해외 리츠 반등에도…한국은 고금리에 휘청

'고정금리' 미국 이자부담 낮아
K리츠 금융비용 높아 직격탄
리츠운용사는 보유 지분 늘려
금리인상 마무리에 바닥 인식

최근 글로벌 리츠(REITs·부동산투자회사)가 반등세를 보이고 있지만 국내 상장 리츠는 이자 비용 부담에 대부분 수익률이 부진한 것으로 나타났다. 1일 한국거래소에 따르면 지난달 'TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)' 상장지수펀드(ETF)는 2.32% 수익률을 냈지만 'ARIRANG K리츠Fn'은 -5.12%를 기록했다. '히어로즈 리츠이지스액티브'(-5.29%), 'TIGER 리츠부동산인프라'(-4.68%) 등 국내 리츠주를 담은 ETF는 모두 마이너스 성과를 보였다.

지난달 국내 상장 리츠 23개 중에서 모두투어리츠(0.26%), 한화리츠(0%)를 제외하곤 모두 하락했다. 특히 KB스타리츠(-13.63%), SK리츠(-10.76%), 에이리츠(-10.73%) 등의 낙폭이 컸다. KB스타리츠는 지난달 배당락 188원을 감안하면 실제 한 달 수익률은 -8.9%다. 배상영 대신증권 연구원은 "국내 리츠는 지난해 10월 저점 이후 금리 하락으로 일부 반등했으나 불투명한 경기 전망 및 글로벌 부동산 부실화로 투자심리가 악화됐다"며 "이자 비용 부담이 크고 디레버리징(부채 축소)이 필요한 리츠를 중심으로 조정을 겪었다"고 분석했다.

미국 물가지수 상승세가 둔화하자 글로벌 리츠는 강세를 보였지만, 국내 리츠는 향후 리파이낸싱(재대출)에 따른 조달 금리 상승 우려가 주가에 반영된 것으로 분석된다. 김선미 신한투자증권 연구원은 "장기 고정금리 차입금 비중이 높은 미국, 유럽 등 해외 리츠는 금융비용보다 자산가격 변동이 주가를 움직였다"며 "국내 리츠는 보유자산 수가 적고 자산가격이 안정적이라 금융비용이 주가에 미치는 영향이 더 컸다"고 밝혔다.

김 연구원은 "국내 리츠는 향후 2년간 차입금 만기 도래가 집중될 예정이라 리츠별 리파이낸싱 전략이 중요하다"며 "그룹 기반 리츠보다는 자금조달 구조 다각화 외 자본 재활용(기존 자산 매각·신규 자산 편입)이 가능한 부동산 자산운용사 기반 리츠가 주가 방어에 유리할 것"이라고 전망했다.

지난달 미국 연방공개시장위원회(FOMC)를 마지막으로 금리 인상이 사실상 끝났다는 전망이 나오면서 현재 리츠 주가가 바닥이라는 인식도 퍼지는 모습이다. 국내 자산운용사들은 최근 리츠주를 매수해 지분이 증가했다고 공시했다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 미래에셋자산운용은 지난달 21일 미래에셋글로벌리츠 7077주를 사들여 지분을 기존 14.29%에서 14.31%로 늘렸다. 취득 단가는 3310원으로, 총 2342만원 규모다. 같은 날 미래에셋맵스리츠도 4674만원어치(1만5000주) 사들여 지분이 15.95%에서 16.03%로 증가했다. 이지스자산운용은 지난 6월 30일 기준 이지스밸류플러스리츠 지분이 18.6%로 기존 13.68%에서 늘었다고 공시했다. 또 지난 5월 말 NH프라임리츠와 마스턴프리미어리츠를 사들인 것으로 나타났다.

주가 하락에 따라 상대적으로 높아진 배당수익률도 주목받고 있다. 국내 리츠의 배당수익률은 이날 기준 연 5~10%에 달한다.

[김금이 기자]