'악성 미분양' 1만채 코앞…"애초 사업성 부족한 입지"

전국 미분양 주택 4개월째 감소세…준공후 미분양은 계속 증가
실제 미분양은 10만채 넘었을 가능성도…"할인분양 한계 있어"

[아이뉴스24 안다솜 기자] 올해 3월부터 전국 미분양 주택이 감소세를 보이는 가운데 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 되레 상승하는 모습이다. 이와 관련해 전문가들은 '애초에 사업성이 없는 곳'에 단지를 조성한 결과라고 진단하고 있다. 또 건설사들의 '재무적 부담이 금융기관에도 위험을 야기할 수 있다'며 대안이 필요하는 지적도 내놓고 있다.

서울 북한산에서 바라본 서울 아파트 전경. [사진=아이뉴스24DB]

지난달 31일 국토교통부가 발표한'2023년 6월 주택 통계'에 따르면 올해 6월 말 기준 미분양 주택은 총 6만6천388호로 5월(6만8천865호) 대비 3.6%(2천477호) 감소한 반면 악성 미분양은 9천399호로 전월(8천892호) 대비 5.7%(507호) 증가했다.

전국 미분양 주택 수는 지난해 5월부터 증가세를 보이다 올해 3월부터 줄어들기 시작했다. 2월 7만5천438호, 3월 7만2천104호, 4월 7만1천365호, 5월 6만8천865호, 6월 6만6천388호다. 10만호를 넘어설 것이라는 우려와 달리 꾸준히 감소하고 있다. 반면 악성 미분양은 증가하는 모습이다. 악성 미분양은 올해 2월 8천554호, 3월 8천650호, 4월 8천716호, 5월 8천892호로 계속 증가세를 보여오다 6월엔 9천호를 돌파했다.

지역별로 보면 지난 6월 기준 수도권의 악성 미분양은 1천992호, 지방은 7천407호로 지방이 전체의 78.8%를 차지했다. 수도권 미분양의 경우 언젠간 해소될 물량으로 평가되지만 지방은 녹록지 않을 전망이다. 건설사 관계자는 "서울을 포함한 수도권 지역은 분양 걱정이 크게 없다. 걱정되는 건 지방"이라며 "지방은 한동안 고전할 수밖에 없을 것 같다"고 전했다.

이 같은 흐름에 대해 전문가들은 애초에 사업성이 없는 입지라는 분석과 건설사 재무 부담이 커질 수밖에 없기에 대안이 필요할 것이라는 진단을 내놨다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "현재 미분양 주택이 과거 대비 많이 늘어나 있는 상황"이라며 "미분양 총량이 많아졌으니 악성미분양 증가는 당연한 수순"이라고 설명했다. 그러면서 "분양하고 공사 기간 3년 동안 미분양이란 얘기는 사실 해당 지역은 애초에 사업성이 없는 곳"이라고 부연했다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 업계의 정설을 상기시키는 평가로 볼 수 있다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "준공 후 미분양은 건설사에 부담이 된다. 입주를 시작했는데 결국 팔리지 못한 집이 남아있단 것"이라며 "문제를 해결하려면 기존 분양과 다른 차원의 노력이 필요해 재무적 부담이 크다. 적게는 1~2억에서 많게는 몇억원까지 이미 공사비가 들어간 상태이고 부채를 떠안을 수밖에 없어 좋은 지표는 아니라고 본다"고 말했다.

악성 미분양 해소도 쉽지 않을 것으로 예상된다. 할인 분양을 한다고 해도 수분양자의 반대가 거셀 수 있고 건설사 입장에서도 일정 수준 이상 공사비 보전이 필요하기 때문이다.

윤지해 팀장은 "분양가 할인이 되는 곳이 있고 안 되는 단지가 있다"며 "기존 계약자들이 있기 때문이다. (단지가) 절반 정도 팔린 상태에서 미분양인 상태에서 할인을 진행할 경우 기존 계약자들의 반발이 심하다"고 말했다. 이어 "경우에 따라 임대로 돌리거나 2년 임대 후 분양전환하거나 공공 쪽에 매입 임대 신청 요청하는 등의 방식으로 해소하거나 건설사가 떠안을 수밖에 없다"고 덧붙였다.

김성환 부연구위원은 "분양 가능성이 낮은 단지들은 분양 자체가 계속 뒤로 미뤄지고 있는데 브릿지론을 쓰고 있다면 (건설사들도) 계속 뒤로 미룰 수만은 없는 상황"이라며 "이미 지방의 많은 곳에선 미분양 해소를 위해 계약금만큼 축하금을 준다거나 중도금 무이자 혜택 등 여러 방식을 채택하고 있다. 건설사 내부 사정이 한계가 있지만 계속 분양이 안된다면 언젠가는 더 크게 할인분양을 할 것 같다"고 설명했다.

한편, 주택 통계는 건설사들의 신고에 의존하기 때문에 실제 미분양 주택이 10만채를 넘어섰을 것이라는 주장도 나오고 있다. 최덕철 주택산업연구원 부연구위원은 "주택경기 침체기에는 실제 청약과 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 축소 심리도 반영된다"며 "현재 미분양 주택은 4월 기준 7만1천호로 집계됐지만 실제로는 10만호가 넘을 것"이라고 말한 바 있다.

윤지해 팀장은 이에 대해 "그럴 가능성이 있는 건 사실"이라면서도 "미분양 집계 방식이 중간에 바뀌지 않았고 과소집계는 계속 있었던 관행이기 때문에 원론적인 얘기다. 덜 집계되는 부분이 있을 수밖에 없다"고 전했다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)