부동산 투자자가 꼭 알아둬야 할 기본 용어 [한경부동산밸류업센터]

1. 연면적: GFA(Gross Floor Area)
토지=자연물 / 건물=정착물로 정의할 수 있는데, 연면적이란 대지 위에 들어서 있는 건축물 바닥면적의 총 합계를 말한다. (연면적=지하층+지상층 건축면적의 합계)

2. 전용면적: NRA(Net Rentable Area)
전용면적이란, 임차인이 직접적으로 사용/수익/점유하는 독자적인 공간을 의미한다. 전용률(%)이 높을수록, 임차인이 사용하는 공간이 넓기 때문에, 계약 시 실측과 더불어 평면도를 확인해 임대 면적대비 전용면적의 비율을 확인해 봐야 한다.

3. 공용면적
계단실, 승강기, 옥탑 층, 주차장, 복도, 기계실, 화장실 등 한 건물 안에서 여러 사람이 공용으로 사용하는 면적을 말한다. 공용면적에는 크게 (1)층별 공용면적 (2)전체 공용면적으로 구분해 볼 수 있다. 층별 공용면적은 해당 층에서만 사용할 수 있는 공간으로, 화장실/복도 등이며 전체 공용면적은 주차장, 승강기, 기계실 등이 차지하는 공간을 의미한다.

4. 전용면적당 평당 임대료: NOC(Net Occupied Cost)
임차인의 입장에서는 임대면적(전용면적+공용면적)이 중요한 것이 아니라, 본인이 실제로 사용/수익할 수 있는 공간인 전용면적이 중요하기 때문에, 전용률에 따라서 지급해야 하는 임대료의 비중이 달라진다. 즉, 전용률이 높을수록 부담해야 하는 임대료가 높아지고, 전용률이 낮을수록 부담하는 임대료가 낮아진다.

5. 건폐율: SCR(Site Coverage Ratio)
대지면적(대지의 수평 투영 면적)에 대한 건축면적의 비율을 뜻한다. 예를 들어, 대지가 1,000㎡이고 건축면적이 500㎡라면 건폐율은 500/1000으로 50%가 된다. 나머지 50%는 공지가 된다. 건축할 수 있는 면적이 커져 건축밀도가 높아질수록 과밀화가 되기 때문에, 최소한의 공지확보를 위하여 규제하는 비율이다. 건폐율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 지방자치단체별로 기준이 다르므로 해당 자치구 건축과나 건축사사무소 등을 통해 확인할 필요가 있다.

6. 용적률: FAR(Floor Area Ratio)
대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층 제외)의 비율을 의미한다. 예를 들어, 대지면적이 1,000㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 500㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 500㎡×4=2,000㎡이므로 용적률은 (지상층 면적 합/대지면적)×100=(2,000㎡/1,000㎡)×100=200%가 된다. 토지의 효율적인 이용과 쾌적한 환경조성을 위해 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에서 높이에 대한 제한을 두고 있다. 용적률 역시 건폐율과 마찬가지로 지방자치단체별로 조례로 정하고 있으므로 반드시 사전 확인이 필요하다.

7. 비밀유지약정서: CA(Confidential Agreement)
부동산 거래에 있어, 정보를 제공하는 쪽(매도인)과 정보를 제공받는 쪽(매수인)에서 해당 정보에 대해 외부로 유출하지 않겠다고 하는 일종의 약정서를 의미한다. 일반적으로 매매계약 체결 전이나, 초기 협상 단계에서 계약과 별도로 비밀유지약정을 체결한다.

8. 물건보고서(투자 제안서): IM(Information Memorandum)
거래 예정인 매매 대상물의 기본적인 정보가 담겨있는 문서로써, 해당 IM 자료를 기초로 하여 투자자는 물리적 실사 및 자산실사 검토 등을 시작하게 된다. 중요한 내용이 있어 전체 공개하지 않는 경우 비밀유지약정서(CA)와 함께 투자자에게 제공되기도 한다.

9. 렌트롤: Rent roll
임대차 현황을 정리한 표를 말한다. 층별 사용/수익 중인 임차인에 관련된 사항으로, 임대면적/전용면적, 보증금, 월세, 관리비 임대차 만기, 특약사항 등을 문서로 남겨놓는다.

10. 렌트프리: Rent Free
시장의 경기 상황 고려 및 임차인의 장기임대차 계약을 유도하기 위해, 임대인이 임차인에게 일정 기간(평균 1개월~3개월가량 제공하나 계약조건과 여건에 따라 다양한 방식이 고려될 수 있다) 무상임차 제공하는 서비스다.

11. 순영업소득: NOI(Net Operating Income)
임대 중인 상가건물에서 발생하는 운용수익(임대료+기타 수입) 등에서 운용경비(유지관리 비용)를 제외한 실질적인 순 소득금액을 의미한다.

12. 레버리지 투자: Leverage effect
투자할 때, 금융기관 등에 차입금(대출)을 융통하는 것을 의미하며, 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본의 투자 수익률을 높이는 것을 말한다(지렛대효과).

13. LTV: Loan To Value 담보인정비율
투자자가 금융기관에서 목적물을 담보로 대출받을 때, 은행에서는 대출 가능 금액의 지표로 LTV 지표를 활용한다. (예: 매매 금액 50억 원 / LTV= 70% = 35억 원 대출)

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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