SK리츠, 1.2조 SK하이닉스 수처리센터 편입 ‘속도’…시장 설득이 관건

담보대출·전단채·우선주로 1.2조 조달
주총·우선주 모집·전단채 차환 첩첩이
"자산가치 적정성과 엑시트 플랜 관건"

이 기사는 07월 27일 11:13 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

국내 최대 상장 리츠인 SK리츠가 1조2000억원 규모의 수처리센터 편입을 위해 속도를 내고 있다. 일반적으로 쓰이는 담보대출과 전자단기사채 발행에 더해 자(子)리츠를 통한 우선주 발행을 추진한다. 국면마다 자본시장 동의를 구해야 하는 허들을 넘어야 한다. 배당 수익성 강화 등 SK리츠의 설득 카드가 먹힐지 주목된다.

 담보대출·전단채에 우선주 발행해 1.2조 조달 나서

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 SK리츠는 자리츠 클린인더스트리얼리츠에 1조1870억원 규모의 SK하이닉스 수처리센터를 편입할 예정이다. 수처리센터 매입 가격 1조1200억원과 매입 부대비용 670억원으로 구성된다.

SK리츠는 자리츠의 부동산 담보대출로 담보인정비율(LTV) 60% 수준인 6700억원을 조달한다. 아울러 SK리츠가 AA- 신용등급을 바탕으로 3개월 만기 전자단기사채를 2800억원 발행해 자리츠에 출자할 예정이다. 또 수처리센터 임대보증금으로 24개월치인 1400억원을 투입한다.

특징적인 것은 우선주 발행이다. 자리츠는 상환우선주를 1000억원가량 발행해 조달하는 방안을 추진한다. 그간 리츠업계에서 통용되는 자본 조달 방식은 유상증자나 전환사채(CB) 등 메자닌이었으나 기관투자가를 대상으로 상환우선주를 발행한다. SK리츠의 출자와 우선주 발행을 마치면 자리츠 구조는 보통주 75%, 우선주 25%로 구성된다.

 주총 등 ‘넘어야 할 산’ 첩첩이

SK리츠가 성공적으로 자산을 편입하려면 거쳐야 할 관문은 9월에 열리는 정기 주주총회다. SK리츠는 9월 초 정기 주총을 열고 자리츠 출자 승인 안건을 상정한다. 전단채 발행으로 마련한 2800억원을 자리츠로 출자하는 안건으로, 출석 주주 의결권 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하는 특별 결의 사항이다.

주주들은 1조2000억원인 자산 가치의 적정성에 의구심을 갖고 있다. 당초 SK그룹의 유동성 확보를 위해 리츠를 활용하는 것 아니냔 의심이 나왔던 만큼 자산 가치에 대한 설득이 필요할 것으로 보인다. SK리츠는 수처리센터의 높은 캡레이트(cap rate·자본 환원율)로 설득 작업을 진행 중이다. 수처리센터 캡레이트는 약 6.4%로 리츠의 기존 자산 캡레이트(3.9%)를 크게 상회한다. 캡레이트란 건물 가치 대비 임대료 등 순영업수익을 뜻하는 수익성 지표다.

또 엑시트(Exit) 플랜을 마련하기 어렵다는 점 또한 우려 요소로 남아 있다. 추후 수처리센터를 매각해야 할 때 매수자를 찾기 어렵지 않겠냔 것이다. SK리츠는 SK하이닉스가 10년 임차에 추가로 10년 임차하는 조건으로 매입하지만 시장 상황에 따라 자산을 매각해야 할 경우에 대한 대비책이 필요할 것으로 예상된다.

이어 9월 중 기관투자가 세일즈를 통해 우선주 발행을 마무리해야 한다. 회계상 자본으로 인정되고 배당수익률이 연 6%대로 니즈가 있지만 의결권이 없어 자산 편입, 매각을 결정할 수 없단 점은 단점으로 꼽힌다. 우선주가 무리 없이 발행돼야 9월 말 소유권 이전 등 딜 클로징(거래 종결)을 성공적으로 마무리할 수 있다.

딜 클로징 이후에도 유상증자를 진행해야 해 주주들의 동의를 구하는 작업이 남아 있다. 일단 전자단기사채로 자산 편입을 위한 급한 불을 끄지만 전단채를 차환하려면 유상증자나 메자닌 발행이 추가로 필요하다. SK리츠는 내년 상반기께 증자를 포함해 여러 차환 방안을 고심하고 있는 것으로 전해졌다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com 

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