"떨어진 전셋값, 지금이 기회?"···전셋값 결정짓는 세 가지 요인 분석[도와줘요 자산관리]

■NH농협은행 All100자문센터 윤수민 부동산전문위원

[서울경제]

2023년 상반기 부동산 시장에서 가장 많이 언급된 용어 중 하나는 ‘역전세’와 ‘전세 사기’일 것이다. 게다가 하반기 중 ‘역전세 문제가 더 심각해질 것’이라는 부정적인 전망도 많은 임차인의 마음을 무겁게 만들었다. 하지만 전세가 급락이라는 깊은 골짜기를 지나는 지금, 수도권 신축 아파트를 중심으로 전셋값이 상승세로 전환하기 시작하면서 시장 불안감도 조금씩 줄어들고 있다. ‘지금이 저가 전세로 입주할 좋은 기회’라는 인식도 점점 커지는 상황이다.

변동성이 큰 전세 시장에서 임차인들은 ‘전셋값이 너무 떨어져도 걱정, 반대로 너무 올라도 걱정’인 상황이다. 이런 불안감을 조금이나마 덜어내기 위해서는 전셋값을 변화시키는 요인들을 이해하고 이에 따른 시의적절한 전략을 세우는 것이 중요하다. 오늘은 이런 요인 중, 최근 시장에서 가장 중요한 세 가지를 살펴보고 이에 따른 임차인의 대응 전략을 생각해보려고 한다.

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◇전세가격을 결정하는 첫째 요인, 전월세전환율

임차인은 거주 형태를 고민할 때 크게 ‘전세’와 ‘월세’ 중 주거 비용이 적은 형태를 선택하는데, 이때 사용하는 지표가 ‘전월세전환율’이다. 전세보증금보다 월세가 비싸지면 전환율이 상승하고, 월세는 그대로인데 전세보증금이 올라가면 전환율이 하락한다.

그렇다면 전월세전환율은 전셋값에 어떻게 영향을 미치게 될까? 전환율이 상승할수록 비싸진 ‘월세’ 가격으로 임차인이 월세보다 전세를 선택할 가능성이 커진다.

아래의 [표 1]에서 보는 것처럼 올해 상반기 중 전세가격이 8% 넘게 하락하는 동안 월세가격은 1.7% 하락했으며, 이로 인해 [표 2]와 같이 전월세전환율이 상승하는 추세를 이어가고 있다. 이런 측면에서 전월세전환율 상승세가 이어지면 전세수요가 증가하고, 장기적으로 전세가격이 상승할 가능성이 커지는 것이다.

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◇전세가격을 결정짓는 둘째 요인, 전세대출 금리

불과 10여 년 전만 하더라도 주택담보대출에 비해 전세자금대출은 보편적으로 활용되지 않았다. 하지만 최근에는 상당수의 임차인이 전세자금대출을 활용하고 있다.

대출을 이용할 때 내는 이자가 주거 비용이라고 볼 때, 대출 금리가 낮을수록 비용이 줄어들고 높을수록 증가한다. 이렇게 절대적인 대출 금리 수준도 중요하지만, 앞서 살펴본 전월세전환율과 상대적인 수준을 비교하는 것도 중요하다.

아래의 [그림 1]처럼 전세자금대출 금리가 전월세전환율보다 낮은 시기에는 월세보다 전세에 거주하는 것이 유리하다. 하지만 지난해 9월부터 올해 2월까지와 같이 전세대출 금리가 전월세전환율보다 높은 경우, 임차인은 전세 대출을 이용하는 것보다 전세보증금을 월세로 내는 것이 더 유리하다. 상대적으로 대출 금리가 전월세전환율보다 높을 때 전세보다 월세 거주가 유리해져 전세 수요가 줄어들고 전세 가격이 약세를 보인다.

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◇전세가격을 결정짓는 세 번째 요인, 입주물량

지금까지 살펴본 두 요인이 전세 ‘수요’측면이었다면, 입주물량은 전세 ‘공급’에 관한 요인이다. 모두가 잘 아는 것처럼, 주택 입주물량이 증가하면 전세(또는 매매나 월세로) 매물이 증가한다. 결국 주택 입주 물량이 증가하는 지역은 전셋값이 하락할 가능성이 크고, 입주 물량이 감소하는 지역은 전셋값이 상승할 가능성이 커진다.

이런 측면에서 한 지역에 대단지 아파트가 입주하는 경우, 단기적으로 매물이 늘어나 전세 가격이 하락할 수 있다. 이러한 현상을 전세 시장의 ‘입주충격’이라고 말하는데, 이런 입주충격도 시장 상황에 따라 다르게 나타날 수 있다. 전셋값이 하락하는 시기에는 입주충격이 강하게 나타나지만, 상승하는 시기에는 입주충격이 상대적으로 약하게 나타날 수 있다. 이런 측면에서 가격 흐름과 입주물량을 함께 고려하는 것이 중요하다.

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◇전세가격 변화, 어떤 대응전략을 마련할 수 있을까?

앞서 임차인은 ‘전셋값이 떨어져도 걱정, 올라도 걱정’이라고 말한 것처럼 전셋값 변화에 대한 대응 전략을 잘 세우는 것이 중요하다. 즉, 앞서 살펴본 요인들을 고려해 임차인의 거주 ‘비용’을 줄이는 방법을 생각해야 한다.

우선 절대적으로 ‘나쁜 전세, 나쁜 월세’는 없다는 것을 생각하고 금리, 전월세전환율을 종합적으로 고려한 의사결정이 중요하다. 무조건 월세가 나쁘다는 생각보다, 매물 중 저렴한 월세가 있다면 지역별 전월세 전환율과 대출 금리를 비교해 월세를 선택하는 것이 더 유리할 수 있다는 유연한 생각을 가져야 한다.

/NH농협은행 All100자문센터 윤수민 부동산전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com