“올해 4월 이후 서울 안에서도 강남3구(강남·서초·송파) 아파트와 다른 지역 아파트 가격이 양극화된 이유는 ‘강남불패’ 때문이 아닙니다. 지난해 부동산 하락장에서 강남3구 매매가가 많이 내렸고, 15억 초과 아파트 매수자는 주택담보대출이 없어 금리 상승에도 부담이 적기 떄문입니다.”
최근 매경 자이앤트TV에 출연한 김기원 리치고 대표는 주택구입부담지수를 감안한 서울 아파트 가격은 여전히 높은 편이라면서 아직 아파트 시장의 대세상승장은 오지 않았으며, 단기 반등 국면일 수 있다고 지적했습니다. 집주인이 내놓은 매물은 최대 규모로 높아진 반면, 실제 거래량은 여전히 적은 수준에 머물러 있기 때문이라는 게 그의 설명입니다.
한국부동산원에서 발표한 6월 전국주택가격동향에 따르면 전국과 지방의 주택 매매가격은 하락세인 반면, 서울과 수도권은 회복하는 모습을 보였습니다. 기간을 올해 4월 이후로 잡을 경우 전국 주택가격은 약 3분의 1 지역은 상승 전환했다는 게 김 대표의 설명입니다.
올해 상반기 전국 아파트 매매가만 놓고 보자면 전체적으로 하락했지만, 4월 이후로는 서울 및 수도권을 중심으로 반등 흐름이 본격화되고 있다는 점이 드러났습니다. 프롭테크 앱 리치고 데이터에 따르면 올해 4월 3일~7월 3일 기간 동안 매매가와 전세가가 모두 상승한 지역은 서울 강남구, 송파구, 강동구 등을 비롯해 성남시, 하남시, 화성시, 세종시 등인 것으로 조사됐습니다.
김 대표는 올해 4월 이후로 매매가와 전세가가 모두 상승 전환한 지역은 전국의 약 3분의 1 정도 되지만, 주택 시장의 대세상승장 전환이라고 보기엔 어렵다고 주장합니다. 최근 들어 지역별 매매가 양극화가 두드러진 것 같아도 ‘강남불패’를 무조건 믿는 것은 지양해야 한다고도 말합니다.
김 대표는 “올해 상반기 아파트 매물이 늘어난 것에 비해 실제 거래량은 여전히 적은 수준”이라며 “대세상승장이라면 집주인이 매물을 거둬들여야 하는데, 올해 6월 서울 송파구만 봐도 매물은 역대급으로 많지만, 실제 거래량은 예년보다 적은 수준에 머물러 있다”고 지적했습니다.
리치고 서비스에 따르면 올해 6월 송파구 내 아파트 거래량은 251건으로 2015~2019년 평균 거래량에 못 미치는 데 반해 매물량은 4703건으로 2020년 집계 이후 사상 최고치를 기록하고 있습니다.
김 대표는 “송파구뿐 아니라 강남구, 서초구에서도 집주인들이 상승장에서 매물을 거둬들이는 게 아닌, 오른 가격대에서 강남3구 아파트를 팔기 위한 매물이 계속 늘어나고 있다”고 분석했습니다.
결론적으로 실거주 가치를 그대로 반영하는 아파트 전세가격이 바닥을 먼저 다진 이후에야 아파트 매매가에 대해 저평가 여부를 따지면서 매수 검토에 나서도 늦지 않다는 점도 강조됐습니다.
김 대표는 “서울 전체 전세 매물과 거래량은 올해 1분기에 사상 최고치를 기록하고 내려가는 모습을 보이고 있다”면서 “전세가 바닥을 찍으려면 매물이 줄고, 거래량이 터져주는 모습이 나와야 하기 때문에 서울 전세가의 저점을 확인한 뒤 아파트 매수를 검토해도 늦지 않을 것”이라고 덧붙였습니다.
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