중국 부동산 시장, 다시 날개를 달 것인가?

[원광대 '한중관계 브리핑'] 헝다(恒大) 그룹 직격탄 맞은 규제, 완화되나

[신금미 원광대 한중관계연구원 초빙교수]
최근 중국 부동산 시장이 새로운 활력을 찾을 수 있을지 화두다. 지난 24일 열린 중국 공산당 중앙정치국 회의에서 "부동산 시장의 수급관계에 중대한 변화가 나타난 새로운 상황에 즉응해 적시에 부동산 정책을 조정하여 최적화해야 한다"라고 강조하며 기존 규제강화 정책에서 규제가 완화된 다른 부동산 정책이 펼쳐질 것을 예고했기 때문이다.

"부동산 시장의 수급관계에 중대한 변화가 나타난 새로운 상황"이란 과거에는 공급보다 수요가 많았지만 이제는 수요보다 공급이 많다는 것으로 공급은 과잉이나 수요가 부족하다는 것이다.

중국은 주택시장 과열과 급격하게 상승하는 주택가격을 억제하고 안정적인 부동산 시장 발전을 위해 초강력 부동산 규제정책을 취했다. 즉 "주택구매제한, 주택대출제한, 주택가격제한, 주택판매제한"이라는 4대 제한정책을 시행했다.

이들 정책의 주요 핵심은 주택가격을 교란시키는 투기수요를 억제하는 것이었으나 사실상 투기가 아닌 유효수요일지라도 일정 조건을 만족하지 못하면 주택을 구매할 수 없게 하였다. 이로 인해 수요가 사라지면서 부동산 공급이 수요를 초과하게 된 것이다.

반면, 평균이라는 함정이 있긴 하지만, 가구당 1.1채를 보유하고 1인당 주택 면적이 40㎡를 초과하면서 수요는 줄어들게 되었다. 주택을 구매할 수 있는 사람, 구매할 사람은 모두 샀다는 것이다.

국가통계국이 발표한 자료에 의하면 2022년 총 인구는 전년대비 85만 명이 감소하여 1962년 이래 처음으로 하락했다. 그리고 혼인 건수는 2022년 683만 3000건으로 37년 이래 가장 낮아 출생률은 계속하여 하락할 것으로 보인다. 즉 앞으로도 주택에 대한 수요는 부족하다는 것이다.

몇 년 전부터 공급이 수요를 초과하면서 부동산 가격이 하락하였고 부동산 시장이 침체됐다. 부동산 시장의 안정적인 발전이란 부동산이 안정적으로 상승하는 것을 의미한다. 하지만 과도한 규제정책으로 투기수요를 잡고 부동산 가격은 하락하였으나 안정적인 부동산 시장 발전은 달성하지 못한 것이다.

왜 지금이 새로운 상황?

시진핑 주석은 2016년 처음 "집은 거주하는 곳이지 투기 대상이 아니다"라고 언급했다. 이후 이는 부동산 시장의 기조가 되어 규제정책은 더욱 강화되었다. 올해 4월 중앙정치국 회의 때만 해도 이는 주요 내용으로 언급이 되었지만 불과 3개월 만에 사라졌다. 그렇다고 앞서 살펴본 수급관계에 중대한 변화가 3개월 만에 나타난 것도 아니다.

그렇다면 왜 지금 새로운 상황을 가지고 나왔을까? 중국은 올해 상반기 5.5% 경제성장률을 달성했다. 나쁘지 않은 성적이다. 하지만 불확실한 대외 환경, 더딘 세계 경제 회복, 불안전한 내수 시장 등의 요인으로 하반기 성장률에 부담을 느끼고 있어 확실한 돌파구가 필요한 것이다.

더욱이 올해 6월 청년 실업률은 21.3%로 5월보다 더 높아졌다. 청년 5명 중 1명이 실업자로 일자리 창출이 매우 절실해졌다. 이번 회의에서는 부동산뿐만 아니라 민간경제 활성화도 강조하였다.

민간경제는 세수입의 50%, GDP의 60% 이상, 기술혁신의 70% 이상, 도시 고용의 80% 이상 기여한다고 하여 중국의 많은 부처가 기업 포럼을 개최하며 기업의 목소리에 귀를 기울이고 있다고 한다.

부동산 기업도 민간경제를 이끈 주역으로 일자리 창출에 크게 기여한 바 있다. 한 때 부동산 중개인은 성장 드라마 소재로 쓰일 정도로 인기 있는 직업이었다. 하지만 시진핑 정권 들어 "집은 거주하는 곳이지 투기 대상이 아니다"라는 기조 하에 부동산 중개회사가 오히려 투기를 조장한다고 하여 문을 닫게 되면서 많은 실업자가 생겨났다. 뿐만 아니라 규제로 인해 부동산 시장의 유동성이 줄어들면서 헝다(恒大) 그룹을 비롯한 부동산 기업이 직격탄을 맞기도 했다.

향후 정책 방향은

지난 1년 베이징(北京), 상하이(上海). 광저우(广州), 선전(深圳) 4개 1선 도시, 난징(南京), 쑤저우(苏州), 항저우(杭州), 샤먼(厦门), 푸저우(福州), 충칭(重庆), 청두(成都), 우한(武汉), 정저우(郑州), 칭다오(青岛), 지난(济南), 허페이(合肥), 창샤(长沙), 선양(沈阳), 닝보(宁波), 창춘(长春), 텐진(天津), 우시(无锡) 총 18개 2선 도시를 제외한 도시가 이미 규제정책을 완화했다. 따라서 향후 이들 22개 도시에 대한 완화 조치가 취해질 것으로 보이나 아직 공급보다 수요가 큰 도시의 경우에는 당분간 규제정책이 유지될 것이다.

하지만 중앙정치국 회의에서 "고정 수요(가격의 영향을 받지 않는 수요)와 개선성 수요(주거환경 개선을 위한 수요)를 충족시켜야 한다"고 강조하였으므로 향후 정책은 이들 수요를 확대시키는데 맞춰질 것이다.

중앙정치국 회의가 열린 그 다음날인 25일 국가세무총국은 "조화로운 발전을 지원하는 세금 및 비용 우대정책에 대한 지침"을 발표했다. 문서번호가 있는 정식 문건이 아닌 그 동안 세금 및 비용 우대정책을 정리한 것이다. 부동산 방면의 세제 감면 혜택은 총 19개로 증치세, 개인소득세, 취득세를 감면하겠다는 내용이 담겨 있다. 이중 고정 수요와 개선성 수요에 대한 세제 감면혜택도 소개되어 있어 향후 부동산 시장 활성화를 위해 세제 지원도 이루어질 수 있을 것으로 보인다.

주택 소비를 위한 지방정부 차원의 제도적 지원도 확대될 것이다. 인구가 감소함에 따라 주택이 인구 유입을 위한 하나의 수단이 될 것으로 보이는데, 저장성(浙江省)은 항저우(杭州)시를 제외한 모든 지역에 호적제도를 폐지하였다. 호적제도를 폐지했다는 것은 주택 구매에 있어 걸림돌이 제거되었다는 것이다. 지방정부는 주택을 판매하면서 인구까지 유입되는 일석이조의 효과를 거두는 것이다. 이 외에 이미 보조금을 지원하는 도시도 늘고 있고 저마다 주택 수요를 위한 다양한 정책을 준비하고 있어 지방정부 간 치열한 경쟁이 예상된다.

▲ 중국 청두의 스카이 라인 ⓒ프레시안 자료사진

[신금미 원광대 한중관계연구원 초빙교수]