[성공예감] 2021년 부동산 상투잡은 103만 명 좌절하지 말아야 할 이유 – 박원갑 (KB국민은행 부동산 수석연구위원)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 집은 홈(Home)인가 하우스(House)인가
- 하우스푸어 보다 영끌푸어가 더 고통스러
- 하반기 부동산 시장의 반등 탄력은 강하지 않을 듯
- 아파트 vs 비아파트, 수도권 vs 지역.. 이중 양극화 보여
- 아파트값만 오르기 바라는 아파트교 신도인가
- 아파트라는 공간을 사랑해야 아파트값 불안에서 해방돼
- 전세 대신 월세 선택하는 전세런은 손실회피 심리를 반영
- 부동산 최고점 보다 하락하면 그 최고점에 닻내림 효과 발생
- 집(Home)은 배신하지 않지만 부동산(House)은 배신한다
- 부동산 시장은 공급자 프레임에 말려들면 안 돼
- SNS의 성공스토리를 경계하라, 영웅이 탄생하면 그 시장은 버블
- 적자생존이 아니라 속자생존(빠른 사람)의 시대
- 통계에 지나치게 연연하지 말고 가격과 트렌드에 맞춰라
- 2021년에 상투잡은 103만 명, 좌절하지 말길

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 7월 28일(금) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호 편집장(와이스트릿)
■ 출연 : 박원갑 (KB국민은행 부동산 수석전문위원)

◇이대호> 성공 예감 이대호입니다. 2부가 시작됐습니다. 여러분은 혹시 부동산 집값에 대한 고민 없으십니까. 주변에서 집 사서 얼마 벌었다 혹은 영끌 했는데 손해 본 것 같다. 환호하거나 나 몰래 웃거나 혹은 힘들어하는 주변 사람 없나요. 그럴 때 여러분은 흔들리지 않으시나요. 부동산에도 심리가 중요하다고 합니다. 부동산 심리 수업 같이 한번 들어볼까요. KB국민은행 부동산 수석전문위원인 박원갑 박사입니다. 어서 오세요.

◆박원갑> 네, 안녕하십니까.

◇이대호> 어느새 또 심리 관련된 책을 준비하셨어요.

◆박원갑> 저 심리는 공부를 많이 했고요. 한 심리학 서적을 한 100건 이상 본 것 같습니다.

◇이대호> 심리학책만요.

◆박원갑> 네, 그런데 부동산하고 접합하기가 그렇게 많이 해당되지는 않는데요. 그래서 결국은 우리가 집을 통해서 행복을 얻는 거잖아요. 그 본질적인 가치에 좀 더 충실할 수 있는 방법이 뭘까 그중에서 가격이 급등락을 하니까 이 속에서 내가 어떻게 하면 마음의 평온과 평등함을 찾을 수 있겠느냐 이런 데 대한 고민이 많았고요. 그런 차원에서 이번에 아마 책을 썼다고 보고 있습니다.

◇이대호> 저희가 일부 때는 일부 특정 주식, 주식 시장 이야기를 하면서 심리에 대해서도 잠깐 이야기를 했는데 특히 주식 거래나 또 가격 변동이 눈에 굉장히 빠르게 보이다 보니까 심리가 지배하기도 하지 않습니까. 부동산에서도 그렇게 많이 중요한가요?

◆박원갑> 과거에는 심리가 중요하지 않았죠. 집이 홈일 때는 심리가 필요 없습니다. 하우스일 때 결국 사고 파는 투자재가 되면 여기에 말씀하신 것처럼 주식처럼 매우 중요한 하나의 변수가 된다. 이렇게 보면 되고요. 이런 얘기를 합니다. 요사이는 아파트 시장을 말할 겁니다. 그렇죠. 아파트 시장은 인간 심리의 변주곡이다. 팔할이 심리다, 오히려 심리전이다 이런 얘기를 많이 할 정도인데요. 제가 한 최근에 논문을 보니까요. 주택 가격에 어떤 변수들이 영향을 많이 줄까 라고 하는 논문을 봤는데 물론 우리가 공급은 잘 알고 있는 거죠.

◇이대호> 수요 공급도 있고.

◆박원갑> 그런데 통화량하고 가계 대출하고 집값이 미래에 어떻게 될 것이냐, 이 세 가지를 조사를 해 보니까요. 가장 높은 게 미래 기대치가 어떻게 되느냐. 이거에 따라서 집값이 움직이는 측면이 있다는 겁니다. 이게 근본적으로 말씀드린 것처럼 집이 어떻게 보면 삶의 안식처를 넘어서 어떻게 보면 우리 전 재산이니까요. 그러니까 굉장히 어떤 작은 변수에도 출렁거리고 굉장히 민감하게 반응하는 그게 지금 단순하게 부동산을 넘어서 아파트 시장의 두드러진 어떤 특징이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇이대호> 그래서 더더욱이 과거에는 중요하지 않았지만 현재도 그렇고 앞으로도 심리가 더 중요해질 것 같고요. 심리를 무시해서도 안 될 것 같고 지난 2013년, 2014년 그즈음 전후였나요. 당시에는 하우스푸어라는 말이 전 언론을 도배했었고 또 최근에는 2021년 이때 영끌, 그렇죠. 또 포모 벼락거지. 집이 없어서 벼락거지가 됐어요. 이런 사람들 많았는데 사실 집 때문에 힘들어하는 사람들은 계속 반복이 되면서 그해 상승장에도 하락장에도 나올 수밖에 없잖아요.

◆박원갑> 그게 시장이 사이클이잖아요. 이게 질 들뢰즈가 이걸 보고 차이의 반복이라고 얘기를 하죠. 아까 말씀하신 주로 하우스푸어가 극에 달했을 때가 2012년이고요. 그리고 작년에 집값이 급락이 왔잖아요. 그런데 2012년에 그때 당시에 하우스푸어로 고통을 겪었던 세대들은 아마도 베이비부머일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 대형 아파트가 급락이 왔거든요. X세대는 그렇게 아마 대형 아파트를 못 샀을 겁니다. 그런데 이번에 결국은 10년 만에 비슷한 어떻게 보면 집으로 고통받는 세대 저는 이걸 보고 영끌푸어라고 이름을 붙였습니다.

