`헬리오시티 국평` 4월부터 19억원대 신고됐던데, 등기는요? [이미연의 발로 뛰는 부동산]

전문가들 "등기는 계약서상 '잔금지급' 기준,
미등기여도 허위거래 단정 어려워"

집값띄우기 대표 의심 사례'로 언급되는 강남구 압구정동 현대6차아파트의 실거래가 신고사항. 지난해 5월 전용 157㎡가 58억원에 실거래 신고를 했다가(하단) 올해 2월 거래 취소 후 같은 날 같은 금액으로 다시 신고(상단). 출처 국토부 실거래가 공개시스템

서울 송파구 헬리오시티 단지 전경. 사진 이미연 기자

"집샀다고 실거래 신고했으면 100% 등기해야 하지 않느냐. 등기 안 친 거래는 '집값띄우기'가 아니고 뭐겠느냐."(국내 유명 부동산 커뮤니티 글)

안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 이번 시간 주인공은 '부동산 실거래가 신고 feat. 등기'입니다.

정부가 이달 25일부터 실거래가 신고에 등기 여부를 함께 기재하는 것을 실행한다고 발표하자 시장에서는 "이제라도 믿을만한 실거래가 신고를 볼 수 있게 되나"며 기대감을 키우고 있습니다.

갑자기 왜? 라고 하실 분들고 계실지 모르겠습니다. 앞서 부동산 커뮤니티와 유튜브 등에서 "실거래 신고 후 미등기 상태인 거래들은 모두 '허위거래' 일 것"이라는 주장도 적지 않게 나온 바 있거든요.

네 살짝 의심이…되기는 합니다만 전문가들은 이런 '확증편향'에 절.대.주의가 필요하다고 지적합니다. 모든 미등기거래를 허위거래로 볼 수는 없기 때문인데요. 그럼 구체적으로 들어가 보실까요.

올해 초 일부 온라인 커뮤니티와 유튜브를 중심으로 '등기치지 않는 실거래가 신고'에 대한 의문이 크게 제기됐습니다. 실거래가 신고 후 몇달이 지난 뒤에도 등기가 되지 않은 거래들은 '집값띄우기를 위한 허위거래'라는 주장이었는데요.

실제 이런 거래들에는 의심스런 부분이 적지 않습니다. 서울 용산구 한남동으로 먼저 가보실까요. BTS와 유명 대기업 회장들이 거주한다는 나인원한남입니다. 지난해 11월 나인원 한남 전용면적 206㎡(8층)이 94억5000만원에 실거래 신고를 했는데, 직전 거래(2022년 3월, 85억원)대비로는 10억원 가까이 오른 가격이네요. 법원 등기정보광장을 통해 확인해보니 오맛 반년 넘게 미등기 상태네요.

게다가 이 평형대의 호가는 현재 100억원부터 시작되고 있는터라 작년 11월 거래가 '집값 떠받치기'라는 허위거래 의심을 받고 있는 상황입니다. 그나마 올해 6월 실거래 신고가 한 건 더 나왔는데요, 같은 면적이 90억원에 거래됐습니다. 호가가 100억인데 실거래는 90억이라…흠.

'집값띄우기 대표 의심 사례'로 언급되는 강남구 압구정동 현대6차아파트 건도 마찬가집니다. 지난해 5월 전용 157㎡가 58억원(4층)이라는 역대 최고가에 중개 거래됐는데, 그 거래는 9개월 만인 올해 2월 돌연 취소됐다가 같은 날, 같은 물건이, 같은 금액으로 중개거래 됐다고 신고했습니다.

해당 면적은 이 거래 이후 점점 가격이 떨어지며 작년 12월에는 45억원(14층) 거래까지 나왔는데요. 그런데 뜬금없이 해당 거래가 취소됐다가 다시 올라온 후에는 50억원대 거래(올해 5월, 9층 52억원)가 나와 시장에서는 '가격 방어용 호가 올리기' 거래라는 의심을 하고 있었습니다. 이 물건 역시 7월 말 현재 등기는 감감무소식입니다.

자 그럼 이번엔 송파구로 가보실까요. 국내 대표 메머드급 단지라 전국민이 늘 주목하고 있는 헬리오시티입니다.

이 단지에서는 올해 4월 8일 전용 84㎡가 19억 1000만원(21층)에 팔리며 집값 회복 기대감이 커진 바 있습니다. 이후 지금까지 19억원이 넘는 거래는 20건 정도 이어지고 있는데요. 이에 일각에서는 19억 이상 실거래에 대해 '집값 띄우기 거래'라는 의심을 하는 분들이 적지 않았습니다.

