카드값 월 최대 400만원 나오는 30대 부부, 전세 탈출 가능할까요 [재테크 Q&A]

"대출 끼고 집 산다면 총자산의 40%선에서 관리를"

Q. 30대 A씨 부부는 최근 '내집 마련'이 최대 관심사다. 결혼 이후 수년째 전세로 살고 있는데 요즘 뉴스를 보면 전세금을 떼이는 일이 많아 늘 불안하다. 3~5년 이내 주택을 갖고 싶은 마음이 큰데 현실적인 목표인지도 잘 모르겠다. 대출 한도가 비교적 높아져 몇몇 요건들을 맞추면 불가능한 일은 아닌 듯하나 아이 양육비와 교육비를 고려하면 무리한 선택이 아닐까 싶기도 하다. 출산 후 5년 간 외벌이로 살았고, 올해부턴 아내 B씨도 취업을 했다. 문제는 카드값이 월 230만원에서 많게는 400만원까지 나올 때가 있다는 점이다. 저축을 하고 있지만 언제 보증금을 올려 달라고 할지 몰라 일단 예·적금에만 돈을 넣고 있다. 동네 아파트만 봐도 매매가가 5억원은 넘는데 이 같은 생활 흐름으로 과연 단기간에 많은 자금을 모을 수 있을지 막막하다. 지금이라도 대출을 끼고 구입하는 게 나을지, 추후 어느 정도 돈을 모은 다음에 사는 게 맞을지 고민이다.

A. 33세 A씨 부부 합계 월 수입은 680만원이다. 이와 별도로 연간 비정기 수입으로 1000만원이 잡힌다. 월 지출은 478만원이다. 고정비가 전세대출이자(30만원), 휴대폰 및 인터넷 비용(8만원), 보장성보험료(28만원), 자녀 유치원비(15만원), 자녀 위탁비(50만원)를 합쳐 131만원이다.

변동비는 217만원이다. 관리공과금(22만원), 식시·생활비(90만원), 교통비(15만원), 부부용돈(60만원) 등이다. 저축은 청약(10만원), 적금(100만원), 연금저축(20만원) 등 130만원씩 하고 있다. 연간 비용은 550만원이다.

자산은 4억1470만원이다. 전세보증금(3억5000만원), 정기예금(4500만원), 적금(1100만원), 청약(870만원) 등이다. 전세대출금은 2억이 남아있다.

금융감독원에 따르면 당장 부동산 구입이 유리한 경우는 향후 대출비용을 감안해 주택가격 상승 속도가 저축 및 자산 형성 속도보다 빠른 때다. 하지만 부동산 가격을 정확히 예측하기는 어렵기 때문에 재정 현황만으로 이를 판단할 수는 없다. 금감원 관계자는 타당성 여부를 검토할 두 가지 기준을 제시했다. 우선 부동산 관점을 따져봐야 한다. 시장 움직임을 파악해야 한다는 의미다. 아무리 좋은 집이어도 시장 동향과 무관하게 가격이 형성되지는 않기 때문이다.

구체적으로는 거주지 특성, 신축 및 구축 가격 형성 추이, 자녀 취학 및 부부 직장 거리 등을 알아봐야 한다. 금감원 관계자는 전문가 상담을 받아보는 것이 가장 효과적이라고 조언했다.

이 관계자는 "일반적으로 신축 분양 중도금으로 분양가 40% 정도를 납입해야 하는데 입주하면서 잔금을 치를 경우엔 당시 대출규제 영향을 받으니 이를 잘 파악하고 있어야 한다"며 "기존 주택은 주택담보대출, 디딤돌대출 등을 활용할 수 있다"고 설명했다.

다음은 재무적 관점이다. 부동산 매수시 현재 가용자산을 점검하고, 현실적인 연간 저축 목표액을 계산해야 한다. 동시에 대출 조건도 중요하다. 한도와 금리, 분양주택일 경우 특별공급에 따른 혜택 적용 가능 여부도 확인해야 한다. 대출 규모가 재무건전성을 해치는 정도가 아닌지 역시 세밀하게 살펴봐야 한다.

'총대출상환지표'는 월 총수입 30% 이내, 총대출부담지표는 총자산 40% 초반대로 관리하는 게 적합하다. 가용자산, 대출금, 대출시 월 상환원리금 등을 현재, 3년 후, 5년 후를 가정해 각각 대입해 해당 수치들을 구해 비교해 보는 작업이 요구된다. 실제 몇년 전까지만 해도 치솟던 부동산 가격으로 상당수 가정이 상승에 무게를 두고 대출을 일으켜 구입에 나섰다. 하지만 지난해부터 이례적인 금리인상이 단행됐고, 대출 규모가 큰 세대일수록 재정이 흔들렸다. 이처럼 보유 비용은 늘어나던 와중 설상가상 집값은 뚝뚝 떨어지고 있다.

금감원 관계자는 "주택 매매시 부채를 안고 갈지 여부를 선택하는 게 신중해야 하는 이유"라면서도 "경제적으로는 몇년 후 현재 매매가보다 1억원 이상 오른다면 매수가 합당하지만, 혹여 하락한다고 해도 단지 거주 목적이어서 큰 스트레스 요인이 아니라면 망설이지 않아도 된다"고 짚었다.

이어 "언제 부동산을 사더라도 지출예산 관리를 통해 연간 저축을 최대화하면서 준비할 필요가 있다"고 덧붙였다.

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