◇이대호> 영끌푸어.

◆박원갑> 다 이게 어떻게 보면 아파트 재테크의 순환사죠. 이게 반복된다는 건데요. 그런데 하우스푸어보다 영끌푸어가 더 고통스러울 수밖에 없는 게 일단은 영끌이잖아요. 대출을 더 많이 냈다는 것을 의미하는 거고 그리고 MZ세대들은 20년 된 동일 연령대하고 비교를 해보면 소득은 1.4배가 늘어났지만 빚은 4.3배가 늘어났습니다. 결국은 영끌이라는 것은 모든 어떻게 보면 돈을 끌어다가 우상향 기우제를 지냈는데 이게 결국은 어떻게 보면 지나고 보니까 하나의 불나방 축제가 돼 버렸다는 거죠. 이게 갭투자거든요. 이 집값이 이렇게 빠지는 이유는 여러 가지 원인이 있는데요. 제가 봤을 때 두드러진 특징 중에 하나가 갭 투자가 시대적 유행을 했기 때문에 그렇습니다. 10년 전만 하더라도 갭투자는 주로 여유층들이 집 한채 있는데 하나 더 사볼까 이 정도였잖아요. 아니면 단계별 내집 마련 전략으로서 전세 기록에 나중에 들어가는 그런 건데 지금처럼 이런 무자본 갭투기가 기승을 부리고 또 어지간한 MZ세대들이 서울 집 못 사니까 수도권에다가 이른바 전세 끼고 집을 샀잖아요. 이게 하나의 시대적 강풍이 결국 집값의 급락이 왔고 그러다 보니까 지금 MZ세대들은 아버지 세대보다 훨씬 더 고통을 겪을 수밖에 없다 이렇게 보고 있는 겁니다.

◇이대호> 어떻게 보면 영끌을 할 수밖에 없는 환경에 놓였었고 마지막으로 MZ세대들이 영끌을 하면서 참전을 하고 있는 거고 그런데 최근에도 들리는 소식 보면 2021년에도 그랬고 올해 상반기에 생애 최초로 주택을 구입한 사람들이 과연 2010년 이후 가장 많았다고 하더라고요. 지금도 영끌족이 늘어나고 있는 거잖아요.

◆박원갑> 그렇죠. 그러니까 기본적으로 MZ세대의 특성은 빚을 무서워하지 않습니다. 굉장히 빚에 친화적인 어떤 인간이다 이렇게 얘기할 정도로 빚테크라는 말이 일상화돼 있는 어떤 그런 측면이 있는 것 같고요. 이러다 보니까 MZ세대들이 최근에 어쨌든 집을 다시 사는 어떤 그런 경향이 나타나고 있는데. 그게 말씀하신 것처럼 특례 보금자리론도 영향을 미친 것 같고 그리고 작년에 워낙 집값이 많이 빠졌잖아요. 실거래가로 보면 작년에 전국 아파트값이 17%나 빠졌습니다. 서울은 22%, 수도권은 23% 빠졌거든요. 사실상 조사이례 가장 많이 빠졌기 때문에 일부 아마 반등세가 나타난 게 아닌가, 이렇게 보고 있고요. 그런데 과연 그러면 이게 반등세가 계속 갈 거냐 하는 부분에 대해서는 저는 약간 조심해야 되지 않느냐. 상반기에 워낙 강한 반등이 나타났는데 하반기에는 이게 지금 대출 금리가 다시 오르고 있잖아요. 그리고 급매가 많이 팔렸고요. 역전현상도 또 기다리고 있고 그래서 아마 상승 탄력은, 반등 탄력이 더 가깝죠. 반등 탄력이 강하지는 않을 거다. 그리고 아파트하고도 비아파트 또 차이 납니다. 지방하고 수도권하고 또 차이 나고. 그래서 지금은 주택시장을 보고 이중 양극화라고 표현을 하는 겁니다.

◇이대호> 이중 양극화 그 안에서도 또 양극화.

◆박원갑> 네, 그렇게 보고 있습니다.

◇이대호> 그런데 일단은 박원갑 위원님은 반등은 했지만 이게 상승장까지 가는 것은 아니고 이 정도까지만.

◆박원갑> 상승장은 조금은 지켜봐야 되고요. 왜냐하면 우리가 2008년하고 2012년 사이에 그때 이명박 정부가 들어서고 금리가 크게 떨어지면서 2009년도에 급반등이 왔습니다. 그러고 나서 3년 동안 빠졌거든요. W딥이라고 얘기하는데 앞으로 여러 가지 가능성이 있습니다. 미래는 가봐야 하는 거거든요. 다만 우리가 이렇게 예상하는데 이게 흔히 말하면 바닥이 넓은 욕조형 혹은 어떻게 보면 U자형 아니면 탁자형도 있습니다. 좀 올랐다가 행보하는 거. 아니면 W딥 가능성도 충분히 있는 거고요. 그런데 한 가지 공통적인 것은 이게 V자형 반등으로 나타나기에는 너무 힘들다. 일단은 경제가 2% 성장이다. 통화량이 별로 풀리지 않는다. MZ세대들이 미리 집을 샀어요. 많이 샀습니다. 아까 포모증후군 때문에. 그리고 소득이나 물가에 대비해서 여전히 지표로 보면 조금 높게 평가돼 있기 때문에 충분히 저는 출렁거릴 수 있다고 보고 있는 겁니다.

◇이대호> 그리고 또 하나의 고민이 집은 사는 것이 아니라 사는 곳입니다. 이야기는 많이 합니다마는 사실 사람들 눈에는 사는 곳임과 동시에 사는 것, 투자 수단으로 인식이 되지 않습니까. 이게 왜 이럴 수밖에 없을까요. 물론 돈이 오가니까.

◆박원갑> 그렇죠. *(1345)의 사회니까요. 그거는 어쩔 수 없는데 결국은 집은 홈과 하우스에 어떻게 보면 양면성이 있는 거죠. 그렇죠. 그런데 우리가 너무 하우스에만 너무 초점을 맞추고 있는 게 아닌가 이에 대해서 저는 반성적 사유를 해 봐야 되지 않느냐 이런 말씀을 드리는데. 어떻게 보면 우리가 아파트값만 오르기를 기다리는 이른바 독실한 아파트 신도가 아닌가. 왜 이렇게 됐느냐는 거예요.

