부동산 시장에 대한 다양한 이야기는 매부리레터에서 확인하세요.

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