수도권 아파트 매매지수 상승 전환에도 역전세 우려 '여전'

28일 대한건설정책연구원은 '월간 주택시장 동향' 보고서를 발표, 지난달 아파트매매지수는 서울에 이어 수도권에서도 상승세로 전환됐다고 밝혔다. 전세가격 또한 낙폭이 둔화되고 있지만 여전히 높은 대출 금리와 지역간 수요 양극화, 주택 유형 등에 따라 역전세로 인한 보증금 미반환 문제가 시장에 산재한 상황이다./사진=장동규 기자

고금리 여파로 침체에 빠졌던 부동산 시장이 한국은행의 연이은 기준금리 동결과 정부의 각종 규제완화책 시행에 힘입어 주택 가격이 완만히 조정되고 거래량이 회복되는 등 연착륙 상태로 진입하고 있다. 여전히 과거 10년 간 통계보다는 낮은 집값에 역전세 우려 등이 심화되며 임대차 시장을 중심으로 서민 주거안정 저해 요인을 집중적으로 관리해야 한다는 분석이다.

28일 대한건설정책연구원이 발표한 '월간 주택시장 동향 '에 따르면 지난달 수도권 아파트 매매지수는 상승세로 전환됐으나 수급지수는 긍정 전환을 나타내는 기준인 100에 아직 미치지 못한 것으로 드러났다.

지난해 12월 이후 지속해서 하락폭이 둔화된 아파트 매매가격 변동률은 지난 5월 서울(0.01%), 지난달은 수도권(0.1%)에서 상승 국면에 진입했다. 전국은 -0.04%로 여전히 하락세를 유지하고 있으나 그 속도가 느려져 가격을 기준으로 본 시장 상황은 회복세를 드러냈다.

전세가격 변동률 또한 낙폭을 줄이고 있다. 지난달 서울은 0.12%, 수도권은 0.0%의 보합세를 나타내며 하락세를 벗어났다. 전국은 0.16% 내렸다. 6월 기준 누적으로 매매가격은 ▲전국 -5.60% ▲수도권 -6.15% ▲서울 -3.74%로 과거 10년 누적 통계 중 유일한 내림세를 기록했다. 전세가격은 ▲전국 -8.69% ▲수도권 -10.95% ▲서울 -10.19%로 매매가격 대비 하락폭이 더 컸다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "전세가율이 높아 갭투자 등이 가능해 가격 상승세가 가속됐던 집값 상승기와 달리 현재는 시장금리 상승 영향이 전세가격에 더 큰 하방 압박 영향을 주고 있으며 지역과 주택유형에 따른 역전세 문제가 발생하고 있다"고 분석했다.

같은 기간 아파트수급지수는 꾸준히 올라 전 지역에서 80대 중후반을 보이고 있다는 분석이다. 수도권과 서울에서의 수요 회복세가 더 강한데, 이는 주택 가격 상승세 전환의 배경이 되고 있권 연구위원은 "전국 아파트수급지수가 100을 하회하고 있음에도 강한 수급 심리 회복은 주택가격 상승세 전환과 저점에 근접하는 변동의 주원인으로 작용하고 있다"며 "수급지수도 급격하게 하락폭이 커지기 시작했던 2022년 시점 수준으로 회귀하고 있으나 수도권 일부와 지방에서는 주택가격 하락세가 유지되고 있어 지금은 회복국면 전환 정도 변화에 그칠 것으로 보인다"고 설명했다.

최근 주택거래량은 수요 침체로 2015년부터 2021년까지 7년 동안의 평균 수준에 크게 못 미치고 있다. 지난 5월 평균 거래량은 전국 14만3284건, 수도권이 7만2253건이며 서울이 2만1300건으로 집계됐다. 이는 과거 7년 월평균 거래량의 62%, 60%, 73% 수준에 각각 해당한다. 전국과 수도권은 전월 대비 1만4000건과 1만건가량 거래량이 증가했으며 특히 서울은 전월 대비 거래량이 약 2배 정도 늘어나는 등 주택가격 상승세로의 조기 전환과 가능성이 제기된다.

지난 5월 전국 미분양 주택은 총 6만8865가구로 전월 대비 3.5% 감소했다. 이는 인허가 물량 감소에 기인하고 있어 수급 불균형 문제로 확산될 잠재적 위험도 존재한다는 의견이 나온다. 준공 후 미분양 물량은 8892가구로 연속 증가하고 있으나 변동폭이 작아 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 해석된다. 보고서는 전반적인 공급 측면 불안정성이 완화되면서 시장 연착륙이 진행되고 있으나 공급기반이 위축되는 모습은 향후 시장 불안정성 요인이 될 수도 있다고 지적했다.

분양시장의 경우 원자재 가격 상승으로 인해 분양가격은 올랐으나 시세는 시장 위축 등으로 계속 떨어지면서 수요 감소는 불가피한 상황이다. 인허가 물량도 조정되고 있어 분양시장 침체 여건은 당분간 지속될 전망이다. 권 연구위원은 "수급 심리 회복으로 저점을 통과한 후 확장국면에 진입한다면 가격 상승 전망에 기초한 분양수요 회복도 가능하며, 이에 따른 단기 분양시장 회복은 수도권에 한정될 것으로 보인다"며 "3기 신도시 등 수도권에 공급될 물량이 예정돼 수도권 수급 여건과 심리 상황은 안정적 상태가 유지될 것"으로 내다봤다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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