◇이대호> 아파트 신도.

◆박원갑> 네, 아파트교 신도라고 저는 말씀을 드리는데. 재건축 단지가 가령 건물 위험 판정을 받으면 축하 플래카드를 붙이고 아파트에서 무슨 인명사고가 나면 혹시 밖에 알려져서 집값이 하고 떨어질까 쉬쉬하고. 그래서 우리가 마치 저는 개인이 아니라 기업처럼 행동하는 거예요. 이윤을 중심으로 생각하는 이 기업 코퍼러티즘이라고 표현을 하는데.

◇이대호> 이윤으로 뭉쳐져 있는 하나의 집단처럼.

◆박원갑> 그렇죠. 문제는 가격에다가 모든 것을 거는 거잖아요. 그러면 가격이 무너지면 삶도 무너지는 거고 결국 불행으로 간단 말이에요. 그러면 아파트는 근본적으로 굉장히 변동성이 강한 자산이잖아요. 그러면 아파트 가격에 따라서 우리 삶이 춤추는 거예요. 그러면 영원히 우리가 아파트 가격에 따라서 삶의 희비가 달라질 수밖에 없는 이런 구조적인 문제가 있는데 이로부터 그러면 우리가 조금이나마 행복해지는 방법이 뭐냐라고 자꾸 말씀을 드리는 거죠.

◇이대호> 그렇죠. 그런데 항상 집값 움직이는 거 보면 신경이 안 쓰일 수가 없고 그래서 더더욱이 심리가 중요해지는 상황인데. 그런데 위원님이 아파트는 가시 속 알밤이다 이렇게 표현을 하셨어요.

◆박원갑> 아파트 살이는 기본적으로 편안과 불안의 이중주입니다. 아파트 일단 들어가면 편안해요. 그런데 아파트 가격이 떨어진다는 뉴스만 접하면 불안증이 밀려옵니다. 그래서 먹거리로 따지면 가시 속에 있는 알밤 같은 거예요. 그래서 이 가시가 가격이거든요. 그래서 알밤을 꺼내서 먹을 때 우리가 가시에 찔리지 않도록 해야 하잖아요. 아파트라는 굉장히 어떻게 보면 공동주택 가운데 가장 진화된 형태의 주거 공간이거든요. 어떤 분이 이런 얘기를 해요. 21세기에 가장 위대한 발명이 세탁기보다 오히려 아파트다라고 얘기할 정도로 굉장히 어떻게 보면 진화된 그런 형태인데 문제는 그게 너무나 가격이 출렁거리다 보니까 우리가 자꾸 가시에 찔린단 말이에요. 그래서 제가 드리고 싶은 말씀은 아파트를 좀 멀리서 바라보시라는 거예요. 너무 가깝게 보면 나도 출렁이잖아요. 그래서 제가 우리가 아파트라는 잿빛 콘크리트이기는 하지만 여기에서 홈의 가치를 좀 더 올리면 이른바 집 사랑꾼이 되라는 거예요. 그래서 아파트가 그 주변을 둘러싸고 있는 공간적 가치를 재발견하고 그 공간을 사랑하면 아파트 가격이 출렁거리더라도 마음이 덜 불안하거든요. 연예인분들 한번 보세요. TV에서 찍으러 오니까 인테리어하고 이렇게 하시잖아요.

◇이대호> 예쁘게 가꿔놓죠.

◆박원갑> 연예인분들이 집 사랑꾼입니다. 가격이 떨어지더라도 스트레스를 덜 받아요. 왜냐? 거기다가 단순하게 교환적 가치만 의미를 두는 게 아니라 이른바 정서적 가치를 두기 때문에 그래요. 이모션 밸리라고 얘기를 하는 겁니다.

◇이대호> 우리나라 사람들은 항상 사자마자 되팔 거 생각하잖아요. 그래서 자동차 비닐도 안 뜯고 뭐든 깨끗이 써야 되고, 박스 안 버리고, 아파트도 그렇게 생각하는 순간 사자마자 가격만 쳐다보게 되고 불행해질 수 있다. 그런데 거기에다가 뭔가 감정적인 가치를 부여하면 더 행복해지죠.

◆박원갑> 가령 이런 거죠. 내가 퇴근했는데 우리 남편이랑 산책하기 좋고 우리 집은 남향이야. 햇빛이 너무 잘 들어서 화초 키우기도 좋아. 건널목 건너지 않고 우리 딸을 유치원에 보낼 수 있어. 아침에 일어나니까 새 소리가 들려. 이런 공간적 가치에 대해서 의미를 부여하고 거기에 조금 더 어떻게 보면 우리가 살아가는 데 조금 더 비중을 둔다면 가격이 출렁거리더라도 조금은 덜 피곤하다는 거예요.

◇이대호> 그게 좋죠. 그런데 또 그걸 한편에서는 일광 시간이 좋은 조망 좋은 아파트, 초품아 아파트 막 이러면서 또 그래서 거기는 같은 아파트여도 더 프리미엄 붙어야 됩니다. 또 이렇게 하고.

◆박원갑> 그래서 제가 홈의 기반으로 주장하지는 않아요. 이 자본주의 사회에서. 결국은 홈과 하우스의 50대 50으로 맞추라는 거예요. 균형입니다. 홈과 하우스의.

◇이대호> 균형.

◆박원갑> 그런데 아마 대부분 분들은 지금보다 홈의 비중을 조금 높이셔야 될 겁니다.

◇이대호> 그렇죠. 지금은 그냥 사고파는 하우스의 비중이.

◆박원갑> 갭투자가 100%예요.

◇이대호> 갭 투자는 그 하우스의 비중이 100%.

◆박원갑> 네.

◇이대호> 그런데 그게 아니라 홈.

◆박원갑> 홈과 하우스의 균형을 50대50으로 맞춰 가면 주거의 효용성은 뛰어난 이 아파트 공간에서 충분히 우리가 행복을 누릴 수 있다. 이런 얘기입니다.