그러나 이날 확인해보니, 해당 건을 포함한 7건 정도가 이미 등기를 마쳤네요. 통계상으로 서울 아파트 매매 거래가 강남 3구를 시작으로 서서히 회복되는 모습을 보인 바 있는데, 이 단지에서는 일부 가격 상승세도 보였다고 해석할 수 있을 듯 합니다.

이렇게 실거래 신고와 등기 여부에 시기상의 간극이 벌어질 수 밖에 없는 이유는 '잔금 지급' 기준 때문입니다.

실거래가 신고는 계약 후 30일 이내에 신고해야하는데 계약서만으로도 가능합니다. 그러나 소유권이전등기는 잔금지급 후 60일 이내에 하도록 되어있습니다. 집주인과 매수자가 계약시 잔금지금일을 계약일로부터 한참 멀게 잡아놨다면 실거래가 신고 후 등기가 한참 늦어지더라도 위법 사항이 아니라는거죠.

이는 정부의 의심 사례 선별 조사 건수에서도 드러납니다. 국토부가 지난 4월 발표한 내용에 따르면, 집값 담합행위 등 교란행위 신고건수는 2021년 1574건, 작년 536건, 올해 3월까지 120건 등으로 2230여건이나 들어왔습니다.

그러나 국토부와 부동산원이 이 신고 거래 중 투기지역과 다수 해제 거래가 발생한 지역을 중심으로 선별한 시세조작 의심거래는 절반 정도인 1086건 뿐입니다.

정부는 지난 3월부터 5개월간 '집값띄우기 기획조사'를 진행 중입니다. 2021~2022년 거래 중 △장시간 경과 후 해제 △특정인이 반복해 신고가 거래 후 해제 △투기지역 고가거래 후 해제한 사례 등 의심사례를 선별해 대상을 선정했다는데요. 이 사례들에 대해 계약서 존재와 계약금 지급 및 반환(배액배상) 등 확인을 통해 허위로 실거래 신고가 이뤄졌는지 여부를 검토하며, 그 과정에서 명의신탁·탈세 등 위법사항에 대한 조사도 병행하고 있다고 하네요.

그러나 실제 시장에서는 변수가 참 많이 발생한다는 것이 함정(?)인데요.

집값 하락 여파로 기존 집이 처분되지 않아 집주인과 협의 후 잔금 지급일을 변경하는 사례도 발생한다고 하네요. 고가 주택의 경우 아예 잔금 지급 기한을 넉넉하게 설정하기도 해 모든 '등기없는 실거래가 신고'를 '집값띄우기'로 보기에는 한계가 있다는 거죠.

전문가분께 여쭈었습니다. 김문수 법무법인 동인 변호사는 "실거래가 신고제도를 이용해 허위계약을 잡는 것은 한계가 분명하다. 계약 체결 이후에도 특약을 추가하거나 중도금 및 잔금 지급 일정 변경 등으로 거래취소 후 재계약하는 경우 등도 종종 있다"며 "소유권이전등기는 '잔금 기준'이라 실거래가 신고가 됐더라도 당사자 사이의 사정으로 잔금 지급이 변경될 수도 있기 때문에 이를 전부 허위거래로 단정하기 어렵다"고 진단하시네요.

그나마 약간 실거래 확인을 강제할 수 있는 방법을 하나 말씀해주셨는데요. "중개거래의 경우에는 공인중개사가 개입되고 통상 잔금 지급 이후 중개수수료를 지급하기 때문에, 중개사에게 진정한 계약 여부를 확인하도록 의무화하는 방법을 고려해 볼 수 있을 것"이라고 하시네요.

그럼 슬슬 마무리를...아참 마지막으로 노파심에 하나만 더 얹겠습니다. 서초구 대장 아파트를 예약(?)한 '래미안원베일리'의 전용 200㎡(35층) 펜트하우스 입주권이 올해 4월 100억원에 실거래 신고 나왔던 건 기억하시나요. 일각에서 '이 거래는 왜 등기 안하느냐. 집값띄우기다'라는 주장이 나왔는데요. 저...입주권은 등기를 칠 수 없습니다;;; 아직 완공 전인 아파트라서, 준공승인 받고 입주 후에야 등기를 할 수 있습니다. 그럼 이번 시간은 여기까지만 할께요.

이미연기자 enero20@dt.co.kr