◇이대호> 방금도 박원갑 위원님이 가격이 너무 자주 쳐다보면 불행해진다는 이야기도 해 주셨는데 주식이 그렇지 않습니까? 자주 쳐다볼 수밖에 없는 환경이 또 옆에 놓여져 있고.

◆박원갑> 아니 그런데 워렌버핏이 어디 사세요?

◇이대호> 그분이.

◆박원갑> 월가에서 비행기로 3시간 반 걸려요. 오마하가.

◇이대호> 오마하라는 작은 동네.

◆박원갑> 그렇죠. 인구 50만 원 안 됩니다. 그런데 이 월가의 잡음으로부터 내가 휘둘리지 않는 거죠.

◇이대호> 그렇죠.

◆박원갑> 가격은 그 가치를 보여주는 어떻게 보면 바로미터이기도 하고 분양계이기도 한데 반드시 여기에 너무 깊숙하게 빠져들면 잡음이 너무 자주 들려요. 그래서 신화와의 잡음 사이에 조금은 구분할 줄 알아야 되고 제가 드리고 싶은 것은 너무 가격을 자주 보면 잡음에 휘둘린단 말이에요. 장기적으로는 집값은 물가가 오르는 만큼 경제가 성장하는 만큼 오르게 돼 있습니다. 세뱃돈 오르면 라면 가격 오르면 아파트값 오르는 것하고 같은 거예요. 세뱃돈 보니까 저도 조카한테 5만 원 줬어요. 제가 3년 전에 3만 원 줬거든요. 마찬가지죠. 그러니까 장기적으로 어차피 대도시 아파트값은 우상향 돼 있는데 다만 이게 자산화가 되다 보니까 투자 자산화 되다 보니까.

◇이대호> 그때 그때 시세.

◆박원갑> 너무 출렁거리니까 이거로부터 좀 휘둘리지 말라 이런 말씀을 드리는 겁니다.

◇이대호> 이게 주식 같은 경우에는 주가가 떨어져서 손절매, 이른바 손해 보고 파시는 분들이 꽤 많잖아요. 두려움을 느끼기도 하고 주가가 떨어질 때. 그런데 아파트는 집값 떨어졌다고 해서 손절매 하는 분들이 많을까요? 별로 없을까요?

◆박원갑> 일단은 거래가 많지 않기 때문에 내가 원하는 시기에 팔 수가 없죠. 이게 비환금성이 부동산의 가장 큰 특징이잖아요.

◇이대호> 환금성이 떨어진다.

◆박원갑> 네, 유동성이 떨어진다 이런 얘기도 합니다. 그런데 제가 부동산 시장 심리를 연구해 보니까 특히 매매 시장에서는 가장 큰 게 이게 바로 손실의 피입니다. 아까 말씀드린 것처럼 로스 버전이라고 그래서 이게 손해 보고 안 판다는 거, 그리고 주식에서 잘 나타나는 약간 이익 나만 팔아버리고 손해 나면 오랫동안 갖고 있는 거 있죠. 이게 처분 효과 아시죠?

◇이대호> 손실 보고 있는 거는 손절매 못하고 그냥 꾹 참고 있고 그런데 조금이라도 오르면 10% 벌었네. 빨리 이거 내 돈으로 만들어야지.

◆박원갑> 처분효과. 그것도 부동산 시장에 일부 영향이 있고요. 제 생각에는 그뿐만 아니라 주로 미래 기대치가 많이 작용한다. 앞부분을 말씀을 드렸는데 최근에 보면 그 전세런이라는 얘기 들으셨죠?

◇이대호> 전세런. 전세 사기도 그렇고 역전세도 그렇고.

◆박원갑> 그러니까 전세를 살지 않고 다 도망 나와서 월세로 사는 이것도 손실회피입니다. 그렇게 보시면 되고 그래서 대부분이 보면 부동산 시장의 특성을 보면 불황이 오잖아요. 그러면 가격이 먼저 떨어지지 않습니다. 거래량이 먼저 줄어요.

◇이대호> 거래량이 먼저 준다.

◆박원갑> 그게 손실회피와 처분 효과의 어떤 그런 한 단면이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇이대호> 그런데 부동산은 손실 보느니 약간 조금 안 판다. 이런 경우도 좀 더 많은 거고요.

◆박원갑> 맞습니다.

◇이대호> 부동산 같은 경우에는.

◆박원갑> 그게 닻내림 효과라고도 심리학에서 얘기를 해요. 그런데 만약에 내가 집을 이거를 내가 만약에 6년 전에 5억에 샀어요. 그런데 지금 최고가가 12억입니다. 최고는 10억이에요. 그러면 내가 그 손실의 기준을 어떻게 잡을 거냐? 합리적인 인간이라면 뭘 봐야 될 것 같아요? 6년 전에 5억 매입가를 봐야 될 거잖아요.

◇이대호> 내가 산 것보다 많이 올랐는데.

◆박원갑> 물론 그 사이에 인플레이션도 있고 세금 낸 것도 있지만 대체적으로 명목으로 따져보면 6년 전에 5억을 따져야 되는데 실제로 닻내림 효과 연구 논문들을 보면 그렇게 보지 않고요. 오히려 최고가나.

◇이대호> 그렇죠. 12억 갔다. 10억으로 떨어진 게 더 보이죠.

◆박원갑> 10억을 보는 경우가 많은데 그러다 보니까 닻내림이 어떻게 보면 집값 구매에 굉장히 기준점이 되는 겁니다. 시장이 좋을 때는 비싼 분양가라도 분양을 받습니다. 지금 어때요? 특히 지방 같은 경우 지금 미분양이 많이 쌓였죠. 왜 안 팔리겠어요? 주변 시세보다 비싸니까 어떻게 보면 안 사는 거죠. 준거점이 결국은 주변 시세가 되는 거고 또 하나는 거기에 또 미래 기대치가 섞여 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇이대호> 그리고 부동산 같은 경우에는 사람들이 한때 부동산 불패, 또 부동산이 전반적으로 안 좋아도 수도권은 괜찮을 거야. 특히 그중에서도 서울은 좋아. 누구나 강남에 살고 싶어 하잖아. 약간 이런 흐름으로 가지 않습니까? 그래서 부동산은 특히 이 동네는 무조건 오를 거다라는 믿음, 편향성 이런 것도 좀 강하지 않을까?

◆박원갑> 굉장히 위험한 거죠.

◇이대호> 위험한 거예요?

◆박원갑> 네, 지금 부동산 시장이 과거 부동산 시장하고 가장 큰 특징은 변동성이 강하다는 겁니다.

◇이대호> 변동성이 강하다.

◆박원갑> 이게 투자 상품화 돼서 그런 거예요. 금융 상품을 닮아간다는 거죠. 특히 아파트는요. 그래서 이번에도 보면 미국발 고금리 쇼크로 주택 가격이 한마디로 쑥대밭이 됐잖아요. 주식도 아니고 어떻게 집값이 아파트값이 1년 사이에 17%나 빠집니까? 수도권 23%나 빠졌는데요. 거기다가 작년에 소비자 물가가 5.1% 올랐기 때문에 사실상 실질 가격으로 보면 27, 8% 빠진 거죠. 그래서 부동산은 언제든지 우리를 배신할 수 있어요. 집은 배신하지 않지만 부동산은 배신합니다.

◇이대호> 집이 배신하는 게 아니라.

◆박원갑> 부동산이 배신하는 거죠. 그래서.

◇이대호> 투자 대상으로서의 부동산이.

◆박원갑> 그래서 그거는 약간은 좀 제가 봤을 때 위험한 거고 특히 지금이야 그럭저럭 버티겠지만 지금 인구가 2020년부터 줄잖아요. 그런데 가구 수는 한 2040년부터 줄어요. 아마 2030년 넘어가면 인구 문제를 아마 우리가 체감할 겁니다. 인구와 가구 수가 동시에 줄어들면 집은 더 이상 안전자산이 아니에요. 굉장히 위험자산이 될 수 있고요. 저는 집은 필수지만 부동산은 저는 필수가 아니라 선택이라고 봅니다.

◇이대호> 이제는.

◆박원갑> 아니 지금은 아니고 조금 더 있다가.

◇이대호> 그리고 구조에 따라서도.

◆박원갑> 네, 지금은 그래서 지금 너무 인구 가지고 너무 걱정하는 건 아직 아닌 것 같고요. 한 10년 지나면 그에 대해서 좀 신경을 써야 된다. 어쨌든 우상향 기우제를 계속해서 지냈다가는 언제 외부 변수가 와서 이걸 쑥대밭으로 만들지 모른다는 거죠. 지금까지 우리나라에서 아파트 가격의 대하락은 딱 네 번 났습니다. 200만 호 공급 쇼크, 그다음에 외환위기 글로벌 금융위기, 그리고 작년에 미국발 고금리 쇼크, 이 네 가지 중에서 한 가지만 내생변수고요. 나머지는 외생변수예요.

◇이대호> 그렇죠, 그렇죠.

◆박원갑> 우리가 뭘 겸허하게 받아들여야 하냐면 바로 우연성에 대해서 겸허하게 받아들여야 돼요.

◇이대호> 우연성이요?

◆박원갑> 네, 왜냐하면 작년에 미국 금리가 이렇게 다다닥 오를지 누가 알았습니까? 작년에 미국 연준 위원들이 점도표 보잖아요. 점도표 보면 0.9% 정도 예상했잖아요. 실제로는 4.5% 지금은 상단으로 보면 지금 5.5%잖아요.

◇이대호> 연준 위원들도 계속 올려 간 거죠. 계속.

◆박원갑> 1년 전에 전망할 때는 0.9%밖에 전망 안 했어요. 만약에 0.9% 그대로 갔으면 작년에 집값이 이렇게 급락 안 했을 겁니다.

◇이대호> 그렇죠, 그렇죠, 그렇죠.

◆박원갑> 그럼 미국 연준 위원도 모르는 이 예측을 한국에서 그러면 앉아가지고 그걸 특히 부동산 전문가가 안다. 저는 그거는 일종의 선견지명이 아니라 후견지명일 가능성도 있고요. 내 그럴 줄 알았다. 지나고 나면 누가 다 말을 못해요. 그래서 대부분이 지금은 굉장히 변동성이 강한 자산이기 때문에 오히려 저는 물론 전체적인 전망은 귀를 기울이는 건 좋죠. 그런데 거기에 너무 빠지시면 안 돼요. 그래서 어떤 일이 일어나더라도 내가 어떻게 보면 좀 대응할 수 있는 나름대로 이런 버프라고 그러죠. 범퍼 같은 그런 걸 갖는 게 더 중요하죠. 이런 얘기 많이 하잖아요. 전망보다 대응이 중요하다는 얘기가. 왜냐하면 우리나라 주택 시장이 대부분이 대급락은 거의 우연적으로 나타났기 때문에 그래요. 우리가 예상하지 못했던 변수가 더 짓눌렀기 때문에 그런 말씀을 드리는 겁니다.

◇이대호> 그렇죠. 오늘 이 시간은 뭔가 부동산 전망이라기보다는 부동산 관련된 투자 심리, 심리 위주로 우리가 이야기를 해보는 시간입니다. KB국민은행 부동산 수석전문위원인 박원갑 박사와 함께하고 있고요. 또 많은 분들이 부동산 어떤 가격 변동이나 소식을 다 언론을 통해서 접하시는데 특히 요즘에는 그런 부동산 가격을 전해주는 언론에 대한 불신도 되게 높아진 것 같아요.

◆박원갑> 그렇죠. 언론만 그런 게 아니고요. 이 사이는 좀 SNS 쪽도 봐야 될 것 같아요.

◇이대호> 요즘에 인플루언서의 시대다 보니까.

◆박원갑> 더 큽니다.

◇이대호> 유튜브 뭐 이런 것들.

◆박원갑> 일반적으로 언론은 시장 참여자한테 두 가지의 인식 틀을 제공하는데요. 하나는 의제하고 혹은 이걸 프레임이라고 그럽니다.

◇이대호> 의제와 프레임.

◆박원갑> 그걸 전달하는 건데 평소에 집값이 별로 관심이 없어요. 이런 사람들도 뉴스가 나오면 어때요? 일단 어젠다가 생기는 거죠. 어, 그래? 저런 거야? 이런 느낌, 그다음에 잘못하면 무조건 올라간다. 내려간다는 어떤 그런 틀을 제공할 수 있는 측면이 있고.

◇이대호> 그렇죠.

◆박원갑> 그래서 대체적으로 보면 언론이 집값을 부추기기보다는 더 변동성을 키우죠. 투기가 일어나지 않는데 투기가 일어났다고 쓰지 않거든요. 어느 정도 투기가 일어나면 투기가 일어난다고 이렇게 쓰는 것처럼 사후적으로 쓰는 경우가 많은데 어쨌든 대체적으로 가격의 불안정성을 키우는 그런 측면이 있다. 그래서 이 사이는 특히 SNS 쪽은 이게 걸러주는 게 없잖아요. 알고리즘 이런 거 아시죠? 한쪽 얘기만 계속해서 나오기 때문에.

◇이대호> 편향되기 십상이죠.

◆박원갑> 편향된 인식을 갖기는 좀 쉬운데 제가 언론을 보실 때 좀 도움을 드릴 수 있는 팁이라면 그 행간을 잘 읽으라는 거예요.

◇이대호> 그 안에 담겨 있는 의미.

◆박원갑> 그러니까 가령 글을 읽다 보면 보수적으로 판단하라, 신중해라, 이런 얘기는 사지 말라는 얘기예요.

◇이대호> 신중하라는 건 사지 말라.

◆박원갑> 왜냐하면 우리 어머니가 가령 어디 멀리 갈 때, 아들이 멀리 갈 때 조심하라고 그러잖아요. 신중하라고 그러고 행동하지 말라는 뜻은 아니잖아요. 그런데 부동산에서는 신중하라는 얘기는 사지 말라는 얘기예요. 혹은 보수적으로 생각하라. 이것도 사지 말라는 얘기고요. 그다음에 투자자보다 실소유자한테 수요자한테 좋다. 이거는 투자하면 안 된다는 얘기예요. 반대로 생각해 보셔야 합니다. 그렇게 약간 특정 지역을 얘기하면 어떻게 보면 항의가 들어오니까 약간 돌려서 얘기를 하는 그런 측면이 있고 가성비가 좋다는 광고를 보시면 이게 잘못하면 싼 게 비지떡일 수 있습니다. 자기 식대로. 그러니까 공급자 시각에서 말하는 거죠. 공급자 프레임에 말려들면 안 된다는 말씀을 드리고 싶어요.

◇이대호> 그 안에 숨겨진 의미를 봐야 된다.

◆박원갑> 맞습니다.

◇이대호> 그런데 진짜 예를 들어서 올라가거나 좋은 곳 혹은 그걸로 누가 돈을 많이 벌었으면 더 강하게 얘기를 했을 수도 있겠고 또 간혹 보면 특히 요즘에는 SNS 상에서 돈 자랑하는 분들이 좀 있습니다. 특히 부동산 투자에서 얼마를 벌었다, 부동산 자산만 몇십 억이네, 백 몇 억이네, 몇 백억이네 이런 말을 하는 사람들이 있어요.

◆박원갑> 저는 안 믿습니다다.

◇이대호> 아예 안 믿으세요. 그냥?

◆박원갑> 아니 뭐 그렇구나 하는 거죠. 흔히 말하면 주식분들은 통장을 이렇게 보여주는 분도 계시던데.

◇이대호> 계좌.

◆박원갑> 부동산은 공동 명의가 있을 수도 있고요. 자기 지분 참여가 있을 수도 있습니다. 그래서 일단은 제가 드리고 싶은 말씀은 그런 성공 스토리에 너무 현혹되지 마라는 말씀을 드려요. 이미 지난 얘기입니다. 그러니까 과거에 벌었다는 얘기죠. 그러니까 가격이 많이 올랐기 때문에 버는 거잖아요. 지금은 잡아보면 상투예요. 그러니까 지금 사면 거품이 잔뜩 낀 걸 사는 거란 말이에요. 그래서 저는 이런 말씀을 드립니다. 특히 SNS에서 성공 스토리를 경계하라. 영웅이 탄생하면 그 시장은 버블입니다.

◇이대호> 영웅이 탄생하면 버블이 있다라는 뜻이다.

◆박원갑> 특히 TV 예능 프로그램을 잘 보십시오. 거기에 주식이나 부동산 스타들이 나오면 대부분 상투였습니다. 사회적으로 욕망이 극에 달하니까 예능 프로그램도 시청률을 감안해서 그런 스타들을 갖다 쓸 수밖에 없죠. 우리가 코스피 3300 돌파했을 때가 언제입니까? 2021년 6월이에요. 그때 한번 프로를 한번 보세요. 그리고 집값 특히 아파트 고점이 언제냐 하면 2021년 10월입니다. 코스피보다 약간 4개월 늦어요. 그때 예능 프로그램에 누가 나오는지 한번 보십시오. 그때가 버블이고.

◇이대호> 다 상승론자들의 인기를 얻었을 때.

◆박원갑> 그러니까 SNS에 성공 스토리가 회자될 때 그리고 TV 예능 프로그램에 주식이나 부동산 전문가가 나왔을 때 이거는 버블이라는 일종의 인간 지표입니다. 이거를 좀 보셔야 됩니다.

◇이대호> 그리고 또 그런 이야기를 해주는 사람들도 믿으면 안 될 텐데 그런데 아예 그런데 사실 우리 박원갑 박사님은 부동산 애널리스트 거의 1세대 아니십니까.

◆박원갑> 맞습니다.

◇이대호> 그런데 정말로 전문가라 불리는 사람들도 믿어서는 안 된다.

◆박원갑> 저는 학식은 존경할 필요가 있다고 봐요. 그 정도의 공부를 하시고 그런 것 존경하고 그 의견을 듣는 것도 저는 좋다고 봅니다. 그렇죠. 당연히 나보다 지식이 높으면 귀를 기울여야 되는데 전문가들의 대체적인 특성은 일정한 편향성을 띠는 경우가 많다는 거예요. 소망적 사고와 당위론 사고를 얘기하는 분들이 생각보다 많습니다. 말씀드리면 한쪽 방향만 계속 얘기한다는 거죠.

◇이대호> 예를 들어서 부동산 자산이 100억이 있어서 부동산 관련 유튜브를 하는 사람은 당연히 부동산에 의해서 편향을 가질 수밖에 없죠.

◆박원갑> 그렇죠. 그래서 이런 거죠. 어떤 분은 집값이야 항상 올라가는 게 아니냐 무조건 우상향만 외치고 어떤 분은 또 반대로 보시는 거죠. 왜냐 지금 애들이 집 사서 결혼하고 출산할 수 있을 정도로 집값이 싸지 않잖아요. 하다못해 지금 대기업 셀러리맨들이 월급 모아서 집 못 사는 시대잖아요. 그러면 당연히 집값이 빠져야죠. 그것만 보면 무조건 빠진다고만 얘기를 하는데 그게 잘 안 맞아요. 그래서 부동산은 오르락 내리락 하는 사이클이라는 걸 저는 인식하는 게 좋은 것 같고 가격은 네티즌들이 결정하는 게 아니라 구매력을 갖고 있는 유효 수요가 결정합니다.

◇이대호> 네티즌이 결정하는 게 아니죠.

◆박원갑> 그렇죠. 그래서 내 삶이 좀 힘들더라도 한쪽보다는 여러 시각을 좀 감안해 보고 스스로 균형추를 갖는 게 중요하다. 이런 말씀을 드리고요. 세상에 가장 무서운 게 단순 도식입니다. 그래서 제가 전문가 얘기를 듣지 말라는 뜻이 아니라 여러 전문가들 얘기를 들어서 내 스스로 생각의 힘을 기르고 사유의 힘을 기르는 게 훨씬 더 중요하다는 말씀을 왜? 내가 다 책임져야 되잖아요. 그런 측면에서 참고 정도로 보시는 게 저는 좋겠다. 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◇이대호> 그래서 저는 특히 주식 관련된 콘텐츠를 저희 와이스트릿에서 많이 하니까 그래서 주식도 누구 말 믿고 하지 말고 본인이 스스로 판단을 해야 된다. 많이 강조를 하는데 사실 부동산이나 주식이나 그게 쉬운 게 아니죠. 그게 잘 안 되니까 전문가들의 말을 들으려고 하는 건데 그럼에도 불구하고 편향성에 빠질 수도 있고 단순하게 도식화해서는 안 된다.

◆박원갑> 그래서 제가 이 방송을 듣는 분들한테 좀 팁을 드리고 싶으면. 지금은 광속의 시대입니다.

◇이대호> 빛의 속도로.

◆박원갑> 그래서 요새는 적자 생존이 아니라 속자 생존이라는 얘기도 합니다.

◇이대호> 빠른 사람이 이긴다.

◆박원갑> 그리고 지금은 통계로 가지고 분석하는 순간 구버전이 된다는 얘기를 합니다. 지금 아파트 시세는 단톡방이 결정하는 시대라는 얘기가 나올 정도로 엄청나게 빠릅니다. 그래서 우리가 통계를 가지고 얘기하시는 분들은 저는 좋다고 봐요. 그런데 통계는 너무 늦어요. 큰 추세를 보시는 건 통계가 좋습니다. 그런데 단기적으로 보시기에는 너무 늦어요. 지금 서울 아파트를 보면 실거래가 기준으로 보면 1월부터 올랐거든요. 그런데 표본 통계가 5월부터 올랐거든요. 부동산을 기준으로 보면 전국 아파트가 2월부터 올랐습니다. 실거래가는. 지금 아마 통계는 아마 7월 정도 플러스 날 겁니다. 시차가 4개월에서 5개월 정도 나와요. 제가 하반기 때 지금 소강 국면 가능성이 있다고 말씀드렸죠. 왜냐하면 싼 게 다 팔렸으니까요. 그래서 제가 드리고 싶은 실수요자분들은 너무 통계에 연연하지 마시고 집을 특히 꼭 사실 분들은 장바닥 시세에 좀 더 근접한 지표를 보는 게 좋습니다. 그래서 우리 동네에 2000가구 이상 대단지. 이게 시장을 가장 어떻게 보면 잘 보여주는 바로미터거든요. 그다음에 부동산 운에 있는 아파트 실거래가 이게 좀 빠르다고 그랬잖아요. 그다음에 KB 선도 50 지수도 괜찮습니다. 이게 주로 랜드마크 50개만 모아놓은 거예요. 시가총액 이게 조금 통계보다 선행하는데 우리가 느끼는 그런 어떻게 보면 감각지수 있잖아요. 이거와 약간 비슷합니다. 그래서 지금은 과거 오프라인 시절의 통계나 그런 분석 방법으로 지금 부동산 시장을 대응하기에는 너무 빨리 움직인다는 거예요. 그래서 지금은 시장은 저 300m 달아나고 있는데 나는 300m 뒤쪽에 있는 통계를 가지고 시장을 분석하면 안 맞습니다. 그래서 흔히 말하면 이런 얘기하잖아요. 백미러보고 운전하지 말라고 그러는 거죠. 이거하고 비슷한 꼴입니다. 그래서 제가 너무 이게 장바닥에 현혹되라는 뜻이 아니라 지금은 시대가 많이 달라졌기 때문에 이른바 포노 사피엔스 시대이기 때문에 그런 빠르게 흘러가는 어떤 그런 트렌드에 맞춰서 의사결정을 하시는 것도 아마 조금은 낫지 않을까 이렇게 보고 있는 겁니다.

◇이대호> 통계는 늦다. 큰 추세를 보는 건 도움이 되지만 통계는 늦다. 그래서 요즘에 다들 보면 주식이든 부동산이든 SNS에서 이른바 네러티브 투자라고 하는데 그 스토리에 따라서 투자가 일어나고 거기에 따라서 또 시세가 급변하기도 하고 그러면 그 가운데서 나는 어떻게 해야 되는가 백미러도 봐야 되겠고 또 스토리도 참고를 해야 되겠고 어떤 사람들은 그래 추세 추종이구나 하면서 그 SNS를 더 빠르게 보려고 하고 또 거기 메어있다가 그 속도 반 박자라도 놓치면 또 엄청난 손해를 보기도 하고.

◆박원갑> 그래서 기준을 잡아야 되는 거예요. 그래서 너무 전망보다는 저는 오히려 가격을 보고 사시는 게 나을 거예요. 가격 메리트를 보고.

◇이대호> 전망보다는 그러니까 가격과 가치를 비교해서.

◆박원갑> 그러니까 결국은 우리가 집을 싸게 사는 게 필요한 거거든요. 그러니까 일반인이 전망을 통해서 대응하기는 현실적으로 어렵습니다. 전문가들도 다 틀리는데 그러면 오히려 싸게 사는 거거든요. 그래서 고점이 언제냐 하면 2021년 10월인데 지금 실거래가가 어느 정도까지 지금 떨어져 있냐 하면 수도권이 지금 79.5% 정도 수준이고요. 지방은 한 89% 정도 되고 서울은 지금 81% 정도까지 조금 올라왔습니다. 그래서 실거래가 하고 좀 싸게 사야 되겠죠. 실거래가보다는. 그래서 그거하고 가격을 비교해서 의사결정을 하시면 좋을 것 같고 그거는 집이 꼭 필요한 분들. 집이 필요하지 않고 그냥 투자 목적으로 이렇게 요새 밈투자라고 그러잖아요. 밈부동산이라고 얘기하는데 유행 따라서 이렇게 사는 거.

◇이대호> 부동산도 밈이 있어요?

◆박원갑> 아파트가 밈이잖아요. 투자가 일종의 밈부동산이 됐습니다.

◇이대호> 유행에 따라서.

◆박원갑> 이 갭투자가 유행했잖아요.

◇이대호> 갭투자가.

◆박원갑> 그런데 그렇게 만약에 약간 포트폴리오를 보신다고 그러면 지금 굳이 사지 말고 조금 기다려보는 것도 나쁘지 않죠. 지금은 싼 게 다 팔렸는데 굳이 그렇게까지 메리트가 있나 이렇게 보고 있는 겁니다.

◇이대호> 김은희 님이 저는 진짜 21년도에 불안감이 심해지더라고요. 다들 이사를 가니까 나도 조급해지는 게 무리해서라도 안 가면 안 될 것 같더라고요. 또 다들 느끼는 감정이죠. 그게 쏠림이고 우리가 그런 사회 속에서 살고 있으니까.

◆박원갑> 그래서 저는 영끌푸어한테 꼭 위로를 힐링 메시지를 전하고 싶은데요. 사실상 힐링이라는 게 말이 그렇게 쉽지 않죠. 전 재산이 어떻게 보면 조마조마할 정도로 위험한 상황에 처했는데 그렇지 언제까지 절망과 좌절의 늪에 빠져 있을 겁니까? 아픔을 극복하고 다시 일어나야 되는데 그러기 위해서는 먼저 자신의 실수를 너무 탓하면 안 돼요. 한두 번 정도 하시면 되는데 거기 빠지면 안 됩니다. 왜냐 지금 집을 안 사면 아까 우리 시청자. 청취자 말씀처럼 지금 집을 안 사면 영영 못 살 것 같은 상황의 압력. 또래 압력으로부터 자유로운 사람이 없어요. 나보다 똑똑하고 잘난 사람도 다 상투를 잡았거든요. 2021년도에 무려 무주택자가 103만 명이 상투를 잡았습니다. 나는 평범한 사람이잖아요. 그러면 자신을 그만 괴롭히라는 거예요. 이거를 나만의 아픔이 아닌 시대의 아픔으로 세대의 아픔으로 당당하게 받아들이는 것도. 담담하게 받아들이는 것도 좋다. 그리고 자꾸 곱씹으면 안 돼요. 곱씹으면 안 돼요. 상처를 자꾸 곱씹으면 안 됩니다. 오히려 망각해야 되고요. 제3자 시각에서 나를 바라보면 조금은 힐링에 도움이 될 겁니다. 이건 벽에 붙어 있는 파리 효과라고 그럽니다. 부부 싸움을 하는데 파리가 보면 얼마나 하찮게 보이겠어요. 좀 멀리 바라보면 제3자 시각에서 보면 그렇죠. 다른 사람도 그렇지 않느냐 이런 식으로 보면 도움이 될 것 같고 그리고 한 번 집 사기 실패했다고 인생의 낙오자는 아닙니다. 투자 실패라는 사건과 내 인생을 연결해야 합니다. 나는 회사에서 표창장도 받고 잘난 사람이에요. 한 번 실패했다고 내 인생이 낙오자예요? 그렇게 보시면 안 되고요. 그냥 젊은 시절에 수업료 냈다고 생각하면 좀 더 마음이 편안하고요. 이제 자신을 용서하고 다만 영끌 자가라고 들어보셨나요?

◇이대호> 영끌 자가요?

◆박원갑> 내가 영끌 했는데 내 집이야, 내가 살고 있는 거예요. 그런 분들은 이미 가격이 떨어지면서 책임을 다 졌잖아요. 그런데 갭 투자자는 좀 달리 봐야 합니다. 갭 투자는 자기 용서보다는 자기 책임을 먼저 해야 돼요. 세입자한테 빌린 돈 있잖아요. 그 보증금 다 안전하게 돌려주고 나서 자기를 용서해도 늦지 않습니다. 그래서 영끌 자가와 갭투자는 자기 용서와 자기 책임 순서를 달리해야 된다. 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◇이대호> 부동산은 심리가 중요하다. 그런데 저는 어떤 매매할 때 이런 심리를 이용하면 돈 벌 수 있습니다. 이런 내용인 줄 알았더니 오히려 더 힐링에 가까운 말씀을 더 많이 해 주셔서 더 감사드립니다. KB국민은행 부동산 수석전문위원인 박원갑 박사와 함께했습니다. 고맙습니다.

◆박원갑> 네, 고맙습니다.

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